Geschlossene Immobilienfonds sind eine der am weitesten verbreiteten Formen geschlossener Fonds und zählen zugleich zu den ältesten Vertretern dieser Anlageklasse. Sie sind insbesondere als diversifizierende Kapitalanlage im Rahmen einer ganzheitlichen Vermögensaufbauplanung geeignet, da sie als unabhängig von Börsenentwicklungen und als weitgehend resistent gegen inflationäre Einflüsse gelten. Wie bei allen geschlossenen Fonds, können Anteile nur während der Zeichnungsphase erworben werden, unterliegen bestimmten Mindestanlagevoraussetzungen und müssen in der Regel über die gesamte Laufzeit (je nach Fonds unterschiedlich) gehalten werden.

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Allerdings sollten geschlossene Immobilienfonds erst nach entsprechender Informationseinholung durch den Anlageinteressenten erworben werden. Grundsätzlich ist unter einem geschlossenen Immobilienfonds ein Beteiligungsmodell auf Grundlage eines sachwertuntermauerten Anlagekonzeptes zu verstehen, hierbei spielen sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien eine Rolle. Je nach Projektierung kann unter dem Mantel eines geschlossenen Immobilienfonds in eine oder in mehrere Immobilien investiert werden – abhängig vom Erfolg des Geschäftsmodells partizipiert der Anleger gemäß seiner Anteilsquantität. Die speziellen Hauptunterscheidungsmerkmale geschlossener Immobilienfonds sind:

  • Art und Zahl der Immobilien
  • Investitionsgrund (z. B. Ertragserzielung durch Vermietung oder Gewinne durch Kauf und Verkauf)
  • Lage und Zustand der Immobilien
  • Absicherungsoptionen (z. B. Versicherungen)
  • Reputation / Erfahrungen und professionelle Partner der Gesellschaft zur Durchsetzung der Projektziele

Wie kommt die Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds zustande?

Die Renditeerzielung bei geschlossenen Immobilienfonds erfolgt durch Mieteinnahmen erworbener Immobilien oder auch durch Gewinne beim An- und Verkauf von Immobilien. Die Immobilien sind dabei entweder exakt und detailliert im Fondsprospekt benannt oder es werden Fonds auf Grundlage sog. „Blind Pools“ gebildet, bei denen der Investor nicht vorab erfährt, in welche Immobilien genau investiert wird. Von Vorteil (da hier eine höhere Ertragssicherheit herrscht) sind Immobilien, die genau benannt und möglichst mit langfristigen Mietverträgen ausgestattet sind – die genaue Rendite hierbei hängt allerdings von vielen Faktoren ab – beispielsweise von der Lage, der Mieterstruktur, dem Zustand oder dem Umfeld. Renditemindernd wirken sich nicht nur direkte Probleme im Zusammenhang mit der Immobilie aus (z. B. Leerstand oder notwendiger Versicherungsumfang), sondern auch Kosten der Kapitalanlagegesellschaft, wie z. B. Verwaltungsvergütungen. Die Renditeerwartung bei geschlossenen Fonds variiert daher auch sehr stark, aber die Erträge liegen in der Regel deutlich über denen von langjährigen Festgeldanlagen.

Die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds

Bei der Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds gibt es ebenfalls einige Aspekte zu betrachten: So ist wichtig, wo (in welchem Land) die Immobilie steht, ob Voraussetzungen für steuerliche Ausnahmeregelungen erfüllt sind und wie genau die erzielten Erträge zustande kommen. In den meisten Fällen werden bei geschlossenen Immobilienfonds Erträge aus Mieteinnahmen erzielt – diese gelten in der Regel beim Investor auch als „Erträge aus Vermietung und Verpachtung“ und müssen entsprechend in der Steuererklärung angegeben werden. Die genaue steuerliche Behandlung wird meist im Fondsprospekt dargelegt – sicherheitshalber sollte jedoch jeder Investor vor einem Engagement die genaue und individuelle steuerliche Behandlung mit seinem Steuerberater abklären. So können beispielsweise für ausländische Erträge aus Ländern, mit denen einen Doppelbesteuerungsabkommen besteht, besondere Regeln gelten. Die noch bis 2005 existierenden Steuerspar-Modelle mit anfänglicher Verlustzuweisung sind heute so nicht mehr möglich. Um Nachteile aus steuerlicher Sicht zu vermeiden, ist deshalb immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig.

