Gewerbeimmobilien

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Gewerbeimmobilien sind Immobilien (wie Gebäude oder Grundstücke), die nicht allein zu privaten Zwecken genutzt werden. Typische Beispiele für Gewerbeimmobilien sind Ladengeschäfte oder Verbrauchermarkt, Büro- oder Lagergebäude, Pflege- bzw. Altersheime, Produktionshallen, Ateliers, ein Bürogebäude, Ateliers, Lagerflächen oder eine Werkstatt oder auch Kanzleien. Die Ansatzpunkte zur Wertbeurteilung weichen von denen für private Wohnimmobilien ab. Der Kauf oder die Errichtung solcher Gewerbeimmobilien unterliegt – anders als bei rein privat genutzten (Wohn-) Immobilien – meist sehr viel komplexeren Planungsvoraussetzungen und Finanzierungsvorbereitungen sowie differenzierten, steuerlichen Behandlungen. Grundsätzlich dienen gewerblich genutzte Immobilien der Absicht, die Ertragssituation eines Unternehmens oder die Rendite von Investoren zu verbessern, sei es durch Erweiterung der Produktions- oder Lagerkapazitäten oder durch die generelle Ausweitung der Geschäftstätigkeit bzw. die Erschließung neuer Geschäftsfelder.

Die Gewerbeimmobilie wird aufgrund aktueller Rechtsvorschriften bewertet, hierin fließen sowohl bautechnische Erkenntnisse, wie auch juristische und betriebswirtschaftliche Faktoren ein. Das sog. Ertragswertverfahren bewertet die Gewerbeimmobilie durch Betrachtung der voraussichtlich erzielbaren Netto-Erträge. Es gelten gewerbeimmobilien-kreditspezifische Gesetzgebungen und – je nach Standort – lokale Verordnungen für die Errichtung und Verwendung und auch für die Veräußerung von Gewerbeimmobilien. Die Gewerbeimmobilie kann zu einem geringen Teil auch als Wohnimmobilie genutzt werden (z.B. Angestelltenwohnungen), es existieren hier verschiedene Kombinationen am Markt. Entscheidend ist dann der Anteil der gewerblichen Nutzung am Gesamtgebäude. Gewerblich genutzte Immobilien zählen weltweit zu den von Investoren favorisierten Anlagen in punkto Stabilität und Inflationsunabhängigkeit. Die klassischen Anlagen am Kapitalmarkt, z.B. Aktien oder Fonds unterliegen in der Regel viel größeren Schwankungsbreiten, was jedoch nicht unbedingt zu einer besseren Rendite um Vergleich zu Investitionen in Gewerbeimmobilien führen muss.

Bei jungen Unternehmen oder Start-ups ermöglichen die zu beschaffenden Gewerbeimmobilien überhaupt erst die Aufnahme des Geschäftsbetriebes und stellen diese aufgrund des meist nur spärlich vorhandenen Eigenkapitals vor hohe Hürden. Vor der Beschaffung und der Initiierung einer Finanzierung sollte der Unternehmer sehr gut überlegen, wie die realistischen Ertragsziele und die auftretende, finanzielle Belastung übereinkommen – eine Amortisation dauert wegen der relativ hohen Aufwendungssummen oft viele Jahre. Hinzu kommt, dass die Immobilien passend sein müssen, also je nach Zustand und Lage in den beabsichtigten Geschäftszweck möglichst effektiv eingebunden werden können. Hier können sich durchaus prägnante Vor- oder Nachteile für den laufenden Geschäftsbetrieb ergeben, wenn beispielsweise weite Entfernungen zurückzulegen sind oder der bauliche Zustand nicht ausreichend gut genug ist.

