Das Risiko oder die Chance einer Vollfinanzierung – Finanzierung um jeden Preis?

Es gab Zeiten in Deutschland in denen eine Vollfinanzierung bzw. Baufinanzierung ohne Eigenkapital nahezu unmöglich war. Keine Bank war bereit den kompletten Kaufpreis der Immobilie zu finanzieren. Ein Mindesteigenkapitaleinsatz von ca. 15 bis 30% war Pflicht. Doch die Lage auf dem Interbankenmarkt hat sich in eigenheimfinanzierungden letzten Jahren deutlich verändert. Viele Kreditinstitute haben erkannt, dass eine Vollfinanzierung weniger riskant ist, als beispielsweise die Investition in bestimmte Wertpapiere. Dabei versteht man unter einer Vollfinanzierung eine Baufinanzierung, bei der die Bank den kompletten Kaufpreis bzw. die Baukosten finanziert. In einigen Fällen zählt dazu auch die Finanzierung der Nebenkosten in Form von Maklergebühren, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Grunderwerbsteuer oder selbst bis zur Einbauküche. Ob eine Finanzierung in dieser Dimension auch auf Dauer tragfähig ist, soll gut überlegt sein.

Die Banken gehen mit einer Vollfinanzierung kalkulierbare Risiken ein. Das etwas höhere Risiko einer Vollfinanzierung lassen sich die Banken bezahlen. Doch worin liegt das höhere Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital? Bei den meisten Baufinanzierungen dient die finanzierte Immobilie als Sicherheit. Mit dem Erlös aus einem eventuellen Verkauf oder einer Versteigerung kann die Bank die Finanzierung zurückführen. Je geringer die Finanzierung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Erlös zur Deckung der Schulden ausreicht und umgekehrt.

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital muss im Falle einer Abwicklung der Erlös aus der Immobilie die relativ hohe Schuld decken. Wenn dabei bedacht wird, dass bei einer Zwangsversteigerung oft nur 50%-70% des Verkehrswertes erreicht werden, ist das Risiko relativ groß, dass der Erlös nicht ausreicht. Das Risiko wird aber nur dann schlagend, wenn die laufenden Kreditraten nicht pünktlich erbracht werden und der Kredit gekündigt wird. Soweit muss es nicht kommen. Da aber das Risiko besteht, sind die Vollfinanzierungen im Regelfall um ca. 1% bis 1,5% teurer als eine Baufinanzierung bis 60% des Beleihungswertes. Nichtsdestotrotz ist eine Vollfinanzierung eine Möglichkeit zu den eigenen vier Wänden zu kommen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. In einer Niedrigzinsphase ist auch eine Vollfinanzierung relativ problemlos tragbar. Jedoch sollten Kreditnehmer den Tilgungssatz so hoch wie möglich ansetzen, so dass Sie über viele Jahre nicht nur Zinsschulden begleichen.

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