DGZF Pfanbriefrenditen

DGZF Pfandbriefrenditen – Barometer für die Bauzinsentwicklung

Die sogenannten DGZF Pfandbriefrenditen werden von der Deka-Bank und den Landesbanken veröffentlicht und dienen als wichtiger Orientierungsmaßstab für die Entwicklung der Immobilienfinanzierungszinsen. Die DGZF Pfandbriefrenditen nehmen Bezug auf die Refinanzierung von Immobiliendarlehen seitens der Kreditinstitute und sind daher als Indikator für die Entwicklung von Bauzinsen zu verstehen, keinesfalls aber als mögliche Konditionen für Endkunden. Prinzipiell stellen die Verlaufskurven der ermittelten Pfandbriefrenditen Zinstrends dar, die nur bedingt auf die von einem Darlehensnehmer erzielbaren Zinssätze für ein Hypothekendarlehen Einfluss nehmen. Hinzu kommen nämlich noch die individuellen Bonitäts- und Risikobewertungen der Geschäftsbanken bei der Vergabe einer Immobilienfinanzierung. Trotzdem kann am Verlauf der für verschiedene Laufzeiten (z. B. 5 oder 10 Jahre) ermittelten DGZF-Pfandbriefrenditen ein genereller Zinstrend ausgemacht werden – auch wenn der Einzelfall abweichen kann.

Refinanzierung über Pfandbriefe

Um die ausgegebenen Hypothekendarlehen zu refinanzieren, greifen Kreditinstitute auch auf das Pfandbriefgeschäft zu. Hierbei werden Pfandbriefe (= langfristige Schuldverschreibungen) begeben, welche durch Grundpfandrechte gedeckt sind und quasi „als Paket“ am Markt platziert. Ein Pfandbrief ist prinzipiell ein verzinsliches Wertpapier auf Basis einer Forderung (= Forderungen aus den ausgegebenen Immobilienkrediten). Gerade bei langfristigen Refinanzierungen sind so für die Kreditinstitute im Durschnitt bessere Konditionen zu erzielen als beispielsweise durch nicht gedeckte Interbankenrefinanzierungen. Für die Begebung von Pfandbriefen ist eine Lizenz der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) erforderlich und ein Treuhänder muss über die verschiedenen Anforderungen hinsichtlich der Eintragung der Deckungswerte im Hypothekenregister wachen.

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Steigt die Sicherheit, sinkt die Rendite

Die Pfandbriefrenditen sind grundsätzlich abhängig vom Adressausfallrisiko, d.h. je höher die Wahrscheinlichkeit des Rückzahlungsausfalls ist, umso höher wird die Verzinsung sein. Pfandbriefe auf Grundlage von Forderungen an Schuldner mit guter oder sehr guter Bonität sind daher niedriger verzinslich als jene von Schuldnern mit schlechterer Bonität. In Zeiten mit strikten Vergabekriterien wie im Sinn seit den neuen Basel-Richtlinien von den Kreditinstituten gefordert, steigen die Anforderungen an den Kreditkunden hinsichtlich Bonität und Eigenkapitalanforderungen. Somit werden die auch die Pfandbriefrenditen zurückgehen. Ein Grund für die umfassende Finanzkrise in 2011 waren überhitzte Immobilienmärkte und viele (hochverzinsliche) Schrottpapiere, die aufgrund des hohen Ausfallrisikos der Schuldner irgendwann nicht mehr bedient werden konnten. Somit sind aus volkswirtschaftlicher Sicht eine hohe Sicherheit und vergleichsweise niedrige Pfandbriefrenditen prinzipiell wünschenswert.

Zinsen am Finanzmarkt wichtig für die Wirtschaftskraft

Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Zinsentwicklung ist sehr hoch, da Investitionstätigkeit und Produktivität untrennbar mit den Kosten für die Kapitalbeschaffung zusammenhängen. Die DGZF-Pfandbriefrendite ist daher auch ein Indikator für die wirtschaftliche Entwicklung der deutschen Volkswirtschaft. Bei den Kreditinstituten wird sehr stark auf die möglichen Renditen geachtet, denn in Zeiten niedriger Zinsen am Finanzmarkt und niedriger Pfandbriefrenditen ist es für Kreditinstitute vergleichsweise unrentabel, Immobilienkredite zu vergeben. Da der Arbeitsaufwand aber der gleiche ist – egal ob viel oder wenig Zinsgewinn eingefahren wird – suchen viele Anbieter nach anderen Möglichkeiten zur Profitsteigerung. Auch für private Anleger hat diese Entwicklung Konsequenzen: Spareinlagen oder festverzinsliche Anlagen bringen kaum noch Zinseinnahmen, nach Abzug der Teuerungsrate ggf. sogar einen Realverlust. Für Interessenten, die eine Immobilien herstellen oder erwerben möchten, sind die Zeiten niedriger Zinsen zwar günstig, doch ergeben sich auch Preissteigerungen auf der Nachfrageseite, da alternative Kapitalanlagen unattraktiver werden.

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