Immobilie als Kapitalanlage – private und gewerbliche Immobilien

Bei der Kapitalanlage wird neben den üblichen Formen (wie Sparanlagen, Aktieninvestitionen oder Rentenpapierkäufen) immer wieder auch die Möglichkeit der Anlage in Immobilien genannt. Schon seit vielen Jahrzehnten gibt es einen großen Markt für Kapitalanleger, die in Immobilien investieren möchten. Egal, ob als Direktinvestition oder als Anteilskonstruktion (z.B. bei Immobilienfonds), Immobilien wurden und werden benötigt und bieten – je nach Lage und Zustand – klare Vorteile gegenüber anderen Anlageformen:

  • eine Investition in Realvermögen ist weitgehend inflationssicher
  • ein Immobilieninvestment ist solide und substanzsicher und damit bestens geeignet für z.B. die Altersvorsorge
  • eine Immobilie ist günstig finanzierbar, da die Darlehenszinsen generell niedriger als Kapitalzinsen sind und aufgrund der aktuellen Marktsituation auch historisch niedrig liegen
  • eine Immobilienanlage ist wenig volatil, unabhängig von z.B. Börsenschwankungen oder Sparzinsen
  • eine Anlage in Immobilien bietet vielfältige Möglichkeiten zur Erlangung von Steuervorteilen oder Fördermitteln

Auch wenn gelegentlich zu lesen ist, dass aufgrund des Bevölkerungsrückganges in Deutschland klassische Wohnimmobilien zukünftig keine tragende Rolle mehr spielen werden, so bleiben die Wesentlichen Faktoren unverändert und führen daher diese Aussage ad absurdum:

  • Der Anspruch auf mehr Wohnfläche und größeren Freiräumen nimmt zu (diese Aussage wird auch von einer Erhebung des statistischen Bundesamts gestützt)
  • Die Gesamtanzahl der privaten Haushalte steigt trotz Bevölkerungsrückgang (hier spielen die vermehrte Zahl an Singlehaushalten sowie die höhere individuelle Lebenserwartung eine große Rolle)
  • Alte Immobilien fallen weg und müssen erneuert oder zumindest saniert werden
  • Aufgrund der Arbeitsmarktsituation in Deutschland steigt der Bedarf an Zweitwohnungen

Gewerbeimmobilie als Anlage

Auch gewerbliche Immobilien (wie z.B. Bürokomplexe, Mehrfamilienhäuser oder Einkaufszentren) sind für die Kapitalanlage interessant. Hier gibt es ebenfalls Bereiche, die seit Jahren auf Wachstumskurs sind. Ein plötzliches Abbrechen der Nachfrage ist nicht zu erwarten. Grundsätzlich vollziehen sich Entwicklungen am Immobilienmarkt in der Regel mit weit weniger Tempo als an anderen Anlagemärkten wie z.B. der Börse. Selbst wenn also ein Bedarfsrückgang eintreten sollte, passiert dies nicht abrupt und zieht sich über einen mehrjährigen Zeitraum hin. Nach heutigem Ermessen ist eine Anlage in Immobilien für die spätere Rente nach wie vor sehr attraktiv. In den letzten ca. 40 Jahren haben sich die Realwerte von Immobilien im Schnitt mehr als verfünffacht. Aufgrund der Inflation hat der nominale Geldwert jedoch gelitten: Fast zwei Drittel gingen verloren. Dies verdeutlicht, dass z.B. eine Anlage auf einem niedrig verzinsten Sparbuch zu einem realen Verlust von Geld geführt hätte! Nicht so bei der Immobilie: Obwohl selbst der Neubaupreis bis zu doppelt so hoch wie der Wiederverkaufswert sein kann, wird durch den relativ sicheren Bestandswert und die steuerliche Berücksichtigung der Belastungen (aus z.B. Finanzierung und Instandhaltung) bei gleichzeitigen Mieteinnahmen real ein Kapitalzuwachs erzielt. Dieser Zuwachs wird gerade nach längerer Laufzeit umso größer.

Wie bei jeder Kapitalanlage müssen allerdings auch bei Immobilienanlagen einige Dinge beachtet werden. Die beginnt bereits bei der Selektion des Objekts: Wo liegt die Immobilie? Ist ggf. eine zukünftige Verkehrswertminderung möglich z.B. bei infrastrukturellen Maßnahmen der Gemeinde? Sind besondere Bestimmungen zu beachten (z.B. bei Auslandsimmobilien, denkmalgeschützten Immobilien oder aufgrund regionaler Vorgaben)?

