Die vorzeitige Ablösung eines Immobilienkredits – Was ist zu beachten?

Auf was kommt es bei einer vorzeitigen Ablösung eines Immobilienkredites an?

Viele Darlehensnehmer zahlen lange Jahre an Ihrem Immobiliendarlehen ab und stellen sich vielleicht im Laufe der Zeit die Frage, wie die Rückführung der Darlehensschulden beschleunigt und ggf. Zinskosten eingespart werden können. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die eigene finanzielle Entwicklung Zahlungen über einem evtl. vereinbarten Sondertilgungsrahmen hinaus möglich macht und die Restschuld damit sogar getilgt werden könnte.

Oft denken Kreditnehmer auch darüber nach, mehrere Darlehen im Sinne der Vereinfachung umzuschulden, um sich fortan nur noch um die Rückzahlung eines Darlehens zu kümmern. In diesem Fall würde das neue (ggf. sogar günstigere) Darlehen das alte ablösen.

Das Problem dabei ist die Vertragsbindung bei Verträgen mit einer Zinsfestschreibung. Die vorzeitige Ablösung des Immobilienkredits kommt der Kündigung durch den Kreditnehmer gleich, was das Kreditinstitut nicht akzeptieren muss bzw. dafür eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Durch die vorzeitige Beendigung entgehen dem Kreditinstitut nämlich Zinseinnahmen bzw. fest eingeplante Zinsmargen. Dies trifft in der Regel jedoch nur bei Verträgen mit Zinsfestschreibung zu, da hier die zugesicherten Konditionen von der Bank u.a. durch die Vertragsbindung des Kreditnehmers (also die Sicherheit der über die Laufzeit erzielbaren Zinseinnahmen) kompensiert werden. Trotzdem kann es in manchen Fällen sinnvoll sein, über eine vorzeitige Ablösung mit der Bank zu verhandeln, z.B. wenn diese auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet oder die Zinsentwicklung entsprechend unterstützend verläuft.

Gesetzliche Regelungen der vorzeitigen Immobilienkreditablöse

Jeder Darlehensnehmer hat nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§489 Abs.1) ein ordentliches Kündigungsrecht (ohne dass das Kreditinstitut dafür eine Entschädigung verlangen kann), wenn die Sollzinsbindung endet oder diese für eine Laufzeit von über 10 Jahren vereinbart wurde und die Kündigung (Rückzahlung) erfolgt, wenn bereits mindestens 10 Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist für den letzteren Fall beträgt 6 Monate. Ferner können Darlehensverträge mit variablem Zinssatz (also ohne Sollzinsbindung) jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt (zurückgezahlt) werden.

Die Belehrungspflicht des Kreditgebers beachten:

Grundsätzlich steht jedem Kreditnehmer per Gesetz das Recht auf einen Widerruf des Vertrages bis zu 2 Wochen nach der Willenserklärung zu. In diesem Zeitraum kann der Kredit jederzeit ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden, wobei ggf. erhaltene Leistungen beiderseitig zurück zu gewähren sind. Versäumt der Kreditgeber die Belehrung über diese Widerrufsmöglichkeit beim Vertragsabschluss, verlängert sich die Frist auf einen Monat nach Erhalt der Belehrung und der Vertragsurkunde. Wird seitens des Kreditgebers generell auf eine Belehrung zu diesem Thema verzichtet bzw. wird gar falsch belehrt, kann sich die Frist für einen Widerruf von 6 Monaten bis unbefristet – je nach Lage des Falles – verlängern.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditinstitutes besteht übrigens, wenn die Sicherheit (also z.B. die grundpfandrechtlich eingetragene Immobilie bei einem Annuitätendarlehen) in ihrem Wert eine „wesentliche Verschlechterung“ (BGB, §490 Abs.1) erleidet.Die gesetzlichen Regelungen bei der Bestimmung der Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung sind allerdings eher unspezifisch. Hier gilt – grob gesagt – lediglich der Grundsatz, dass die Ermittlung der Höhe durch das Kreditinstitut angemessen und nicht gegen die guten Sitten verstoßen darf. Doch die Einhaltung dieser Kriterien ist für den Kreditnehmer schwer nachvollziehbar – daher ist bei kritischen Fällen meist die Hinzuziehung eines Fachmannes sowie eine entsprechende anwaltliche Betreuung anzuraten.

