Die Anschlussfinanzierung bei einem Immobiliendarlehen

Bei privaten Baufinanzierungen wird in sehr vielen Fällen ein Darlehen mit Zinsbindungsfrist mit dem Kreditinstitut vereinbart. Solange die Abzahlungen (z.B. bei einem Annuitätendarlehen monatlich gleichbleibende Raten aus veränderlichen Zins- und Tilgungsanteilen) laufen, verringert sich der Restdarlehensbetrag um die entsprechenden Tilgungsleistungen. Läuft die Zinsbindungsfrist aus, bleibt bei den meisten Darlehen eine Restschuld bestehen. Diese kann nun in einer Summe an den Darlehensgeber zurückgezahlt oder aber anschlussfinanziert werden. Dabei ist es auch möglich, den Darlehensgeber zu wechseln. Es ist daher von Bedeutung, wie eine solche Anschlussfinanzierung möglichst günstig realisiert werden kann. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die der Darlehensnehmer rechtzeitig prüfen sollte.

Wann sollte sich der Darlehensnehmer um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

Grundsätzlich ist es jedem Darlehensnehmer zu empfehlen, sich von Zeit zu Zeit über die aktuellen Zinssätze und Darlehenskonditionen zu informieren. Besteht eine (laufende) Immobilienfinanzierung, kann theoretisch auch während einer Zinsbindungsfrist eine Umschuldung erfolgen. In diesem Falle wird das bisherige Kreditinstitut allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – daher rechnet sich diese Variante in den meisten Fällen nicht. Die Konditionen der neuen Finanzierung müssten schon extrem viel günstiger sein, damit hier ein Spareffekt für den Kunden eintritt. Es ist jedoch möglich, die Bank zu kontaktieren, um sich einmal genau ausrechnen zu lassen, wie hoch eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung wäre, wenn das Darlehen jetzt umgeschuldet würde. Einfacher und günstiger wird der Wechsel zu einem anderen (günstigeren) Kreditinstitut, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist des laufenden Darlehens erreicht ist:

Der Darlehensnehmer kann nun entscheiden, ob er die Restschuld komplett zurückzahlt, das bisherige Kreditinstitut oder ein neues Kreditinstitut anschlussfinanziert. Zu diesem Zweck sollten Angebote möglichst vieler Anbieter eingeholt werden, damit das günstigste und individuell passendste Angebot für die Anschlussfinanzierung gefunden werden kann. Ist das Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht erreicht, liegt dies aber innerhalb der nächsten 5 Jahre, kann der Darlehensnehmer schon jetzt ein Forwarddarlehen mit einem Anschlussfinanzierer vereinbaren. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn sich das Zinsniveau aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau befindet. So kann bis zu 5 Jahre im Voraus mit einem Forwarddarlehen eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, deren Konditionen bereits zum aktuellen Zeitpunkt fixiert werden. Dieses „Einfrieren“ der Zinskonditionen auf eine zukünftige Finanzierung kostet dabei einen vergleichsweise geringen Aufschlag:

Je nach Anbieter liegen die Aufschläge bei etwa 0,02 bis 0,04 Prozent je Monat Vorlaufzeit. So kann sich der Darlehensnehmer ausrechnen, wie seine Anschlussfinanzierung verlaufen wird.

Der optimale Einsatz des Eigenkapitals

Bei jeder Finanzierung und Anschlussfinanzierung gilt: Das vorhandene Eigenkapital sollte möglichst optimal eingesetzt werden. Dabei gibt es verschiedene Aspekte zu beachten: Einerseits sollte eine gewisse Reserve zurückgehalten werden, um unvorhergesehene Ausgaben sowie nicht mitfinanzierte Nebenkosten abzudecken, andererseits sollte – abhängig von den Darlehenskonditionen – nicht die gesamte Summe als Fremdkapital aufgenommen werden, um die Zinskosten nicht zu hoch werden zu lassen. Das Einkommen spielt hierbei eine große Rolle: Die regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehen sollten das Einkommen nicht vollständig aufzehren, sondern Spielraum lassen für das monatliche Zurücklegen eines „Spargroschens“. Der Verwendungszweck der Immobilie entscheidet dabei mit über die Ausrichtung des finanziellen Spielraumes. Bei einer selbstgenutzten Immobilie muss zwingend ein vorab berechneter Mindestteil des regelmäßigen Einkommens zur Verfügung stehen, da Lebenshaltungskosten und Ausgaben für die Familie davon bestritten werden müssen. Die Lebensqualität wird durch den eigenen Wohnraum verbessert und dient gleichzeitig der Altersvorsorge, wenn im Alter keine Mietzahlungen oder Darlehensraten mehr geleistet werden müssen. Etwas anders ist der Ansatz z.B. bei einer fremdvermieteten Immobilie:

Hier handelt es sich in erster Linie um ein Kapitalinvestment, welches mit einer sinnvollen und realistischen Ertragskalkulation einhergehen sollte. In den ersten Jahren werden die Darlehensverpflichtungen größtenteils aus den Mieteinnahmen bestritten, später (nach Tilgung des Darlehens zu einem berechneten Zeitpunkt) sollen die Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen (z.B. im Rentenalter) dienen. Entscheidend hierbei ist, dass gerade während der Rückzahlungsphase möglichst wenig Kapital aus eigenen Mitteln regelmäßig herangezogen werden muss. Das Investment sollte nur dann getätigt werden, wenn die Finanzplanung entsprechend positiv aussieht.

Fazit

Bei Anschlussfinanzierungen gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten, damit diese optimal in die eigene Vermögens- und Einkommenssituation eingebunden werden können: Der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sowie die damit zusammenhängende, regelmäßige Marktbeobachtung sind entscheidend für die Erlangung der möglichst günstigsten Konditionen. Eine Finanzplanung unter möglichst optimalem Einsatz der persönlichen Kapitalmittel sollte erfolgen, damit eine insgesamt günstige und individuell angepasste Gesamtfinanzierung erfolgen kann. Wichtig ist dabei die Berücksichtigung des eigentlichen Objektzwecks.

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