Die vorzeitige Kündigung eines Immobilienkredits

Manchmal läuft es nicht so wie geplant: Ob finanzielle Probleme, Verkauf wegen Umzug, Trennung oder Todesfall – wenn eine finanzierte Immobilie vorzeitig bei der Bank ausgelöst werden muss, ist das nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich hat der Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht, wenn die Zinsbindungsfrist ausgelaufen ist, die Immobilie verkauft wird oder die Immobilienkredit vorzeitig kündigengesetzliche Frist von 10 Jahren verstrichen ist. In letzterem Fall kann der Darlehensvertrag – auch bei einer vereinbarten Zinsbindung von mehr als 10 Jahren – nach 10 Jahren Laufzeit mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. In allen anderen Fällen kommt der Darlehensnehmer nur aus dem Vertrag, wenn die Bank diesem zustimmt. Die Zustimmung wird in der Regel nicht das Problem sein, allerdings erhebt das Kreditinstitut für die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Problem Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist quasi ein Schadenersatz, welche der Darlehensnehmer an das Kreditinstitut für die (aufgrund der vorzeitigen Kündigung) entgangenen Zinseinnahmen zahlt. Da die Berechnung der Höhe dieser Leistung sehr komplex ist, entsteht hier oft ein Streitpunkt zwischen Darlehensnehmer und Bank. Je nach Höhe der Restschuld, Restlaufzeit und Zinskonditionen sowie weiteren Marktbedingungen kommen hier nicht selten fünfstellige Eurosummen als Forderung auf den Kunden zu. Kreditinstitute setzen die Summe manchmal recht großzügig an: So werden beispielsweise mögliche Sondertilgungen des Kunden für die verbliebene Restzeit nicht oder nicht vollständig angesetzt. Grund für diese Probleme ist, dass leider keine einheitliche und umfassende, gesetzliche Regelung für die genaue Berechnung der Entschädigung existiert. Durch die häufigen Streitigkeiten gibt es jedoch einige wegweisende Gerichtsurteile zu dieser Thematik. Es empfiehlt sich daher für den Kündigungswilligen, vorher eine Berechnung über die Verbraucherzentralen durchführen zu lassen. Die vergleichsweise geringen Kosten hierfür sollten angesichts des Risikos einer überhöhten Berechnung durch die Bank nicht gescheut werden. Ist die Berechnung der Bank dann höher, kann mit der Berechnung durch die Verbraucherzentralen eine Einigung angestrebt werden bzw. bei der Einschaltung eines Anwalts eine bessere Betreuung stattfinden.

Vorzeitige Kündigung möglichst vermeiden

Die vorzeitige Kündigung von Immobiliendarlehen sollte aufgrund der geschilderten Probleme möglichst vermieden werden und – soweit möglich – der Vertrag erst zu einem möglichen Kündigungstermin gekündigt werden. Kann jedoch eine Kündigung nicht vermieden werden, sollte zunächst beim Kreditinstitut angefragt werden, wie hoch eine evtl. Vorfälligkeitsentschädigung wäre und weitere Informationen im Internet (es existieren auch z. B. Vorfälligkeitsentschädigungsrechner) eingeholt werden. Die Verbraucherzentralen stehen ebenfalls gern zur Verfügung. Den zu zahlenden Betrag muss der Darlehensnehmer dann beispielsweise bei der Berechnung eines Verkaufspreises mit einkalkulieren.

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