Immobilienkauf-Ratgeber: Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage bzw. Geldanlage

Immobilien gelten prinzipiell als krisensichere, konjunkturunabhängige und substanziell werthaltige Kapitalanlage. Als Altersvorsorge sowie zur Diversifikation von bestehenden Anlageformen raten viele Experten immer auch zu Immobilien als Standbein einer ganzheitlichen Kapitalanlage Eigentumswohnung Kaufen oder Mietenbzw. Vorsorge. Dabei sollte unterschieden werden zwischen Immobilien zur Selbstnutzung und Immobilien als reine Renditeobjekte – also zur Vermietung. Eigentumswohnungen können dabei – je nach individueller Situation und Verwendung – ein günstiges und lohnendes, alternatives Immobilieninvestment darstellen. Je nach Lage und Ausstattung sind Eigentumswohnungen in der Regel günstiger als vergleichbares Gebäudeeigentum zu erwerben. Gerade in attraktiven Lagen und infrastrukturell guten Anbindungen (wo Wohnraum am häufigsten nachgefragt wird) wäre ein komplettes Gebäude für viele sonst unbezahlbar. Zudem obliegt die Verwaltung meist einer extra dafür eingesetzten Hausverwaltung, was den Aufwand für den Eigentümer weiter vermindert.

Eigennutzung oder Fremdvermietung?

Eine Selbstnutzung ist streng genommen keine wirkliche Kapitalanlage, denn hier werden keine laufenden Erträge erzielt. Es wird zwar die Miete für ein vergleichbares Wohnumfeld gespart und das Immobilieneigentum fungiert auch als Vermögen z. B. für das Rentenalter, doch es entstehen auch viele Kosten – von den Kreditkosten bis zu den laufenden Kosten eines Eigentümers (Instandhaltung, Werteverfall etc.). Die Fremdvermietung einer Eigentumswohnung hingegen ist eine wirkliche Kapitalanlagealternative. Hierbei werden nicht nur monatliche Erträge in Form der Miete generiert, sondern es können auch viele entstehende Kosten umgelegt bzw. von der Steuer abgesetzt werden. Auch die Zinskosten für eine mögliche Immobilienfinanzierung können steuerlich geltend gemacht werden. Nicht selten findet sich in der Praxis auch die Kombination einer selbst bewohnten sowie einer vermieteten Eigentumswohnung im gleichen Gebäude. Hierbei entstehen Synergieeffekte bei den laufenden Kosten und der steuerlichen Situation. Aber auch die Nutzung einer gemieteten Wohnung außerhalb des Gebäudes kann sich für den Vermieter einer Eigentumswohnung rechnen, da eine aktive Altersvorsorge betrieben und durch die regelmäßigen Einnahmen die eigene Miete quasi refinanziert wird.

Renditemöglichkeiten und weitere Vorteile

Um die Rendite bei der Vermietung einer Eigentumswohnung möglichst attraktiv zu halten, sollte der Interessent zunächst auf eine gute Vermietbarkeit (siehe nächster Absatz) sowie eine günstige Finanzierung und eine gute Bausubstanz achten. Als gute Quellen für erste Informationen könnenImmobilienmarkt auch der örtliche Mietspiegel und ein Studium der lokalen Immobilienanzeigen dienen. Die realistische Kalkulation einer guten Mietrendite ist von vielen Faktoren abhängig und sollte sehr detailliert und gewissenhaft ausgeführt werden. Unter Berücksichtigung einmaliger und laufender Nebenkosten sollte eine Nettomietrendite von mindestens vier Prozent unter dem Strich herauskommen, damit sich ein Engagement in das Objekt überhaupt lohnt.

Um zu so einer Rendite zu gelangen, gehört in der Regel auch ein ansehnlicher Teil Eigenkapital für den Erwerb sowie eine langfristig realistische Kalkulationsbasis anhand der örtlichen Nachfragesituation dazu. Es entstehen zudem regelmäßig zu berücksichtigende Kosten, die vom Eigentümer allein getragen werden müssen (z. B. für die Verwaltung oder die Instandhaltungsrücklage) und somit die Mietrendite schmälern. Erweist sich das Engagement jedoch als renditeattraktiv, hat dies weitere Vorteile: So kann von einer vergleichsweise sicheren Altersvorsorge ausgegangen werden und von der Optimierung der steuerlichen Situation. Gerade dann, wenn vor Eintritt des Rentenalters alle Finanzierungsverpflichtungen erledigt sind, trägt die Mietrendite zur Erhaltung des Lebensstandards im Alter bei und ist dabei unabhängig von der Entwicklung des Finanzmarktes und der Teuerungsrate.

