Bauen oder Kaufen – Einflussfaktoren für die Entscheidungsfindung

Bauen oder Kaufen: Welche Maßnahme eignet sich für wen?

Die Entscheidung zum Bau oder zum Kauf einer Wunschimmobilie hängt von vielen Faktoren ab. Eine ganzheitliche Betrachtung sollte vor dem alleinigen Wunsch nach einer ganz bestimmten Immobiliengestaltung stehen, da es wenig nutzt, wenn zwar der Wunschtraum zu 100% erfüllt wird, die finanziellen Folgen aber nicht geschultert werden können. Grundsätzlich ist die Schaffung von Immobilieneigentum immer eine gute Möglichkeit, Wohnträume freier als bisher auszuleben und ein Standbein für die Altersvorsorge zu schaffen. Eine langfristige Planung ist jedoch Voraussetzung für das Gelingen eines Immobilienvorhabens.

Die Entscheidung für den Bau oder Kauf einer Immobilie hängt insbesondere von den persönlichen Bedürfnissen und den finanziellen Möglichkeiten des Interessenten ab. Der Neubau einer Immobilie eröffnet naturgemäß größere Freiheiten hinsichtlich Architektur bzw. Gestaltung, Ausstattung, Qualität und individuelle Anpassung als der Kauf eines bestehenden Objektes. Wird mit einem Bauträger bzw. Fertighausanbieter gebaut, sind hier allerdings einige vorgegebene Charakteristika zu beachten. Prinzipiell kann gesagt werden, dass bei einem Neubau abhängig von der Finanzkraft eine große bis sehr große Gestaltungsfreiheit herrscht – beim Erwerb einer bestehenden Immobilie sind dagegen die Gestaltungsmöglichkeiten weitergehend eingeschränkt.

Der Kauf einer Immobilie ist jedoch im Vergleich zum Bau einer entsprechenden Immobilie in der Regel preisgünstiger und bedarf auch weniger Zeitaufwand bis zur Realisation. Unter idealen Umständen (die jedoch eher selten sind) findet der Interessent ein zum Kauf angebotenes Objekt, dass er weitestgehend auch so gebaut hätte. Hier kann man dann von einem idealen Schnäppchen sprechen. Je nach Grad der Kompromisse bei Gestaltung, Ausstattung und Qualität muss der Interessent entscheiden, ob das eingesparte Kapital dafür angemessen und die Charakteristika des Neuerwerbs akzeptiert werden können. Dies ist nicht ganz einfach, denn viele Faktoren müssen hier beachtet werden:

Einflussfaktoren für die Entscheidungsfindung

Bei der recht simplen Aufrechnung von Wohnraum gegen Preis ist im Schnitt immer der Erwerb von Immobilien günstiger – hier insbesondere Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Hierbei gelten jedoch entsprechende Einschränkungen in der individuellen Gestaltungsfreiheit, abhängig von den jeweils vorliegenden, individuellen Merkmalen. Das freistehende Einfamilienhaus steht in diesem Ranking ganz oben – doch natürlich ist dies nur ein genereller Überblick, im speziellen Einzelfall kann dies durchaus anders aussehen. Der wichtigste Punkt für den Interessenten sollte aber immer die Finanzierungsplanung sein: Hier ist besonders wichtig, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und ob die notwendige Fremdkapitalaufnahme über die meist lange Laufzeit auch adäquat bedient (d.h. zurückgezahlt) werden kann.

Die Ansparung von Eigenkapital sollte nach Expertenempfehlungen mindestens bis zu einem Betrag von 20 bis 30 Prozent der notwendigen Kauf- bzw. Herstellungssumme erfolgen: Sinnvoll sind hier Sparpläne, Bausparverträge oder auch weitere, möglichst sicherheitsorientierte Anlageformen mit regelmäßigen Ansparbeiträgen. Weiterhin sollte vor Inanspruchnahme einer Finanzierung der notwendige Fremdkapitalanteil optimiert werden, d.h. so niedrig wie möglich gehalten werden. Hierzu gehört neben der Prüfung auf mögliche Einsparmöglichkeiten beim Erwerb bzw. der Herstellung auch die Klärung, ob Förderungen beansprucht werden können oder vielleicht besonders günstige Darlehen (z.B. Arbeitgeberdarlehen, Darlehen von Verwandten, Beamtendarlehen usw.) eingebunden werden können.

