Baufinanzierung mit Kündigungsoption: Für wen geeignet?

Ein Darlehen mit Kündigungsoption beinhaltet grundsätzlich die Möglichkeit, auch vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist den Darlehensvertrag zu kündigen und die Restschuld auf einen Schlag zurück zu zahlen. Ohne eine Kündigungsoption würde sonst eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung durch den Darlehensgeber berechnet, die je nach Restlaufzeit und Restdarlehenssumme relativ hoch ausfallen kann. Allerdings ist die Vereinbarung einer Kündigungsoption und die damit verbundene, zusätzliche Flexibilität für baufinanzierung-mit-kuendigden Darlehensnehmer nicht kostenlos: Das Kreditinstitut berechnet in der Regel einen Zinsaufschlag zwischen 0,2 und 0,3 Prozent p.a. für die Inklusion einer Kündigungsoption. Ob diese Option Bestandteil des Vertrages werden sollte, sollte daher im Vorfeld gut überlegt werden.

Ausstiegsmöglichkeit nicht für jeden Vertrag sinnvoll

Die Vereinbarung einer Zinsbindung bringt kalkulatorische Sicherheit für den Darlehensnehmer. Er kennt so bereits im Voraus die genauen Kosten und Ratenhöhen für die Dauer der vereinbarten Frist. Je länger die vereinbarte Frist ist, umso größer also die Sicherheit – aber umso schwieriger auch zu kalkulieren für den Darlehensgeber, der hierbei ein nicht unerhebliches Zinsänderungsrisiko abfedern muss. Je länger die Dauer der Frist vereinbart wird, umso höher ist der Aufschlag auf den Sollzinssatz. Wird nun zusätzlich eine Kündigungsoption vereinbart, steigt das abzufedernde Risiko für den Darlehensgeber weiter. Da er nicht mehr sicher von den Zinseinnahmen über die vereinbarte Laufzeit ausgehen kann, kommt ein erneuter Risikoaufschlag hinzu. Insgesamt muss der Darlehensnehmer dann viele zusätzliche Zinskosten für die involvierten Optionen bezahlen. Diese Ausgaben bei der Immobilienfinanzierung wollen gut überlegt sein.

Vor- und Nachteile

Von Vorteil ist eine Baufinanzierung mit Kündigungsoption dann, wenn es möglich erscheint, dass in absehbarer Zeit eine höhere Summe zur Verfügung stehen könnte oder dass das finanzierte Eigenheim nach einiger Zeit veräußert werden muss, weil beispielsweise aus beruflichen Gründen ein Umzug ansteht. Interessant könnte auch die Möglichkeit sein, eine problemlose Umschuldung bei sinkenden Marktzinsen vollziehen zu können. Diese möglichen Vorteile sollten jedoch gut gegen die entstehenden Kosten aufgewogen werden. Bei 0,3 Prozent Zinsaufschlag können im Laufe der Jahre einige tausend Euro zusammenkommen. Ist die Wahrscheinlichkeit für die Ausnutzung der Kündigungsoption gering, sollte auf die Hinzunahme dieser Klausel im Darlehensvertrag verzichtet werden. Es ist dann zu prüfen, ob ggf. die Vereinbarung einer kürzeren Laufzeit für die Zinsbindung oder gar eines variabel verzinsten Darlehens (mit was mit weiteren Zinsabschlägen verbunden ist) möglich ist.

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