Gute Vermietbarkeit ist entscheidend

Die infrastrukturelle Einbindung sowie die Lage und das Umfeld generell sind entscheidende Faktoren für eine gute Vermietbarkeit der Eigentumswohnung. In Deutschland gibt es so gut wie keine Wohnungsnot, weshalb die Zielgruppe sich je nach individueller Orientierung und dem Alter entsprechend umschaut. Jüngere Menschen bevorzugen in der Regel urbane Standorte, da diese die Nähe zum Arbeitsplatz (bzw. zur Bildungsstätte) und kürzere Wege für das Kauf- und Freizeitverhalten bieten. In ländlichen Gebieten hingegen ist eher ein Rückgang der Nachfrage zu beobachten, da ältere Menschen hier wegsterben und die Nachkommen sich in eher urbanen Lagen umschauen. Die Immobiliennachfrage außerhalb stadtnaher Gebiete besteht zwar noch, jedoch werden hier eher Alterssitze oder Wochenendimmobilien gesucht. Die Mietrenditen in ländlichen Gebieten sind in der Regel jedoch zu gering, sodass sich eine Investition hier in den seltensten Fällen wirklich lohnt.
Neben der Lage gibt es noch weitere Faktoren, die eine Vermietbarkeit beeinflussen. Hierzu gehören das Alter und der Zustand der Immobilie, die Ausstattung und natürlich die geplante Miethöhe. Eine realistische und gute Einschätzung der Wohnsituation sowie der Angebots- und Nachfragesituation am geplanten Standort sollte vor einer möglichen Investition dringend erfolgen – dabei sollte nicht nur auf die Makler bzw. Vermittler vor Ort vertraut werden, sondern sich am besten selbst ein Bild gemacht werden.

Bausubstanz gegebenenfalls von Experten prüfen lassen

Die Bausubstanz des Gebäudes, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, ist ebenfalls ein entscheidender Faktor. Sie gibt nicht nur darüber Auskunft, welche Maßnahmen gegebenenfalls in naher Zukunft zur Erhaltung getroffen werden müssen, sondern auch, wie gut vermietbar das Objekt ist und welche Kostenbelastung sich auf die Rendite auswirken wird. So sind wichtige Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen oft zeitnah Eigentumswohnung als Kapitalanlageauszuführen, was sich zusätzlich zu eventuellen Finanzierungskosten negativ auf die Finanzplanung auswirken kann. Zudem sind in der Bausubstanz nicht optimal erhaltene Objekte viel schlechter vermietbar, was letztlich nur durch eine Senkung der Miethöhe kompensiert werden kann – zumindest solange, bis entsprechende Verbesserungen durchgeführt sind. Es empfiehlt sich daher im Rahmen einer detaillierten Analyse und Finanzplanung im Vorfeld, den baulichen Zustand des Objektes eingehend zu prüfen. Da hierzu ein nicht unerhebliches Fachwissen erforderlich ist, sollte ein entsprechender Bausachverständiger konsultiert werden. Er kann den genauen Zustand der Bausubstanz und die voraussichtlichen Aufwendungen sehr genau umrahmen – erst dies ermöglicht dem zukünftigen Eigentümer eine genaue Planung.

Die Kostenseite: Worauf muss alles geachtet werden?

Schon im Vorfeld (siehe oben – z. B. für die Beurteilung der Bausubstanz) können Kosten anfallen, da eine genaue Planung und Analyse der Kapitalanlage (oder auch ein Kauf zum Zweck der Eigennutzung) nur mit entsprechend aussagekräftigen Daten möglich sind. Spätestens beim Erwerb der Eigentumswohnung fallen dann aber garantiert diverse Kosten an: Neben dem Kaufpreis sind hier insbesondere die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Finanzierungskosten und ggf. Maklergebühren zu nennen. Ist die Eigentumswohnung dann erworben, fallen natürlich die laufenden Nebenkosten an, die bei Eigennutzung entweder direkt oder (bei Fremdvermietung) selbst gezahlt werden und dann später über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden müssen – hierzu gehören auch Kosten für z. B. einen Hausmeister oder für die Beauftragung von Gärtnern, die Reinigung von Fluren etc. Dabei existieren auch Kostenarten, die der Eigentümer selbst ganz oder teilweise tragen muss. Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind das insbesondere Kosten für die Verwaltung (Archivierung, Überwachung, Ausweis von haushaltsnahen Dienstleistungen etc.), Reparaturen oder Versicherungen. In der Praxis stellt sich dabei oft heraus, dass gerade kleinere Eigentümergemeinschaften oft mit vergleichsweise hohen Kosten zu kämpfen haben, da es schwer ist, passende Hausverwaltungen zu finden. Die möglichen Kandidaten haben dann oft Festpreise oder nur bestimmte Leistungspakete.

