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Für die Durchführung von Bauvorhaben werden Bauträger oft vor beinahe unüberwindbare Hindernisse gestellt. Finanzierende Banken verlangen häufig hohe Eigenkapitalquoten, dieses Eigenkapital ist jedoch in anderen Projekten gebunden. In solchen Situation stellt sich die Frage, wie das zusätzliche Eigenkapital aufgebracht werden kann. Neben einer typischen Finanzierung über ein Bankdarlehen gibt es für gewerbliche Bauträger die spezielle Finanzierungsform der Bauträgerfinanzierung. Im Prinzip ist die Bauträgerfinanzierung mit einer Zwischenfinanzierung gleichzusetzen und schließt die Ausgabenlücken des Bauunternehmers zwischen den zu leistenden Ausgaben und den erhaltenen Zahlungen.

Das Bauträgergeschäft

Anders als klassische Bauunternehmen auf Kundenauftrag ein Haus errichten und an den Auftraggeber verkaufen, haben Bauträger das Risiko, dass diese Grundstücke und Immobilien auf eigene Rechnung erwerben und im Anschluss daran verkaufen. Ziel ist es immer, die Immobilie mit Gewinn zu veräußern. Das Risiko eines Bauträgergeschäfts ist daher deutlich höher als bei einem klassischen Bauunternehmen.

Die Bauträgerfinanzierung – eine besondere Herausforderung

Aufgrund der Charakteristik, dass Bauträgerfinanzierungen keine klassischen Darlehen, sondern viel mehr eine Art Kontokorrentkredit sind, die nie in der ganzen Höhe der Investitionssumme entsprechen, ist es unbedingt erforderlich den genauen Mittelfluss im Vorfeld zu kennen. Der Kreditrahmen wird im Laufe des Baus immer wieder mit Zahlungen des Erwerbs aufgefüllt. Professionelle Bauträger planen den Mittelfluss immer so, dass mit den bereits erhaltenen Abschlagszahlungen die anfallenden Rechnungen für den Baufortschritt geleistet werden können. Die Makler- und Bauträgerverordnung als Rechtsgrundlage für die Bauträgerfinanzierungen regelt, wie die Finanzierung und die Kaufpreiszahlung an den Bauträger erfolgen müssen. Diese Verordnung schützt den Kunden, der mit seinen Abschlagszahlungen an den Bauträger zwar Geld abgibt, der Bauträger allerdings bis zum Abschluss der Bauarbeiten und Begleichung der letzten Rate Eigentümer im Grundbuch bleibt. Der Kunde hat demnach ein Risiko zu tragen, dass in anderen Fällen nicht vorhanden ist. Zum Schutz des Kunden wurde daher die o.g. Verordnung erlassen.

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Diese Verordnung regelt, dass die Kunden den Bauträger nach jedem Baufortschritt bezahlen müssen. Dabei richtet sich die Höhe der einzelnen Zahlung nach den Gesamtzahlungen. Mit Beginn der Tiefbauarbeiten sind beispielsweise bereits 30 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Mit der Fertigstellung des Rohbaus werden weitere 28 Prozent fällig. Ist die Dachfläche mit Rohinstallationen der Heizungs- und Sanitärgewerke erfolgt, werden weitere 9,8 Prozent des Kaufpreises fällig. Jede Summe ist festgeregelt und kann nicht verändert werden. Während die Abschlagszahlung zu Beginn des Bauvorhabens noch recht hoch ist, ist die Restzahlung nach Abschluss der Außenarbeiten und Fertigstellung des Gebäudes mit 3,5 Prozent des Kaufpreises sehr gering.

Trotz der Abschlagszahlungen sind die Kunden dennoch abgesichert. Die Abschlagszahlungen werden auf ein besonderes Konto des Bauträgers eingezahlt. Über dieses Konto darf der Bauträger nur per Überweisung verfügen und benötigt zusätzlich die Zustimmung eines Bankmitarbeiters. Durch eine Sicherung mit einer Freistellungserklärung sind die getätigten Zahlungen selbst im Insolvenzfalle des Bauträgers gesichert und fallen nicht in die Insolvenzmasse.

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