Die Bauträgerfinanzierung – Nur Gewinner?!

Kerstin Riemer - Pixabay

Die Bau- und Immobilienbranche boomt zur Zeit wie noch nie zuvor. Die gute Wirtschaftslage in Kombination mit einmalig niedrigen Zinsen sorgt dafür, dass überall in Deutschland Wohngebiete entstehen und Grundstücke wie warme Semmel verkauft werden. Die hohe Zahl an verkauften Grundstücken sorgt für ein enorm hohe Nachfrage nach Baufirmen, Handwerkern und Architekten. Für den Laien ist die Koordinierung der verschiedenen Firmen und Gewerke kaum noch handhabbar.

Auch die Gemeinden, die die Baugebiete ausweisen, stehen vor Herausforderungen. Planungsbüros, die die Bebauungspläne erarbeiten sind teilweise über Jahre hinweg ausgelastet und wird doch

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ein Planungsbüro gefunden, dass einen Bebauungsplan aufstellt, mangelt es am Ende an den passenden Tiefbaufirmen, die die Infrastruktur des Wohngebietes erstellen sollen. Beide Seiten können davon profitieren, dass Wohngebiet durch einen Bauträger erschließen und vermarkten zu lassen. Derartige Wohngebiete mit Bauträger haben den Vorteil, dass der Bauträger sowohl die infrastrukturelle Erschließung und Planung des Baugebiets übernimmt als auch als Baufirma für die zukünftigen Hausbauer zur Verfügung steht. Diese Großprojekte benötigen eine durchdachte und in sich schlüssige Finanzierung. Neben der Nutzung von Eigenkapital oder klassischen Bankdarlehen stehen für eine „Projektfinanzierung für Immobilien“ die sogenannte Bauträgerfinanzierung zur Verfügung.

Diese spezielle Gewerbefinanzierung dient dazu, solche komplexe Großprojekte durchführen zu können. Im Gegensatz zu klassischen Darlehen mit einer vorher vereinbarten Auszahlungssumme sind solche Finanzierungen für Bauträger eher eine Art Dispositionskredit mit einem vorher verhandelten Höchstbetrag. Im Gegensatz zu klassischen Darlehen muss bei einem Bauträgerkredit nicht der gesamte Investitionsbedarf per Darlehen finanziert werden, sondern immer nur ein Teil. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt, dass die Kunden des Bauträgers entsprechend des Baufortschritts Abschlagszahlungen an den Bauträger leisten. Nach dem Beginn der Erdarbeiten sind beispielsweise 30 Prozent der Auftragssumme fällig. Diese Summe wird auf ein spezielles, vom Bauträger eingerichteten Konto eingezahlt. Von diesem Konto werden die Rechnungen des Bauträgers beglichen. Zur Sicherheit dürfen Verfügungen von solchen Konten nur per Überweisung und nur nach Freigabe eines Bankmitarbeiters durchgeführt werden. Mit jedem fertiggestellten Bauabschnitt sind die Käufer verpflichtet eine bestimmte Summe an den Bauträger zu zahlen.

Eine Erschließung eines Baugebiets mittels eines Bauträgers ist damit für beide Seiten ein vorteilhaftes Verfahren. Gemeinden erhalten ohne großen Aufwand schnell ein neues Baugebiet und die Hausbauer erhalten einen kompetenten Partner an ihrer Seite, der sie beim Hausbau begleitet und unterstützt. Für die finanzierenden Banken sind derartige Konstrukte etwas risikoreicher als klassische Finanzierungen von Baufirmen. Während klassische Baufirmen erst dann mit den Bauarbeiten beginnen, wenn auch ein Bauherr für das Objekt gefunden ist, sind Bauträger anders aufgestellt. Bauträger bauen ein Objekt, um dann einen passenden Käufer zu finden. Unter Umständen kann dies sehr schnell gehen, nach Objekt und Lage allerdings auch länger dauern. Während dieser Zeit muss die Liquidität gesichert bleiben. Dieses höhere Risiko sichern die Banken mit entsprechenden Sicherheiten ab.