Die Investition in Gewerbeimmobilien – Gewerbeimmobilie finanzieren

Die Investition in eine Gewerbeimmobilie erfolgt meist durch institutionelle Kapitalanleger oder auch durch ein entsprechendes Unternehmen (z. B. zu Erweiterungszwecken) selbst. Die aufgewendeten Summen übersteigen die von privaten Objekten meist um ein Vielfaches. In letzter Zeit hat allerdings auch die Bedeutung von vermieteten Immobilien durch private Investoren zugenommen – neben entsprechend liquiden Einzelinvestoren schließen sich hierbei manchmal auch mehrere Kapitalanleger zu einer Gruppe zusammen bzw. investieren über Kapitalanlagegesellschaften. Wer auch immer in eine Gewerbeimmobilie investiert, verspricht sich hiervon eine möglichst hohe Rendite.

Dies ist nur dann zu realisieren, wenn die Umgebungsbedingungen, die vergangene und zukünftige Geschäftsentwicklung, die Branche allgemein und weitere Faktoren eingehend geprüft und realistisch eingeschätzt werden. Werden die Aufwendungen und Risiken korrekt eingeschätzt, lohnt die Investition in gewerbliche Immobilien meist sehr, denn die Renditen liegen in der Regel über den am Kapitalmarkt üblichen Verzinsungen bei trotzdem relativ moderatem Risiko. Die Nutzung und Verwaltung von Gewerbeimmobilien ist aufgrund der klar definierten Nutzungszwecke, Laufzeiten und Verträge meist relativ problemlos möglich – insgesamt wird so ein langfristiges, vergleichsweise stabiles und kapitalmarktunabhängiges Ertragsszenario geschaffen. Doch es gibt auch einige Risiken, insbesondere in punkto Vermietbarkeit (Auslastung, Bonität der Mieter etc.) und natürlich auch bei den Nebenkosten wie Instandhaltung, Sanierung oder Modernisierung. Eine hinreichende Prüfung des Objektes ist deshalb eine absolute Notwendigkeit.

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Die steuerliche Behandlung von Gewerbeimmobilien

Die Bewertung von gewerblich genutzten Immobilien erfolgt im Gegensatz zu privat genutzten Immobilien im sogenannten Ertragswertverfahren (Privatimmobilien werden nach dem Sachwertverfahren bewertet). Das bedeutet, dass die wirtschaftlichen Erträge entscheidend für die Bewertung der Immobilie sind. Daraus kann man bereits ableiten, dass die steuerliche Behandlung sehr kompliziert ist und in der Regel auch von entsprechenden Steuerberatungsgesellschaften betreut werden muss. Wichtige steuerliche Abgaben sind z. B. die Grundsteuer, welche mit entsprechenden Messzahlen berechnet und erhoben wird, die Grunderwerbsteuer, welche bei Verkauf und Kauf anfällt oder auch die Steuer auf die betrieblichen Gewinne bzw. die Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) kann bei Gewerbeimmobilien mit bis zu 3 % p.a. erfolgen, sofern die Immobilie dem Betriebsvermögen zugerechnet wird. Modernisierungsaufwendungen sind vorsteuerabzugsfähig, sofern die Mehrwertsteuer generell ausweisbar und verrechnungsfähig ist.

Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien

Der Erwerb einer gewerblich zu nutzenden Immobilie sollte gut überlegt sein. Hierbei ist es nicht nur entscheidend, wie hoch der Kaufpreis und die zu erwartenden Konditionen der Finanzierung sind, sondern vor allem, ob der Aufwand sich nach angemessener Zeit amortisiert und die Ertragslage durch die Investition nachhaltig verbessert wird. Ähnlich wie bei privaten Finanzierungen sollte ein ausreichender Eigenkapitalstock (mindestens ca. 20 bis 25 %) vorhanden sein und die zu erwartenden Rückzahlungsbelastungen auch beim Auftreten von unerwarteten Ausgaben geschultert werden können. Bei der Finanzierung von gewerblichen Immobilien sind oftmals Kombinationen aus verschiedenen Finanzierungsformen zu beobachten, da dies für die Rückführung des Fremdkapitals und der Zinsen im individuellen Fall günstiger sein kann. Finanzierungsgeber können dabei nicht nur Kreditinstitute, sondern z. B. auch die öffentliche Hand (nicht selten durch Inanspruchnahme von Förderungen), Investmentgesellschaften oder andere Kapitalmarktteilnehmer sein.

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