Wie ermittelt die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?

Für die Ermittlung hat sich die sog. „Aktiv-Passiv-Methode“ im Bankensektor verbreitet. Hier wird von der Annahme ausgegangen, dass die Bank Ersatzgeschäfte mit Pfandbriefen betreiben muss, …

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Umschuldung ohne Kündigungswirkung und erweiterte Sondertilgungsmöglichkeiten

Ein einfach strukturiertes Mittel um z.B. bessere Zinskonditionen zu nutzen, ist die Verständigung mit der Bank auf eine entsprechende Umschuldung. Hier wird einfach der Altkredit in einen neuen Vertrag übertragen, ohne dass eine formelle Kündigung notwendig wird. Es besteht zudem die Möglichkeit, mit dem Kreditinstitut bei Vertragsabschluss oder nachträglich eine erhöhte Sondertilgungsvereinbarung zu treffen. Können z.B. höhere Beträge per anno als kostenfreie Sondertilgung eingesetzt werden und das Darlehen so nach wenigen Jahren getilgt sein, kann dies günstiger für den Kreditnehmer sein als eine komplette Kreditablösung vor Ende der Zinsbindung. Hier sollte auf jeden Fall vorab mit einem unabhängigen Berater und dem Kreditinstitut die günstigste Möglichkeit geprüft werden.

Forward-Darlehen

Forward-Darlehen erlauben die „Sicherung“ günstiger Zinskonditionen am Markt für zukünftige Darlehen. Der Darlehensnehmer kann so bis zu 5 Jahre im Voraus ein Darlehen mit günstigen Zinsen abschließen, um so eine Umschuldung oder Weiterfinanzierung zu realisieren. Dies kann in vielen Fällen lohnenswerter sein, als ein bestehendes Darlehen. vorzeitig zu kündigen, weil woanders günstiger finanziert werden kann. So kann ein Altdarlehen ohne (teure) Kündigung inkl. Vorfälligkeitsentschädigung durch eine Ablösung in absehbarer Zukunft günstiger weiterfinanziert werden. Auch diese Möglichkeit sollte vorher mit einem unabhängigen Berater durchgerechnet werden.

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Versicherung gegen Vorfälligkeitsentschädigung

Neuerdings werden auch Versicherungen gegen die Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen angeboten. Mit Prämien zwischen etwa 500 bis 800 Euro kann der Darlehensnehmer sich der Entschädigungsforderungen des Kreditinstitutes entledigen, wenn die Darlehenskündigung aus bestimmten Gründen erfolgt, z.B. aus beruflicher Notwendigkeit oder bei Tod. Die Frage ist, ob man solch eine Versicherung wirklich braucht. Zunächst einmal ist es durchaus auch mit der Bank verhandelbar, ob z.B. bei gestiegenen Zinsen (oder aus Kulanz?) überhaupt eine Entschädigung verlangt wird. Außerdem existieren auch weitere Möglichkeiten wie bereits weiter oben dargestellt. Ferner gelten Zugangsbeschränkungen für diese Versicherungen, da die Versicherungsgesellschaft natürlich möglichst wenig Risiko eingehen möchte. So können z.B. Selbstständige und Freiberufler gar keinen Versicherungsvertrag abschließen. Auch die Leistungskriterien sind an Voraussetzungen geknüpft, wie z.B. eine bestehende Arbeitslosigkeit von mindestens einem Jahr usw.

Vorfälligkeitsentschädigung

Als Vorfälligkeitsentschädigung wird ein von der Bank erhobenes Entgelt bezeichnet, welches im Falle der vorzeitigen Darlehensrückzahlung während einer Zinsbindungsfrist anfallen kann. Der Grund für die Erhebung liegt insbesondere in dem entstehenden Zinsausfall …

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