Finanzierung und steuerliche Behandlung von Denkmalschutzimmobilien

Der Kauf von Denkmalschutzimmobilien ist in vielerlei Hinsicht sehr interessant. Zum einen besticht er durch hohe Ertragschancen, die sich aus Mieteinnahmen erzielen lassen, sowie den dazu gehörigen Wertsteigerungen. Zum anderen ist der Erwerb auch aus steuerlicher Sicht sehr attraktiv. Werden Denkmalschutzimmobilien an Dritte vermietet, so lassen sich bestimmte Werbungskosten mit den jeweiligen denkmalimmobilieMieteinnahmen verrechnen. Übertreffen die Werbungskosten die generierten Mieteinnahmen, so entstehen aus steuerlicher Sicht „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“, welche ebenfalls von den Steuern abgesetzt werden können. Zu den Werbungskosten, die geltend gemacht werden können, zählen zum Beispiel die anfallenden Finanzierungkosten, sprich Kreditzinsen, Nebenkosten sowie Geldbeschaffungskosten, sowie die Abschreibungen der denkmalgeschützten Immobilien.

Des Weiteren zählen der Erhaltungsaufwand sowie sonstige Werbungskosten zu den steuerlich interessanten Aspekten bei Denkmalschutzimmobilien. Die Abschreibung von Denkmalschutzimmobilien ist grundsätzlich möglich, auch wenn es sich um keinen zeitlichen Wertverfall im eigentlichen Sinne handelt. Als Vermieter oder Eigentümer können die Abschreibungen steuermindernd angesetzt werden, indem in der Steuererklärung Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle anfallenden Nebenkosten beim Kauf einer Denkmalschutzimmobilie angegeben werden. Hierzu zählen beispielsweise Notargebühren, Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer oder auch Baunebenkosten. Den optimalen Steuervorteil erhält man als Vermieter, denn wer in einem Denkmalschutzobjekt Wohnraum für Dritte schafft, kann zuzüglich zu der allgemeinen Abschreibung auch die Sanierungskosten bis zu 100% über einen Zeitraum von zwölf Jahren abschreiben.

Diese Kosten werden auf die Jahre der Nutzung verteilt und mit Mieteinnahmen verrechnet. Zu beachten ist, dass nur die auf das Gebäude  entfallenden Kosten inklusive Erwerbsnebenkosten bei der Abschreibung angegeben werden dürfen – Grundstücke sind hiervon ausgenommen, da diese in der Regel keinen Wertverlust erleiden. Beim Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie ist vor allem die Lage entscheidend für die erfolgreiche Vermietung sowie die zu erzielende Rendite. Deshalb empfiehlt es sich, die Lage nach allen wichtigen Gesichtspunkten zu checken und ggf. einen neutralen Spezialisten heranzuziehen, der bei der Wahl des richtigen Standortes bzw. Gebäudes beratend tätig werden kann.

Die Finanzierung der Denkmalschutzimmobilie sollte selbst in die Hand genommen werden. Dies könnte dann entweder über die  bestehende Hausbank  oder über einen ebenfalls neutralen Finanzmakler abgewickelt werden, der auf einen großen Pool von Anbietern zurückgreifen kann. Die letztere Variante ist i.d.R. die günstigste, da der Finanzmakler nicht an hausinterne Konditionen gebunden ist, wie es bei der Bank der Fall ist. So profitiert man nicht nur von hohen steuerlichen Vergünstigen und einer hohen Rendite, sondern auch von einer günstigen Immobilienfinanzierung. Für denjenigen, der schon lange eine Denkmalimmobilie im Visier hat, könnte der Zeitpunkt nicht optimaler sein, wenn Objekt und Kaufpeis stimmen.

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