Vorteile und Chancen von geschlossenen Immobilienfonds

Die Vorteile von geschlossenen Immobilienfonds liegen auf der Hand: Durch die Unabhängigkeit von Kapitalmarkt- und Inflationsentwicklung soll eine langjährige, attraktive Rendite erzielt und eine geeignete Diversifikation zum bestehenden Anlageportfolio gefunden werden. Am Ende erhält der Anleger in Summe einen den ursprünglichen Anlagebetrag weit überschießenden Betrag retour. Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es grundsätzlich unterschiedliche Ansätze für ein Geschäftsmodell und damit existieren auch dementsprechend unterschiedliche Renditeerwartungen und Risikoklassen. Ein Investment ist damit mit den persönlichen Anlagevorstellungen realisierbar. Die Nachfrage nach Immobilien – insbesondere in großen Städten und in guten Lagen – übersteigt den vorhandenen Bestand meist um ein Vielfaches. Immobilienfonds mit Objekten in entsprechenden Lagen sind daher äußerst begehrt und in der Regel auch ein sehr sicheres Investment. Dabei können Investments nicht nur in Gewerbeimmobilien erfolgen, sondern auch in Wohnparks oder Appartementanlagen – in der Praxis werden oft auch Mischformen durch einen Initiator betreut. Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Anlage ist immer der Erfolg des zugrundeliegenden Projektes – der Anleger muss deshalb möglichst umfangreiche und unabhängige Informationen über das Ziel und die Initiatoren seines Investmentzieles eruieren.

Renditeerwartungen

Da die Renditen entsprechend dem projektierten Engagement stark schwanken können, ist bei entsprechenden Prognosen im Rahmen eines allgemeinen Statements eher Vorsicht angebracht. Bei stabil gemanagten geschlossenen Immobilienfonds mit Sicherheitskomponente (z. B. langfristige Mietverträge mit namhaften Mietern) können durchaus 5 bis 8 Prozent p. a. im Bereich des Möglichen liegen. Werden Erträge über diesem Ziel prognostiziert, ist von einem sehr hohen Risiko des Fonds auszugehen.

Ertragskalkulation: Sicherheit der Einnahmen

Die Investition in geschlossene Immobilienfonds ist grundsätzlich nicht für kurzfristige Anlagehorizonte geeignet. Vielmehr kann mit ihrer Hilfe eine beständige, kapitalmarktunabhängige und attraktive Ertragsquelle erschlossen werden – was allerdings eine detaillierte Vorabprüfung und ein entsprechendes Basiswissen zur Bewertung der Ausgangssituation des jeweiligen Fonds erfordert. So kann beispielsweise besonders bei attraktiven Nutzimmobilien (z. B. Bürokomplexe) mit einer guten und langfristigen Mietauslastung durch namhafte Mieter mit beständigen Erträgen gerechnet werden. Dies wiederum verbessert die Renditekalkulation auf Seiten des Investors. Er kann – unabhängig von anderen Anlageformen – von einem Ertragspositivum ausgehen und kann sich fortan intensiver um seine anderen Investments kümmern. Während der Laufzeit eines entsprechenden Immobilieninvestments in einem geschlossenen Fonds treten in der Regel keine größeren Zeitbedarfe für die Neuausrichtung der Investition auf.

Zukunftssituation recht positiv

Niemand kann mit Sicherheit sagen, was in Zukunft passieren wird. Doch es ist sicherlich unbestreitbar, dass attraktive Immobilien in entsprechenden Lagen auch in vielen Jahren noch gesucht sein werden – sei es, um ein besonders exklusives Wohnambiente zu schaffen oder um die Geschäftstätigkeit in zentralen Gebieten aufrechtzuerhalten. Dass die Mieten in solchen Lagen teurer sind als auf dem Land dürfte ebenfalls klar sein – jedoch sind die Mieter solcher Immobilien auch bereit, einen gewissen Aufpreis für die Lage zu zahlen. Werden solche Immobilien entsprechend gemanagt und vermarktet, wird es auch in Zukunft kein Problem sein, diese bei einem adäquaten Preis-/Leistungsverhältnis an den Mieter oder Käufer zu bringen. Eine seriöse Immobilienanlage hat mit windigen Spekulationsgeschäften oder extremen Renditeversprechen nichts gemein – vielmehr werden durch sie attraktive Renditen mit großer Beständigkeit bei bedarfsgerechtem Angebot auch in Zukunft möglich sein.

Risiken

Die Risiken eines Investments in geschlossene Immobilienfonds unterteilen sich in allgemeine Risiken für Anlagen in geschlossene Fonds und in spezielle Risiken im Hinblick auf geschlossene Immobilienfonds.

Allgemeine Risiken sind:

