Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage – Vor- und Nachteile

Der Markt für Eigentumswohnungen ist einer der Profiteure der letzten Wirtschaftskrise – und dies nicht ohne Grund. Wohneigentum ist in seinem Wert äußerst beständig – unabhängig von Unternehmensentwicklungen oder inflationären Einflüssen. Wer als Anleger über freies Kapital verfügt, möchte dies nach Möglichkeit in eine risikoarme und renditebeständige Anlageform einbringen, die dazu noch attraktiv genug ist, um als Altersvorsorge geeignet zu sein. Dabei kann sowohl die Eigennutzung (da mietfrei) als auch die Fremdvermietung (durch regelmäßige Mieteinnahmen) als Altersvorsorge dienlich sein. Doch auch wer nicht das nötige Eigenkapital aufbringen kann, ist derzeit in der Lage, von den Vorteilen einer Eigentumswohnung zu profitieren. Das niedrige Zinsniveau ermöglicht die günstige Finanzierung der Wohnung nach eigenen Vorstellungen.

Insbesondere hochwertige Wohnungen in guten Lagen sind bei den Investoren wie auch bei den Mietern beliebt. Eine Eigentumswohnung muss dabei einige Mindestanforderungen an Ausstattung wie auch Energieversorgung erfüllen, muss dabei jedoch nicht unbedingt den allerneuesten Luxusvorstellungen entsprechen. Im Gegenteil: Gerade renovierte Altbauten sind wegen ihrer moderaten Mieten sogar häufiger nachgefragt als die gerade gebaute Luxuswohnung im Vorzeigeviertel der Stadt. Die Branche hat darauf reagiert: Spezialisierung auf Altbausonderprogramme zur Modernisierung (teils sogar mit staatlicher Förderung) und Bankenangebote speziell für Eigentümer von Altbauwohnungen werden auf immer breiterer Basis angeboten. Ob nun als unabhängiger Eigennutzer oder als Kapitalanleger: Eigentumswohnungen erfüllen bei richtiger Auswahl und differenziert-orientierter Realisierung alle wichtigen Punkte einer guten Altersvorsorge: Stabilität, Sicherheit (unabhängig von Kapitalmarktentwicklung und inflationären Einflüssen) und gute Rendite (bzw. Ersparnis).

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage (Vor- und Nachteile)

Sachwerte als Anlagealternative haben aktuell – wie schon erwähnt – aus gutem Grund Hochkonjunktur. Die Eigentumswohnung als eine Variante zur Kapitalanlage hat gegenüber anderen Anlagevarianten viele entscheidende Vorteile: Sie ist sehr wertstabil und wird weder durch inflationäre Einflüsse noch wirtschaftlich-politische Krisen beeinträchtigt. Am Anfang steht die Finanzierung (mit oder ohne Eigenkapital), welche eine Zinsbelastung generiert. Diese Zinsbelastung kann steuerlich angerechnet werden und mindert das zu versteuernde Einkommen. Ist die Finanzierung beendet wirft die vermietete Wohnung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ab und kann so den Lebensstandard im Alter zusätzlich sichern. Sie ist somit eine langfristige Kapitalanlage, die fortlaufend Erträge abwirft und der Anleger ist nicht auf eine spekulative Wertentwicklung angewiesen, die bei einem späteren Komplettverkauf Erlöse abwerfen muss. Auch ist die Anlage von steuerlichem Vorteil – bei kapitalmarktgebundenen Anlagen wie z.B. Wertpapierinvestitionen oder Festanlagen, ist immer eine steuerliche Belastung zu berücksichtigen, sofern die Erträge über einem Grundfreibetrag liegen. Ein interessanter Vorteil gegenüber anderen Sachwertanlagen (wie z.B. Mehrfamilienhaus) liegt in dem relativ begrenzten Investitionsumfang:

So ist eine Eigentumswohnung in der Regel mit weniger Kapital zu erwerben als ein ganzes Haus – bei mehreren Wohneinheiten könnten diese sogar aus verschiedenen Gebieten und Zeithorizonten kombiniert werden und so optimal an die eigenen Investitions- und Risikovorstellungen adaptiert werden. Trotz aller Euphorie gibt es aber – wie bei jeder Kapitalanlage – auch Nachteile: Ganz generell sind Anlagen in Immobilien immer mit dem Risiko eines Wertverfalls aufgrund einer unvorhersehbaren regionalen Entwicklung am Standort (z.B. infrastrukturellen Maßnahmen) verbunden, genauso wie auch mit dem Risiko eines Mietausfalls (entweder weil die Mieter fehlen oder Mieter nicht Ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen). Zusätzlich könnten hierzu juristische Probleme auftreten, deren Abwicklung oft viele Jahre dauern kann. Wurde das Objekt fremdfinanziert und fehlen die laufenden Erträge, kann dies zu Problemen bei der Erfüllung der Tilgungs- und Zinszahlungsverpflichtungen führen, was weitere finanzielle Nachteile nach sich ziehen wird. Spezielle Nachteile bei Eigentumswohnungen können weiterhin durch die Lage und die Eigenschaften entstehen – Beispiele:

Die Eigentumswohnung ist Teil eines Wohnkomplexes, deren Verwaltung und Instandhaltung nicht oder nur mangelhaft betrieben werden. Auseinandersetzungen mit den anderen Eigentümern können zu langwierigen Prozessen ausufern. Während solcher Zeiten wird die Wohnung kaum oder keine Mieter finden, die zukünftige Entwicklung ist unklar. Geeignete Eigentumswohnungen können ferner wegen einer ggf. enklavischen Lage schwer zu finden sein. Somit kann sich das Auffinden des geeigneten Objekts unter Umständen sehr zeit- und kostenaufwändig gestalten, was die Anlage an sich unattraktiver macht.

FAZIT

Eigentumswohnungen können eine hervorragende Ergänzung für die langfristige Kapitalanlage sein, insbesondere zur Altersvorsorge. Vor dem Investment sollten jedoch die genaue Prüfung und eine bewertende Analyse – ggf. mit Hilfe von Fachleuten – stehen. Nutzen Sie auch den Kapitalanlagerechner und ermitteln Sie so für sich den Vorteil der jeweiligen Investitionsform. Dies minimiert die möglichen Risiken dieser im Allgemeinen sehr wertstabilen und sicherheitsbetonten Anlagevariante.

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