Die Immobilienfinanzierung für gewerbliche Objekte ist sehr vielschichtig und wirft viele Fragen auf. Mit unserem Kapitel Fragen und Antworten möchten wir auf einige der meistgestellten Fragen Antworten geben, damit die notwendigen Basisinformationen nicht lange gesucht werden müssen.

01 Was sind gewerbliche Immobilien?

Gewerbliche Immobilien werden zum Zwecke der Gewinnerwirtschaftung errichtet und genutzt, ggf. unter Berücksichtigung steuerlicher Vorteile. Von einer gewerblichen Nutzung spricht man dabei, wenn der auf Dauer angedachte Betriebszweck die Gewinnerzielung ist. Beispiele hierfür sind Verbraucherzentren, Ateliers, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien.

02 Was unterscheidet die gewerbliche von der privaten Immobilienfinanzierung?

Werden Immobilien nicht für (eigene) Wohnzwecke – sondern als Renditeobjekte gekauft oder hergestellt, spricht man von einer Investorenfinanzierung. Diese Art der Finanzierung unterscheidet sich von einer rein privaten Immobilienfinanzierung durch den Wertansatz und die differenzierten Möglichkeiten zur Ausgestaltung. Daraus resultieren selbstverständlich auch abweichende Konditionen im Finanzierungsvertrag. Ferner kann nicht jede Art von Immobilie von Kreditinstituten finanziert werden, in manchen Fällen müssen Finanzierungsalternativen (z.B. durch Beteiligungen etc.) gesucht werden.

03 Wie erfolgt die Wertermittlung bei gewerblichen Immobilien?

Gewerbliche Immobilien werden nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet. Dieses unterscheidet sich vom Sachwertverfahren (welches für private Wohnimmobilien angewandt wird) durch die Art der Wertermittlung. Wichtig beim Ertragswertverfahren sind die voraussichtlich erzielbaren Überschüsse (Ertragswerte), die durch das Objekt realisiert werden können. Je nach Lage und Umfeld kann u.U. auch das Vergleichswertverfahren Anwendung finden.

04 Wozu ist die Wertermittlung wichtig?

Zur Finanzierung der Immobilie muss ein Beleihungswert ermittelt werden. Hierauf fußen die Konditionen und Anpassungsmöglichkeiten einer Finanzierung.

05 Wie viel Eigenkapital ist zur Finanzierung einer gewerblichen Immobilie notwendig?

Dies hängt sehr stark von den individuellen Gegebenheiten ab. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass mindestens 20% bis 25% des ermittelten Wertes als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten. Eine Vollfinanzierung ist im Gegensatz zu speziellen Fällen bei der privaten Finanzierung nicht zu empfehlen. Die Beleihungsgrenze ist zudem nur bei sehr wenigen Finanzierungsgebern überhaupt in Richtung einer Vollfinanzierung verschiebbar. Generell sollten ausreichende Sicherheiten vorhanden sein, wenn eine relativ hohe Beleihung vorgesehen ist.

06 Wer finanziert gewerbliche Immobilien?

Der Zweck des Objektes ist das entscheidende Kriterium. So weisen z.B. Büroimmobilien, öffentliche Immobilien und gewerbliche Wohnimmobilien untereinander unterschiedliche Risikostrukturen auf. Meist sind Wohnungsunternehmen Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien. Es ist denkbar, dass hier als Fremdkapitalgeber z.B. Lebensversicherungen oder private Investoren auftreten. Öffentliche Immobilien werden meist durch die öffentliche Hand finanziert. Grundsätzlich finanzieren Kreditinstitute eine Vielzahl von gewerblichen Immobilien, je nach Zweck (und hierbei gibt es auch zahlreiche Mischformen) sind die Finanzierungskonditionen entsprechend unterschiedlich.

07 Gibt es nutzungsbedingte Einschränkungen für die Auswahl eines Finanzierungsgebers?

Ja. Viele Finanzierungsgeber schließen bestimmte Verwendungszwecke kategorisch aus. Dies kann z.B. eine Verwendung als Swinger- oder Saunaclub sein oder auch Gaststätten und Hotels. Dies hängt mit der Risikoeinschätzung oder auch anderen – in den Statuten des Finanzierungsgebers festgelegten – Kriterien zusammen.

08 Können auch für gewerbliche Immobilienfinanzierungen Fördermittel beansprucht werden?

Ja. Erfüllen die geplanten Objekte die Fördervoraussetzungen, können diese entsprechend in Anspruch genommen werden. Möglich ist hier eine direkte Förderung (durch Geldzuwendung) oder die Förderung durch Kombination mit der Immobilienfinanzierung (Teilverbilligung des Darlehens oder Tilgungszuschüsse).

09 Wie werden Bonität und Sicherheiten für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung geprüft?

Dies ist im Vergleich zu einem privaten Immobilienkredit natürlich deutlich aufwändiger. Bei der privaten Variante werden im Prinzip nur die Einkommenssituation und der Schufa-Score überprüft, während bei der gewerblichen Variante in der Regel die Unternehmenskennziffern (z.B. Bilanz, G&V) sowie die Marktaussichten bewertet werden. Dies liegt auch an den meist viel höheren Darlehenssummen gewerblicher Immobilienfinanzierungen.

10 Wo kann der Interessent neutrale und sachliche Informationen einholen?

Informationen zu allen relevanten Themen bieten vor allem die Internetportale. Hier können nicht nur Basisinformationen eingeholt werden, sondern es können auch Vergleiche angestellt und eine Betreuung bis hin zum Finanzierungsabschluss in Anspruch genommen werden. Die Erfahrung und der Marktüberblick helfen dem Antragsteller, schneller zu einer optimal zugeschnittenen Finanzierung zu gelangen.

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