Festdarlehen mit Tilgung über Fonds

Ein Festdarlehen ist ein endfälliges Darlehen, bei dem die Tilgung erst am Ende der vereinbarten Laufzeit erfolgt. Trotz regelmäßiger Zahlungen werden nur Zinsen für die konstant verbleibende Darlehensschuld bezahlt, ein weiterer Teil der regelmäßigen Ratenzahlungen fließt in eine Anlageform wie z.B. eine Lebensversicherung, festverzinsliche Wertpapiere oder auch in Fonds. Die Ausschüttung dieser Anlageform wird dann zur Darlehenstilgung verwendet. Es existieren weitere Darlehensvarianten mit vergleichbarem Funktionsprinzip, wie z.B. im Zusammenhang mit Bausparverträgen oder Sparplänen.

Worin liegen die Vorteile dieser Darlehensvariante?

Die Vorteile liegen zum Ersten in einem möglichen Ertragsüberschuss – d.h. durch die Tilgungsaussetzung und Einzahlung in eine Fondsanlage werden Mehrerträge generiert, welche die Gesamtbelastung aus dem Darlehen erheblich reduzieren können. Daher rührt auch die Tatsache, dass diese Darlehensvariante einen Boom zu Zeiten der letzten Börsen-Hausse erlebte. Die Immobilienfinanzierungen wurden zwar zinsseitig etwas teurer (da über die Laufzeit keine Tilgungen stattfanden), die rasante Entwicklung der Aktienmärkte bedingte jedoch, dass die Erträge der Fonds überproportional wuchsen. So konnte der Darlehensnehmer am Ende die Darlehensschuld tilgen und zusätzlich einen schönen Überschuss einstreichen. Dies funktioniert freilich nur, wenn die Rendite aus der Fondsanlage höher ist als die für das Darlehen fälligen Zinsen. Zum Zweiten liegen Vorteile in der steuerlichen Behandlung. Wird die Immobilie beispielsweise vermietet, können die Zinszahlungen steuerlich abgesetzt und so die Immobilie optimal als Kapitalanlage an die eigene Situation angepasst werden.

Die Nachteile müssen abgewogen werden

Die möglichen hohen Renditen aus der Fondsanlage sind freilich nicht garantiert. Verläuft die Entwicklung der Fondsanlage negativ oder auch nur neutral, wäre eine andere Darlehensvariante (z.B. das Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz über eine vereinbarte Laufzeit) merklich günstiger gewesen. Da auch beim Festzinsdarlehen Ratenzahlungen aus zwei Bestandskomponenten geleistet werden müssen, ist die regelmäßige Belastung mit der eines „herkömmlichen“ Darlehens vergleichbar. Trotzdem sind die Gesamtkosten durch die höheren Zinsen höher, sofern diese nicht durch die erzielten Erträge aus der Fondsanlage aufgefangen werden. Hier kann es sogar sein, dass die angesparte Summe am Ende nicht zur vollständigen Tilgung ausreicht. Zu diesen Nachteilen gesellt sich ggf. ein Zinsanpassungsrisiko, sofern die Zinshöhe nicht über die gesamte Laufzeit fest vereinbart wurde. Nachteilig können sich auch noch die Kosten und Gebühren seitens der Bank auswirken: Bei der Variante Festdarlehen mit Tilgung über Fonds fallen zusätzlich zu den Darlehensgebühren nämlich auch Kosten für die Fondsverwaltung und für die Verwahrung der Anteile an.

Fazit

Grundsätzlich sind gerade bei selbstgenutztem Wohneigentum Festdarlehen meist nicht die optimale Lösung. Das Risiko steigender Zinsen ist höher als bei Annuitätendarlehen, ein ursprünglich geplanter Gesamtkostenaufwand trifft evtl. nicht zu, weil die kombinierte Kapitalanlage sich nicht optimal entwickelt und wenn die Immobilie nicht vermietet wird, ist normalerweise auch kein steuerlicher Vorteil gegeben. Voraussetzung für die Entscheidung zur passenden Darlehensvariante ist neben der individuellen Situation immer die bewusste Risikoanalyse und das Know-how über die verschiedenen Möglichkeiten zur Optimierung. Für die meisten privaten Immobilienfinanzierungen zählt zu den wichtigsten Faktoren die Kapitalsicherheit – dies ist bei Festdarlehen eher nicht primär gegeben.

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