Die Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung ist eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, welche je nach Situation durchaus sinnvoll sein kann. Prinzipiell wird bei einer Tilgungsaussetzung über einen bestimmten Zeitraum (Laufzeit) keine Schuldentilgung vorgenommen, sondern lediglich die fälligen Zinsen vom Kreditnehmer bezahlt. Die eigentliche Tilgungsleistung wird in einen separat abgeschlossenen Anlagevertrag einbezahlt, dies kann beispielsweise ein Bausparvertrag, eine Fondsanlage, ein herkömmlicher Sparvertrag, eine Lebensversicherung oder auch ein anderes Kapitalanlageprodukt sein. Die Darlehensschuld sinkt somit nicht, dafür wird jedoch in dem separaten Kapitalanlagevertrag Vermögen angehäuft, was dann später als Darlehenstilgung verwendet wird. Die Höhe der Ansparraten ist dabei individuell festlegbar – diese bestimmt aber die Laufzeit, bis genügend Kapital angehäuft wurde, damit es für die vollständige Tilgung des Darlehens ausreicht.

Voraussetzungen für eine Finanzierung mit Tilgungsaussetzung

Entscheidend für die Laufzeit des separaten Ansparvertrages ist die Dauer, bis die Darlehenssumme erreicht wird. Dies hängt nicht nur von den erwähnten Sparbeiträgen ab, sondern auch von der gewählten Anlageform. Eine ertragsstarke Anlage führt zur schnelleren Zielerreichung. Der Interessent sollte sich daher über die verschiedenen Anlagemöglichkeiten informieren und anhand der möglichen Sparleistung und der Risikoneigung entscheiden. Natürlich muss auch die darlehensgebende Bank den entsprechenden Anlagevertrag als Tilgungsträger akzeptieren. Bei den Kreditinstituten stehen dabei insbesondere fondsgebundene Lebensversicherungen, Festgelder, Bausparverträge und Rentenversicherungen auf der Wunschliste. Bei Investmentfonds und reinen Aktienanlagen hingegen winken die meisten Anbieter lieber ab, da das Anlagerisiko zu hoch wird.
Generell sollte die individuelle Situation des Darlehensnehmers passend sein für eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung, da diese Form nicht unbedingt und uneingeschränkt für jeden Finanzierungsnehmer empfehlenswert ist. Ein neutraler Finanzierungsberater kann anhand der detaillierten, individuellen Analyse bei der Entscheidungsfindung helfen.

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Vorteile

Bei Finanzierungen mit Tilgungsaussetzung ist die monatliche Sparrate in der Regel geringer als die Leistungsrate bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen. Je nach Renditeentwicklung der Kapitalanlage können zudem deutliche Vorteile durch eine schnellere Erreichung der zu tilgenden Darlehenssumme auftreten. Je nach Objekt und Steuersituation können ferner bei fremdvermieteten Immobilien (z. B. bei Denkmal-Immobilien) erhebliche Steuervorteile ergeben, da die Sollzinsen durch das Darlehen wie auch die Erträge steuermindernd zur Geltung kommen können. Bei Denkmalimmobilien kommen die Möglichkeiten der Abschreibung für Sanierungsvorhaben bzw. für die Nutzbarkeitmachung hinzu. Je nach individuellen Voraussetzungen und der Gestaltung der Darlehens- / Kapitalanlagekombination können also Immobilienfinanzierungen mit Tilgungsaussetzung viel idealer zum Vorhaben passen als herkömmliche Darlehen.

Mögliche Nachteile

Wie sich aus der Funktionsweise eines Darlehens mit Tilgungsaussetzung ergibt, sind die gezahlten Zinsen für den über eine lange Laufzeit vollständig offenen Darlehensbetrag vergleichsweise hoch. Werden die angestrebten Ergebnisse aus der Kapitalanlage nicht erreicht, verbleibt am Ende eine Restschuld bzw. ist die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit unerwartet lang. Gerade bei sehr positiven Renditeerwartungen steigt in der Regel auch das Anlagerisiko merklich. Die am Finanzmarkt bei geringem Risiko erzielbare Guthabenverzinsung liegt jedoch üblicherweise unter den Zinsaufwendungen für die Finanzierung, was automatisch ein höheres Risiko bedeutet, wenn sich diese Finanzierungsform kalkulatorisch ohne weitere Einflüsse (wie z. B. Steuervorteile) rechnen soll. Darlehen mit Tilgungsaussetzung sollten daher nur genutzt werden, wenn die individuellen, finanziellen Verhältnisse und die Renditeoptimierung darauf abgestimmt sind.

Tipps und Empfehlungen

Wie bei herkömmlichen Annuitätendarlehen auch, sollten die Angebote möglichst vieler, verschiedener Anbieter miteinander verglichen werden. Die eigene Situation sollte in finanzieller, steuerlicher und objektbezogener Hinsicht optimiert werden, damit das Darlehen mit Tilgungsaussetzung individuell passt und wirklich günstiger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen ist. Der Vertrag über die Kapitalanlage und das Darlehen müssen nicht zwangsläufig beim gleichen Anbieter abgeschlossen werden, da oft unterschiedliche Anbieter bei Darlehen und Kapitalanlageprodukten das bessere Ergebnis erzielen. Sollten bereits Kapital- oder Ansparprodukte bestehen, kann es unter Umständen lohnenswert sein, diese in einen entsprechenden Darlehensvertrag einzubringen. Hier ist bereits ein gewisses Ansparkapital vorhanden und die Wertentwicklung ist – je nach bisheriger Laufzeit – viel realistischer einschätzbar.

Fazit

Eine Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung ist eine Sonderform der Immobilienfinanzierung, die während der Laufzeit keine Tilgung erfährt. Neben den trotzdem fälligen Zinsen zahlt der Kreditnehmer Sparbeiträge in ein verbundenes Kapitalanlageprodukt, dessen Ablaufleistung am Ende die Tilgung des Darlehens sicherstellen soll. Diese Kombination birgt gewisse Risiken und ist nicht für jede Situation geeignet – doch es besteht durchaus die Möglichkeit (je nach individuellen Gegebenheiten), dass gerade diese Form der Finanzierung für die persönliche Situation und dem gewünschten Objektzweck entgegenkommt und Vorteile gegenüber einer vergleichbaren Finanzierung über ein herkömmliches Annuitätendarlehen aufweist. Im Zweifel sollte ein neutraler Finanzierungsberater hinzugezogen werden.

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