  • Engagements in geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, die den Anteilseigner am Erfolg aber auch am evtl. Misserfolg beteiligen
  • Bei sehr negativer Entwicklung ist ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich (bei einigen, allerdings kaum noch angebotenen Gesellschaftsformen, besteht ggf. sogar eine Nachschusspflicht)
  • Die steuerliche Behandlung der erzielten Erträge kann unter ungünstigen Umständen dazu führen, dass der Anleger persönliche Steuernachteile erleidet
  • Nach der Schließung des Fonds sind Anteilsverkäufe nicht oder nur unter hohen Verlusten möglich. Zur langfristigen Kapitalbindung kommen daher langfristige Verlustrisiken.
    Spezielle Risiken sind:
  • Die Immobilien sind nicht oder nur unzureichend ausgelastet oder können nicht zum erzielten Preis vermietet oder verkauft werden. Der geplante Ertrag fällt dann nicht an und die Kosten können ggf. die Erträge übersteigen
  • Nicht versicherte Risiken beschädigen oder zerstören die im Fonds enthaltenen Immobilien. Es besteht auch die Möglichkeit, bei einer notwendig werdenden Nachversicherung höheren Belastungen ausgesetzt zu sein als ursprünglich geplant
  • Risiken des Umfelds oder des Standortlandes bzw. politische Unruhen könnten den Wert der Immobilie drastisch fallen lassen
    Zur Begrenzung des Risikos sollte deshalb immer nur ein vertretbarer Bruchteil des Anlagevermögens in geschlossene Immobilienfonds investiert werden.

Vergleich von geschlossenen Immobilienfonds

Angebote für geschlossene Immobilienfonds gibt es eine Menge am Fondsmarkt. Der Interessent sollte sich also um einen ausgiebigen Vergleich unter Beachtung vieler Einzelheiten bemühen, um damit einerseits seinen Anlageinteressen (z. B. Diversifikation, Anlagehorizont, Investitionssumme etc.), aber auch einer effektiven Kostenplanung Rechnung zu tragen. Es bieten sich vielerlei professionelle Vermittler am Fondsmarkt an, geeignet sind insbesondere renommierte Unternehmen. Bei sog. Fondsdiscountern besteht die Möglichkeit, geschlossene Fonds günstiger zu zeichnen, da hier oft Nachlässe auf das Agio gewährt werden. Alle Einzelheiten angebotenen Immobilienfonds sollten eingehend geprüft werden: Dies umfasst die Kostenaufstellung genauso wie die Risikoeinschätzung und das Investitionsumfeld. Nach Möglichkeit sollten die Immobilien besichtigt werden. Es besteht zudem die Möglichkeit, sich durch einen unabhängigen Fachberater beraten zu lassen – diese ist insbesondere für Laien sinnvoll. Der ausführliche Fondsprospekt hilft jedem Interessenten, sich über die grundlegenden Investitionsideen und die wirtschaftlichen und steuerlichen Zusammenhänge ein Bild zu machen.

Durch detaillierte Information Risiken vermeiden – Finanzierungsquote beachten

Jedes Kapitalinvestment birgt Anlagerisiken. Bevor also ein Investment in geschlossene Fonds getätigt wird, sollte besondere Sorgfalt bei der Recherche an den Tag gelegt werden. Schließlich bindet sich der Anleger hier viele Jahre (je nach prospektierter Laufzeit) mit einer vergleichsweise hohen Summe (Mindestanlagebeträge starten in der Regel ab etwa 10.000 Euro). Ein erster Eindruck von der Qualität des angebotenen Fonds ist neben dem Emissionsprospekt und den darin beschriebenen Grundlagen und Risiken auch die Finanzierungsquote. Ist während der laufenden Zeichnungsphase abzusehen, dass eine hohe Finanzierungsquote beim Fonds auftritt, so haben bereits viele Investoren das Projekt geprüft und für investitionsattraktiv befunden. Das ist grundsätzlich ein gutes Zeichen, auch weil ein hohes Fremdkapitalaufkommen meist einen höheren Gesamtertrag verspricht. Ein Engagement auf Kreditbasis seitens des Fondsinvestors sollte allerdings vermieden werden, denn hier können bei einem Misserfolg nicht nur die eigentlich erwarteten Erträge ausfallen, sondern es muss auch noch das geliehene Kapital verzinst und zurückgezahlt werden.

Weitere Kriterien wie Ertragssicherung oder Managementerfahrung

Der Investor sollte sich auch erkundigen, wie die Anlagegesellschaft die geplanten Erträge sichern möchte. Bei langfristigen Mietverträgen mit zahlungskräftigen Mietern besteht sicher kaum ein Problem – doch was ist mit sog. „blind pool“-Investitionen oder mit Investitionen in Neubauten? Hier muss ein schlüssiges Konzept vorgelegt werden, wie Mieterträge oder auch Veräußerungsgewinne in Zukunft gesichert werden sollen. Hat der Investor Zweifel an den dargestellten Zahlen und deren geschäftlicher Absicherung, sollte er lieber von einem Engagement absehen. Ein wichtiger Punkt ist hier auch die Erfahrung des Fondsmanagements: Bestehen bereits Fonds, welche im Vorfeld erfolgreich durch die gleiche Anlagegesellschaft mit dem gleichen Management abgewickelt wurden? Dies wäre ein gutes Zeichen und sicherlich ein Pluspunkt für weitere Erfolge. Oftmals ist es schwierig, sich als Laie über die Erfahrungen und Bewertungen eines unbekannten Fondsmanagements zu informieren – sind keinerlei unabhängige Informationen verfügbar, sollte auch hier lieber zunächst von einem Engagement abgesehen werden.