Soll die zu erwerbende oder neu zu erstellende Immobilie selbst genutzt werden oder ist diese nur zur Vermietung gedacht? Gibt es ggf. ortsabhängige Förderungen? Da das Thema sehr komplex ist, sollte man neben der Bildung eines eigenen Grundwissens unbedingt auch die Hilfe von unabhängigen Immobilienexperten in Anspruch nehmen. Der große Vorteil liegt dabei in der Vermeidung von Fehlern, die aufgrund nicht ausreichenden Wissens passieren können. Diese können zu unnötigen Kosten oder einem übermäßigen Verfall des Immobilienwertes führen und damit zum Verlust von Vermögen.

Private und gewerbliche Immobilienfinanzierung

Hat man das richtige Objekt gefunden, gilt es hierfür die optimale private oder gewerbliche Immobilienfinanzierung zu suchen. Auch hier gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten, von der eigenkapitallosen Finanzierung über individuelle Sondertilgungsmöglichkeiten bis zu anpassbaren Tilgungssätzen. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote sollte man stets die identischen Eckdaten bei der Anfrage verwenden, also Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz und ggf. gewünschte Sondertilgungen sollten immer identisch sein. Unter verschiedenen Voraussetzungen können Fördermittel bei der Darlehensbeantragung berücksichtigt werden z.B. wenn das Haus die Bedingungen für ein Energiesparhaus erfüllt oder wenn es unter Denkmalschutz steht. Förderbanken wie beispielsweise die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) stellen vergünstigte Darlehen bis zu bestimmten Höhen zur Verfügung, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Unter Umständen können Förder- und Bankdarlehen auch kombiniert werden.

Die Schuldzinsen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten und die Abschreibungen auf eine vermietete Immobilie können als Werbungskosten auf die Mieteinnahmen angerechnet werden. Entstehen dabei Verluste aus Vermietung und Verpachtung, können diese steuermindernd auf das übrige Einkommen angerechnet werden. Ist die Immobilie später einmal vollständig abgezahlt, entstehen natürlich zusätzliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Idealfall sollten diese auf die Ruhestandszeit fallen, da dann weniger Steuern anfallen und der Lebensstandard im Alter zusätzlich gesichert werden kann. Als Kapitalanleger hat man die Wahl, ob man ein Objekt kauft (und ggf. saniert), neu erbaut oder sich gar über Immobilienfonds an größeren Objekten beteiligt. Im letzteren Fall muss man sich nicht selbst mit Bauträgern oder Handwerkerfirmen auseinandersetzen und kann auch kleinere Beträge investieren. Allerdings fallen dann für die Verwaltung und Instandhaltung Kosten für das Fondsmanagement an. Oft werden „Renditeobjekte“ auch bereits mit fertigem Finanzierungs- und Ertragsplan von Banken und Immobilienmaklern angeboten. Diese Angebote sollten niemals blind, sondern nur nach eigener oder zusätzlicher (unabhängiger) Prüfung angenommen werden.

Immobilien als Geldanlage

Immobilien als Kapitalanlage sind also weiterhin ein sehr aktuelles Thema und können sich gerade für die langfristige, sichere Anlage (z.B. für die Altersvorsorge) sehr lohnen. Es gibt aber auch Themenbereiche in diesem Zusammenhang, die erst in den letzten Jahren aktuell geworden sind und neue Anlagechancen eröffnen, beispielsweise Pflegeimmobilien oder kommunale Fonds. Die demographische Entwicklung macht eindrucksvoll deutlich, dass schon in relativ naher Zukunft der Bedarf an Pflegeplätzen enorm steigen wird. Eine Beteiligung an stationären Pflegezentren ist zudem durch staatliche Beteiligung an der Refinanzierung abgesichert. Die Gemeinden in Deutschland sind zum größten Teil hochverschuldet und die Situation scheint aktuell eher schlimmer als besser zu werden. Anleger können daher durch langfristige Beteiligungen an öffentlichen Gebäuden sichere Renditen erzielen. Aber auch hier gilt – wie bei allen anderen Themen rund um das Thema Kapitalanlage in Immobilien: Eigenes Wissen erwerben und zusätzlich einen Fachmann – z.B. einen neutralen Finanzmakler – hinzuziehen! Nicht alle Punkte können durch eigenes Wissen optimal abgedeckt werden. Ein Fachmann, der die individuelle Situation des Anlegers kennt, kann aus einem sehr umfangreichen Pool aus Angeboten und Preisen die passendsten Offerten herausfiltern und den persönlichen Erfordernissen optimal anpassen. Nicht zuletzt erfordern die Schritte bis zur optimalen Immobilienanlage eine Menge Zeit – Zeit die nicht jeder neben Beruf und / oder Familie erübrigen kann.

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