Immobilienleasing

immobilienleasingImmobilienleasing: Alternative gewerbliche Immobilienfinanzierung

Eine alternative Form der gewerblichen Immobilienfinanzierung – vor allem für langfristig zu finanzierende Projekte – stellt das Immobilienleasing dar. Der Kapitalgeber stellt dabei den Leasinggeber und den Eigentümer der Immobilie dar und stellt das Objekt dem Finanzierungsnehmer gegen die zu zahlende Leasinggebühr zur Verfügung.

Das Modell ähnelt den bekannten Vermietungs- bzw. Verpachtungsangeboten auf dem Markt, jedoch mit einigen Unterschieden, u.a. deutlich anderen Kündigungsmöglichkeiten. Beim Immobilienleasing unterscheidet man grundsätzlich sogenannte Voll- und Teil-Amortisationsmodelle – je nachdem, ob während der vereinbarten Grundleasingzeit eine komplette Amortisation der Kosten inklusive Gewinnmarge über die Leasingraten erfolgen muss oder nicht.

Heute üblich sind dabei kombinierte Leasingvereinbarungen aus Teilamortisation und Mieterdarlehenszahlungen – hierbei wird der Unterschiedsbetrag zwischen Leasingratenzahlung und dem notwendigen Kapitaldienst des Financiers durch ein Mieterdarlehen aufgefangen. Nach dem Ende der fixen Grundmietzeit ist die Summe des Mieterdarlehens dann gleich dem steuerlichen Restwert der Immobilie. Möchte der Leasingnehmer die Immobilie nun kaufen, ist der Kaufoptionspreis gleich der Darlehenshöhe des gewährten Mieterdarlehens an den Leasinggeber.

Vertrag notwendig

Beim Immobilienleasing muss zwingend ein Leasingvertrag aufgesetzt werden, welcher die einzelnen Bedingungen genau festhält. Insbesondere hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten sind hier viel strengere Regelungen als z. B. bei einem Mietvertrag üblich. Der Vertrag wird deshalb auch oft als „besonderer Mietvertrag mit typischen Abweichungen“ bezeichnet. Die sogenannte Grundmietzeit umfasst in der Regel einen Zeitraum von 8 bis 20 Jahren, in welchem keine Kündigung möglich ist. Die vereinbarten Leasingzahlungen müssen in dieser Zeit also in jedem Fall erfolgen – im Gegenzug muss der Leasinggeber die Immobilie mit den entsprechenden Ausstattungen entsprechend langfristig zur Verfügung stellen. Unterschieden wird dabei noch zwischen dem herkömmlichen Leasing und dem mittlerweile weit verbreiteten „Full-Service-Leasing“, bei welchem der Leasinggeber nicht nur für das reine Objekt selbst, sondern auch z. B. die Betreuung der Herstellung und der Planung bis zur schlüsselfertigen Bereitstellung Verantwortung trägt.

Vorteile des Immobilienleasings

Betrachtet man das Immobilienleasing rein betriebswirtschaftlich, so zeigt sich eine durchaus beachtliche Schonung der Liquidität bzw. der Eigenkapitalbasis. Die Erträge der Immobilie sichern die langfristig fixierten Leasingzahlungen und der Leasingnehmer muss keine hohen Fremdkapitalsummen in den Bilanzen aufnehmen und verzinsen. Ggf. vorhandenes Eigenkapital bzw. existierende Liquidität wird so gut wie nicht gebunden und steht dem Geschäftsbetrieb weiterhin zur Verfügung. Dies kann auch gut für das Unternehmensrating sein. Ebenso kann das Immobilienleasing aus steuerlichen Gründen Vorzüge bieten.

So können im Rahmen eines Immobilienleasings beispielsweise steuerlich optimierte Immobiliengeschäfte aus Nachfolgevereinbarungen oder Outsourcing-Projekten realisiert werden. Leasingkosten sind darüber hinaus steuerlich absetzbar. Der Verschuldungsgrad des Unternehmens wird nicht erhöht, womit die operative und finanzielle Flexibilität weitgehend erhalten bleibt. Oftmals können bereits sogar existierende Projektmanagementstrukturen übernommen werden. Ganz allgemein bedeutet die Realisierung eines Immobilienleasingvorhabens für das Unternehmen eine sehr hohe Planungssicherheit.

Mögliche Nachteile des Immobilienleasings

Die möglichen, generellen Nachteile bei Leasinggeschäften treffen weitestgehend auch für das Immobilienleasing zu – hierzu zählen vor allem, das kein Eigentum am Leasingobjekt erworben wird und die Immobilie nach dem Ablauf der vereinbarten Leasingzeit wieder an den Leasinggeber zurückfällt. Dabei ist während der vereinbarten Grundlaufzeit keine Kündigungsmöglichkeit gegeben, d.h. die Fixkosten für die Leasingrate fallen zwingend an, auch bei ggf. ungünstiger Geschäftsentwicklung. Oftmals entstehen durch Leasingvereinbarungen zudem höhere Gesamtkosten, als dies bei einer kreditfinanzierten Alternative der Fall wäre. Gerät der Leasingnehmer in Zahlungsverzug, kann der Leasinggeber fristlos kündigen und – sofern zutreffend – auch Schadenersatzforderungen geltend machen.

Fazit

Das Immobilienleasing kann eine interessante Alternative für die langfristige Immobilienfinanzierung gewerblicher Objekte sein. Neben der – besonders im Vergleich zur kreditfinanzierten Alternative – hohen Eigenkapital- und Liquiditätsschonung können je nach Voraussetzungen auch beträchtliche steuerliche oder wettbewerbsbezogene Vorteile genutzt werden. Die verschiedenen Leasingformen des Immobilienleasings unterscheiden sich in der Höhe der Amortisation und im Umfang der vom Leasinggeber bereitgestellten Leistungen. Der Gewerbetreibende sollte sich in jedem Fall vor der Realisation eines Projektes ausführlich über die Möglichkeiten, sowie die Vor- und Nachteile in Bezug auf seine individuelle Situation informieren.