Für die Vergabe eines Hypothekendarlehens bestimmt das Kreditinstitut den Wert der Immobilie, um so eine Grundlage zur Feststellung des Beleihungsauslaufes und der damit verbundenen Risikoeinschätzung bzw. der Konditionierung zu erhalten. Einige Institute haben in der Vergangenheit Gebühren vom Kunden für die Wertermittlung erhoben. Dabei wurde ein Festbetrag oder ein Prozentsatz der Darlehenssumme als sog. Schätzgebühr oder auch Verkehrswertermittlungsgebühr erhoben. Aufgrund einer Klage der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen gegen die Volksbank Neuss wurde diese Gebührenerhebung in 2009 richterlich untersagt. Sollten derartige Bestimmungen in den AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) einer Bank enthalten sein, sind diese als nichtig anzusehen. Im Fall, der zur Klage geführt hatte, wurde eine Schätzgebühr in Hohe von 260 Euro von einem Ehepaar für eine entsprechende Wertermittlung verlangt.

Thematik war bereits vor 2007 bekannt

Schon im April 2007 konnten interessierte Leser der „Stiftung Warentest“-Testzeitschrift lesen, dass es Rechtsverfahren zum Thema Gebühren für die Wertermittlung von Immobilien im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen gibt. Noch im gleichen Jahr entschied das Landgericht Stuttgart, dass eine entsprechend Klausel in den AGB einer Bausparkasse ungültig sei, da es sich um eine „unangemessene Benachteiligung der Darlehensnehmer“ handelt.

OLG Düsseldorf und Celle untersagen Klauseln in den AGB

In 2009 urteilten die Oberlandesgerichte Düsseldorf und Celle in gleicher Weise. Kreditinstitute dürfen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen keine Schätzgebühren, Besichtigungsgebühren oder Wertermittlungsgebühren vom Kunden verlangen. Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist eine bankinterne Angelegenheit, deren Kosten nicht vom Kunden zu tragen sind. Grundsätzlich dürfen nach Ansicht der Oberlandesgerichte keine Kosten an den Kunden berechnet werden, die nicht Bestandteil der vertraglichen Leistung sind. Da eine Prüfung der möglichen Darlehenssicherheiten lediglich dem Interesse der Bank diene, stellt dies keine vertragliche Leistung in der Kundenbeziehung bei einem Hypothekendarlehen dar. Verwiesen wird in diesem Zusammenhang auf § 307 Abs. 2 Nr. 1 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wonach eine unangemessene Benachteiligung in den AGB grundsätzlich unwirksam ist.

Eventuell verlangte Gebühren können zurückgefordert werden

Wurde für die Wertermittlung einer Immobilie im Rahmen eines Hypothekendarlehens eine Schätzgebühr oder Wertermittlungsgebühr erhoben, kann der Kunde diese zurückverlangen. Sollte das Kreditinstitut jedoch vom Kunden ein Wertgutachten als Bedingung für die Kreditvergabe eingefordert haben, so muss der Kunde dieses beibringen und bezahlen. Im Allgemeinen ermitteln die Kreditinstitute jedoch in Eigenregie die benötigten Werte – ist also ein solches Wertgutachten vom Kunden vertraglich gefordert, sollte dieser sich bei anderen Anbietern erkundigen, da diese sehr wahrscheinlich von einer solchen Forderung absehen werden.

Beleihungsauslauf auch wichtige Information für den Darlehensnehmer

Unabhängig von der Rechtslage zur Schätzgebühr ist es jedoch für den Darlehensnehmer sehr wichtig, den Verkehrswert seiner Immobilie zu kennen, um so das finanzielle Risiko besser einschätzen zu können. Hohe Beleihungen lassen die Frage aufkommen, ob es nicht besser ist, noch etwas abzuwarten und weiteres Eigenkapital anzusparen. Das Risiko eines Zahlungsausfalles im Falle unvorhergesehener Ausgaben kann so drastisch reduziert werden.