Zum Thema Zinsen und Tilgungen

Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel eine langfriste Angelegenheit. Der Darlehensnehmer sollte deshalb vor der Realisierung gut vergleichen und eine möglichst detaillierte und genaue Finanzierungsplanung aufstellen. Dabei müssen auch alle Kosten, die nicht unbedingt direkt zum Hauspreis gehören, berücksichtigt werden: Hierzu gehören z.B. die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und ggf. weitere Provisionen und Gebühren. Gerade bei Neubauten kann es zudem sein, dass einige Kosten dann doch höher sind, als ursprünglich veranschlagt – es sollten deshalb immer Reserven an Eigenkapital vorhanden sein oder aber ein moderater Betrag frei verfügbares, regelmäßiges Einkommen. Für einen realistischen Finanzierungsplan ist es wichtig, dass die regelmäßige Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen so gewählt wird, dass diese durch das erzielte Einkommen problemlos getragen werden kann. Zusätzlich sollten Risiken wie Arbeitslosigkeit, Krankheit etc. abgesichert werden. Durch die Anpassung der Laufzeit, der Kreditsumme (ggf. ein kleineres Objekt bevorzugen) und den Zeitpunkt der Realisation können die Belastungen abgemildert werden. Wird die Belastung dennoch zu hoch, sollte ggf. statt eines Neubaus der Kauf eines Objektes in Erwägung gezogen werden – hier sind die kalkulierten Kosten viel besser eingrenzbar und das Risiko eines finanziellen Desasters wird geringer. Die Sicherheitsstellung durch Eintragung einer Grundschuld ist üblich bei Immobilienfinanzierungen: Auch deshalb sollte der Darlehensnehmer wie hoch der Beleihungsauslauf schlussendlich ausfällt. Wird nämlich durch sehr hohen Fremdkapitalbedarf das Rückzahlungsausfallrisiko höher, läuft der Schuldner Gefahr, die Immobilie zu verlieren.

Fazit

Die Entscheidung, ob eine Immobilie erworben oder neu gebaut werden soll, muss individuell je nach Ausgangssituation unter Berücksichtigung vieler Faktoren getroffen werden. Die Abwägung zwischen freier Gestaltung z.B. der Raumaufteilung oder der Qualitätskriterien einerseits und der finanziellen Machbarkeit andererseits erfordert neben detaillierten Fachkenntnissen auch eine detaillierte Planung, weshalb möglichst ein unabhängiger Fachmann hinzugezogen werden sollte. Die persönliche Einstellung in Bezug auf die Akzeptanz bestimmter Immobilienvarianten (wie z.B. Reihenhaus oder Eigentumswohnung) ist sehr unterschiedlich – wer sich nicht vorstellen kann, in einer Eigentumswohnung zu wohnen aber auch nicht genug Eigenkapital für die Verwirklichung persönlicher Immobilienwünsche hat, sollte lieber weiterhin sparen, damit später eine Realisierung möglich wird.

Einige Bauherren versuchen, durch Eigenleistung Geld zu sparen und trotzdem ein Stück mehr „Wohnluxus“ zu erreichen: Das ist nur bedingt empfehlenswert, denn für wirklich kostenintensive Arbeiten sollte nur Eigenleistung eingebracht werden, wenn diese fachmännisch mit entsprechender Ausbildung bzw. vorhandenem Fachwissen ausgeführt werden kann. Zudem muss bedacht werden, dass bei späteren Problemen mit Qualität oder Stabilität der Eigenleistung niemand haftbar gemacht werden kann, wenn Schäden auftreten. Primär sollte sich der Immobilieninteressent auf die Optimierung des Fremdkapitalbedarfs, die Absicherung der Risiken und die Tragfähigkeit der Finanzierungsplanung konzentrieren.

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