Baufinanzierung: Eigenkapital und hohe Tilgung auch in Niedrigzinsphasen

Baufinanzierung EigenkapitalDas laufende Einkommen ist für eine günstige und solide Baufinanzierung genauso wichtig, wie das Eigenkapital und die Höhe der Tilgung. Zwar werden Baufinanzierungen auch ohne Eigenkapital und mit sehr niedrigen Tilgungssätzen angeboten, jedoch sind diese mit einem höheren Risiko behaftet.

Wer in die Baufinanzierung möglichst viel Eigenkapital einbringt, kann von besonders günstigen Konditionen profitieren. Denn die günstigen Zinssätze, die derzeit von vielen Banken offeriert werden, richten sich in der Regel nach der Bonität sowie nach dem eingebrachten Kapital. Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger kann die gesamte Baufinanzierung ausfallen. Grundsätzlich gehen Experten zunächst davon aus, dass 20 bis 30 Prozent Eigenkapital notwendig sind. Die besonders günstigen Zinssätze sind aber häufig erst bei einem Eigenkapital in Höhe von 35 oder 45 Prozent erhältlich. Neben der Zinsersparnis steigt mit der Höhe des Eigenkapitals auch die Sicherheit. Denn sobald mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, wird weniger Fremdkapital benötigt, wodurch die monatliche finanzielle Belastung oder alternativ die Kreditlaufzeit sinkt. Durch überschaubare Kreditraten reduziert sich das Risiko, dass die Finanzierung aufgrund vorübergehender finanzieller Engpässe scheitert.

Höhere Tilgung in Niedrigzinsphasen

Die monatliche finanzielle Belastung und die Kreditlaufzeit lassen sich nicht nur durch das eingebrachte Eigenkapital beeinflussen, sondern ebenso durch die Tilgungshöhe. Wie hoch diese ausfallen sollte, ist zunächst davon abhängig, wie schnell der Kredit abbezahlt werden soll. Mindestens bis zum Altersruhestand sollte der Kredit vollständig getilgt sein. Mit der Höhe des Tilgungssatzes steigt allerdings auch die monatliche Belastung. Diese sollte bei üblichen Darlehenszeiten von 15 oder 20 Jahren nicht zu hoch ausfallen. Bei der Berechnung der optimalen Tilgungshöhe spielt aber auch der Zinssatz eine entscheidende Rolle. Insbesondere beim derzeit aktuellen Zinstief ist es häufig angebracht, einen nicht zu geringen Tilgungssatz zu wählen. Denn im Anschluss an die Baufinanzierung ist häufig noch eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Sind die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt gestiegen, dann muss mit höheren Zinsen und dadurch auch mit einer höheren finanziellen Belastung gerechnet werden. Denn mit dem Zinssatz steigen auch das benötigte Kapital und die monatliche Rate. Steigt der Zinssatz um nur wenige Prozentpunkte, kann dies eine Erhöhung der Rate von einigen Hundert Euro bedeuten. Dies kann einige Darlehensnehmer in finanzielle Bedrängnis führen, wodurch die gesamte Baufinanzierung scheitern kann. Um nicht in diese Niedrigzinsfalle zu tappen, ist es ratsam, den Tilgungssatz bei den aktuellen Niedrigzinsen möglichst hoch anzusetzen. Dadurch lässt sich der niedrige Zins besser ausschöpfen und das Risiko einer nicht tragbaren Anschlussfinanzierung kann gesenkt werden. In der Regel kann in Niedrigzinsphasen eine Tilgungshöhe von drei bis fünf Prozent als optimal angesehen werden. Denn bei Zinsen von beispielsweise zwei Prozent kann ein deutlich höherer Tilgungsanteil gewählt werden.

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