Immobilienfinanzierungen werden oft als sogenannte Annuitätendarlehen mit immer gleich hoher monatlicher Belastung bei den Kreditinstituten aufgenommen. Hierbei wird meist eine mehrjährige Zinsbindung vereinbart, um so einen konstanten Sollzinssatz zur besseren Kalkulation und Finanzplanung zu erhalten. Diese Kalkulationssicherheit gibt es allerdings nicht umsonst: Je länger die Zinsbindung mit dem Kreditinstitut vereinbart wird, umso höher ist der Zinsaufschlag, der für diese Option vom Darlehensnehmer bezahlt werden muss. Als Alternative stehen dem Darlehensinteressenten auch sogenannte variable Darlehen offen. Hierbei gilt der vereinbarte Zinssatz nur sehr kurzfristig (z. B. für drei oder sechs Monate) und wird dann den Marktverhältnissen angepasst. Sodann wird zu jedem neuen Anpassungstermin (z. B. vierteljährlich) geschaut, ob wiederum ein neuer Zinssatz angelegt werden muss. Die Bank kann bei dieser Darlehensart einen günstigeren Zinssatz als bei einem Darlehen mit Zinsbindung anbieten, da sie die Zinsentwicklung jederzeit an den Darlehensnehmer weitergeben kann und so keinen Risikoaufschlag berechnen muss. Der Nachteil für den Darlehensnehmer ist, dass ggf. durch nicht vorhersehbare, ungünstige Zinsentwicklungen am Markt das Darlehen prägnant teurer werden kann als geplant. Hier kommt das Cap-Darlehen ins Spiel: Dabei handelt es sich im Prinzip um ein variables Darlehen, jedoch mit einer Deckelung des Sollzinssatzes. Selbst wenn der Markt sich schlechter entwickelt als diese Obergrenze, so wird doch kein weiterer Zinsaufschlag erfolgen.

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Cap kostet Geld, sichert aber die Kalkulation

Ein Cap kann verständlicherweise nicht ohne Aufschlag mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Dieser muss sich gegen eventuelle Zinssteigerungen absichern, die er – sofern sie über das Cap hinausgehen – nicht an den Kunden weitergeben kann. Auf der anderen Seite bedeutet das Cap für den Kunden, dass die gesamte Finanzierungsbelastung nicht über eine bestimmte Höchstgrenze steigen kann. Somit kann der Kunde die Vorteile eines variablen Darlehens nutzen, trotzdem aber eine gewisse Kalkulationssicherheit einbauen.

Um die Kosten eines Caps nicht zu hoch werden zu lassen, wird nicht selten neben dem Cap ein zusätzlicher Floor vereinbart. Ein Floor ist eine Zinsuntergrenze, unter die der Zinssatz nicht fallen kann – auch bei entsprechender Marktentwicklung nicht. Dieser Floor gibt dem Darlehensgeber eine gewisse Mindestsicherheit für die Zinseinnahmen, was sich positiv auf die Konditionengestaltung des Darlehens auswirkt. Werden ein Cap und ein Floor für ein Darlehen zusammen vereinbart, so spricht man auch von einem „Collar“-Darlehen. Dieses ist insgesamt günstiger als ein Darlehen, bei dem nur ein Cap vereinbart wurde.

Wann und für wen ist ein Cap besonders günstig?

Der Abschluss eines Cap-Darlehens ist nicht für jedermann und zu jedem Zeitpunkt empfehlenswert. Da trotz des Caps eine ungünstige Zinsentwicklung die Gesamtfinanzierungsbelastung negativ beeinflussen kann, sollte genügend Kapitalrückhalt vorhanden sein. Auch ist die Vergabepolitik der Kreditinstitute aufgrund der hohen, notwendigen Bonitätsbewertung bei Cap-Darlehen vergleichsweise restriktiv. Sind diese Punkte kein Hindernis für den Kreditnehmer, sollte darauf geachtet werden, wie die derzeitige Situation am Kapitalmarkt ist. So ist ein Cap-Darlehen dann besonders günstig, wenn zukünftig von stagnierenden oder fallenden Zinssätzen auszugehen ist. Die Zinsanpassungen bei einem Cap-Darlehen erfolgen wie bei herkömmlichen, variablen Darlehen auch: Regelmäßig alle drei oder sechs Monate wird der Zinssatz für das Darlehen angepasst. Wichtig für die Zinsentwicklung bei variablen Darlehen ist hierbei der sogenannte EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) – dieser Referenzzinssatz beschreibt die Konditionen, welche europäische Banken untereinander beim Handel mit unbesicherten Euro-Krediten erheben.

Welche Vor- und Nachteile bieten Cap-Darlehen?
Der größte Vorteil des Cap-Darlehens liegt in der günstigen Zinsgestaltung des Darlehens: Neben im Vergleich zu herkömmlichen Annuitätendarlehen günstigeren Anfangszinssätzen partizipieren Cap-Darlehen von eventuellen Zinssenkungen am Finanzmarkt und können so zu einer insgesamt sehr attraktiv konditionierten Finanzierung führen. Gerade bei kurz- oder mittelfristigen Darlehen bieten Cap-Darlehen ein vergleichsweise ausgewogenes Chance-/Risiko-Verhältnis, da das überschaubare Risiko von Zinssteigerungen auch zeitlich begrenzt ist. Der größte Nachteil des Cap-Darlehens kommt zum Tragen, wenn der Marktzins unerwartet schnell steigt. Obwohl das Risiko nach oben begrenzt ist, führen schnelle Zinssteigerungen zu einer ungünstigen Gesamtfinanzierungsbelastung, die vom Darlehensnehmer im Vorfeld zwingend einkalkuliert werden muss. Hierbei ist eine Abhängigkeit von Vorgängen gegeben, die vom Darlehensnehmer selbst nicht beeinflusst werden können – ein gewisser spekulativer Charakter wohnt dieser Finanzierungsform also inne. Die Prämie für die Vereinbarung eines Caps führt ebenfalls zu weiteren Kosten. Zudem erhalten nur Kunden mit guter oder sehr guter Bonität überhaupt Zugang zu dieser Finanzierungsform, da das Kreditinstitut sich möglichst weitgehend gegen das Rückzahlungsausfallrisiko absichern muss.

Wo sollten Cap-Darlehen abgeschlossen werden?

Die Zahl der Anbieter von Cap-Darlehen ist mittlerweile recht hoch. Für den einzelnen Kunden ist es fast unmöglich, die möglichen Ausstattungsvarianten und Konditionen der unterschiedlichen Anbieter miteinander zu vergleichen. Es empfiehlt sich, einen neutralen Finanzierungsberater hinzuzuziehen. Hier entsteht ein weiterer Vorteil: Der Finanzierungsberater kann bereits im Vorfeld erkennen, ob der Abschluss eines Cap-Darlehens für die jeweils individuelle Situation Sinn macht oder nicht.

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