Für den Kauf oder die Herstellung einer Immobilie wird in der Regel Fremdkapital benötigt – für den privaten Interessenten beginnt somit das Vorhaben mit dem Gang zu einem Kreditinstitut. Dabei galt es seit jeher als besonders vorteilhaft, wenn der Kreditinteressent möglichst viel Eigenkapital mit einbringt. Experten empfehlen eine Größenordnung von mindestens 20 bis 25 % der Erwerbs- bzw. Bausumme als Eigenkapitalbasis. Dies ist vor allem für die Risikobewertung und die Konditionierung durch den Kapitalgeber von Bedeutung: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso weniger hoch muss die Immobilie als Sicherheit beliehen werden baufinanzierung-ohne-eigenkund das Rückzahlungsausfallrisiko verringert sich ebenfalls durch die niedrigeren Ratenbelastungen. Dies resultiert meist in (bei entsprechend guter Bonität) besseren Zinskonditionen und einer breiteren Anbieterauswahl als bei Finanzierungsanfragen ohne nennenswerten Eigenkapitalanteil. Doch nicht jeder hat entsprechend viel finanziellen Spielraum. Je nach Zinsniveau am Kapitalmarkt und den individuellen Einkommensverhältnissen kann es deshalb durchaus eine Überlegung wert sein, eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu initiieren. Der Abschluss unterschiedlicher Darlehensarten ist bei solchen Finanzierungen durchaus möglich, doch auch hier ist die gängigste Form das Annuitätendarlehen. Ob letztendlich ein solches Projekt realisiert wird, hängt jedoch von vielen individuellen Faktoren ab und sollte im Voraus sehr gut bedacht und geplant werden.

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Chancen und Risiken

Die Chancen und Risiken für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ergeben sich aus der individuellen Situation. So haben beispielsweise gerade junge Menschen oft bisher keine Möglichkeit gehabt, einen nennenswerten Kapitalstock aufzubauen und möchten aber trotzdem in Form einer Immobilie vorsorgen. Bei Finanzierungen mit Eigenkapital müssten sie jedoch erst viele Jahre ansparen. Während in Hochzinsphasen Finanzierungen ohne Eigenkapital (oder auch Vollfinanzierungen genannt) lediglich Beziehern hoher Einkommen möglich sind, können während niedriger oder moderater Zinsen am Markt auch Bezieher mittlerer Einkommen durchaus realistisch mit einer Vollfinanzierung planen. Da durch die hohe Darlehenssumme und kaum Rücklagen ein vergleichsweise starkes und sicheres Einkommen gefragt ist, sollte die Planung jedoch sehr gewissenhaft und unter realistischen Vorzeichen erfolgen. Ändert sich z. B. die Einkommenslage in negativer Hinsicht (wie beispielsweise bei Arbeitsplatzwechsel und niedrigerem Einkommen oder gar Arbeitslosigkeit), besteht kaum Aussicht auf eine erfolgreiche Weiterführung der Finanzierung – hier droht gar ein großes, finanzielles Fiasko. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann also recht zügig begonnen werden, da keine großen Ansparanstrengungen unternommen werden müssen – auf der anderen Seite bestehen allerdings auch keine Sicherheitspolster bei unerwartet auftretenden Ausgaben.

Was dient bei Vollfinanzierungen als Sicherheit?

Neben der Immobilie selbst stehen auf Seiten der Sicherheit nur noch das Einkommen des Kreditnehmers und ggf. weitere, bereits vorhandene Sachwerte (wie Immobilien oder nichtliquide Werte). Da kein Eigenkapital vorhanden ist, muss die Immobilie zu 100% (oder sogar mit bis zu 110% für die Abdeckung der Nebenkosten) beliehen werden – da dieser Preis jedoch bei einer möglichen Zwangsversteigerung in der Regel nicht erzielt werden kann, wird das Kreditinstitut sehr genau auf Höhe und Sicherheit des vorhandenen Einkommens achten. Ein weiterer Anhaltspunkt ist natürlich die Bonitätseinstufung des Kreditnehmers – sind beispielsweise bei der SCHUFA Negativ-Merkmale vorhanden, besteht kaum eine Aussicht auf eine Darlehenszusage. Reichen die Höhe und die Sicherheit des eigenen Einkommens nicht aus, können weitere Kreditnehmer und / oder Bürgen im Darlehensvertrag eingebunden werden – das empfiehlt sich unter Umständen auch, um die Konditionen zu verbessern. Für die weitergehende Absicherung der Ausfallrisiken ist es möglich, eine Restschuldversicherung abzuschließen.

Kosten einer Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung ist außer den Zinsen mit weiteren Kosten für den Darlehensnehmer verbunden. So fallen – je nach Anbieter in unterschiedlicher Höhe – z. B. Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Kosten für eine eventuelle Restschuldversicherung etc. Die Zinskosten an sich fallen bei Vollfinanzierungen in der Regel höher aus als bei Finanzierungen mit Eigenkapital, da das Risiko für den Kreditgeber höher ist. Das wirkt sich merklich auf die monatlichen Raten aus, die bei Vollfinanzierungen aus dem regelmäßigen Einkommen bestritten werden müssen. Die vereinbarte Laufzeit und vor allem der Zeitraum bis zur Entschuldung ist bei Vollfinanzierungen deutlich höher als bei vorhandenem Eigenkapital, die Tilgung sollte deshalb nicht zu klein gewählt werden. Eine detaillierte und realistische Berechnung der Einkommenssituation gibt dabei darüber Aufschluss, welche Ratenbelastung maximal geschultert werden kann.

Für wen ist eine Vollfinanzierung geeignet?

Empfehlenswert ist eine Vollfinanzierung für Immobilieninteressenten, welche über sichere Einkommensverhältnisse verfügen und zudem gute Bonität besitzen. Da zu einem sehr großen Teil die zu erwerbende Immobilie selbst als Sicherheit fungiert, sollte diese bezüglich Zustand, Lage und Ausstattung gute Eigenschaften aufweisen. Immobilien in minderwertigem Zustand oder in unattraktiven Lagen lassen sich meist so gut wie gar nicht verkaufen, weshalb das Kreditinstitut hier eher ablehnen wird. Ein ausreichend detaillierter Finanzplan sollte aufgestellt werden, der alle Nebenkosten berücksichtigt und nicht alles zur Verfügung stehende, freie Einkommen vollständig für die Ratenzahlungen des Darlehens verplant.

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