Kosten durch schlechte Zahlungsmoral und Vandalismus

Nicht unerwähnt sollen auch Probleme bleiben, von denen gern immer wieder in den Medien berichtet wird: Mieter zahlen nicht und beschädigen sogar noch die Wohnung. Auch wenn diese Fälle nur eine Minderheit der Mietverhältnisse in Deutschland betrifft, so gibt es doch einige Tipps, die sich künftige Vermieter zu Herzen nehmen sollten. Neue Mieter kann man durch Hinterlegung einer Mietkaution zum Teil mit ins Boot nehmen – man sollte aber auch um Einwilligung in eine Schufa Abfrage, eine Selbstauskunft bzw. eine Auskunft vom alten Vermieter bitten. Wer nichts zu verbergen hat, wird hier sehr wahrscheinlich einwilligen. Den Mietausfall bei einer Wohnung kann man zudem steuerlich geltend machen – etwas schwieriger wird es hingegen bei mutwilligen Zerstörungen. Hat der Verursacher nicht genügend Kapital, so bleibt der Vermieter oft auf den Kosten sitzen. Hiergegen gibt es zwar Versicherungen, doch müssten diese vom Eigentümer bezahlt werden und wirken sich so oft renditemindernd aus. Ein idealer Weg wäre also, möglichst von vornherein sicherzustellen, dass nur Mieter akzeptiert werden, deren Zahlungsmoral einwandfrei ist und von denen kein Vandalismus zu erwarten ist. Dies ist – zugegebenermaßen – nicht immer einfach zu prognostizieren.

Kauf vs. Miete

Bei der Frage, ob es günstiger ist, Immobilieneigentum zu erwerben oder weiterhin als Mieter zu wohnen, gibt es keine allgemeingültige Antwort. Die Entscheidung muss vielmehr individuell getroffen werden – zudem kann ja nur von zukünftigen Annahmen ausgegangen werden, also wie sich beispielsweise die Inflationsrate und der Finanzmarkt entwickelt etc. Fest steht, dass Immobilieneigentum generell weniger anfällig für Schwankungen am Finanzmarkt und gegenüber Veränderungen der Inflationsrate ist als die meisten anderen Kapitalanlagen. Nicht vorhersehbare Ereignisse können – je nachdem, für welchen Weg man sich entschieden hat – jede Entscheidung später ad absurdum führen. Wer Immobilieneigentum erwirbt und dieses vermietet, muss erneut entscheiden, ob er später für sich selbst eine eigene Immobilie zu Wohnzwecken erwirbt oder zur Miete wohnen bleiben möchte. Gerade als Vermieter sollte man sich jedoch darüber im Klaren sein, dass ein erhöhter Aufwand für die Analyse und Planung sowie der Erwerb von Wissen notwendig sind, um zu hohe Risiken bei der Renditeerzielung zu vermeiden. Nicht jeder ist ein Finanzierungsfachmann oder kennt sich mit den Immobilienbewertungsmaßstäben oder dem Mietrecht in Deutschland aus – es müssen daher sehr wahrscheinlich auch entsprechende Berater hinzugezogen werden.

Worauf muss bei einer Finanzierung geachtet werden?

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung sollte – wie die Finanzierung eines kompletten Gebäudes auch – im Vorfeld gut geplant werden. Hierzu gehören neben einem ausgiebigen Vergleich der Finanzierungsformen auch der Vergleich möglichst vieler Anbieter und die Prüfung auf möglicheImmobilienkauf Optimierungsmöglichkeiten (z. B. Förderungen oder der Einbezug von Flexibilisierungsmöglichkeiten wie kostenfreie Tilgungen oder die kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes). Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 25% ist sehr empfehlenswert, da nur so die bestmöglichen Konditionen eines Finanzierungspartners (Kreditinstitut) erhalten werden können. Soll die Wohnung später vermietet werden, können die gezahlten Finanzierungszinsen steuerlich geltend gemacht werden.

Idealerweise sollte die Finanzierung vor Beginn des Rentenalters vollständig abgeschlossen sein. So kann in Zeiten des Rentenbezugs ein zusätzliches Einkommen aus der Miete, welche dann in voller Höhe zur Verfügung steht, erzielt werden, um den Lebensstandard zu sichern. Für das Auffinden einer individuell passenden und günstigen Finanzierung empfiehlt es sich in den meisten Fällen, einen neutralen Finanzierungsberater hinzuzuziehen.

Fazit

Eine Eigentumswohnung kann – je nach individueller Situation – als Kapitalanlage oder zur Verwirklichung eigener Wohnvorstellungen dienen. Der Erwerb rechnet sich allerdings nicht in jedem Fall, weshalb eine ausgiebige Analyse und eine sehr detaillierte und sorgfältige Planung notwendig sind. Gerade bei Fremdvermietung sind viele Dinge zu beachten, damit aus der geplanten Kapitalanlage kein finanzielles Fiasko wird. Trotzdem können Eigentumswohnungen bei optimaler Nutzung aller Möglichkeiten ein wertvolles Standbein der Altersvorsorge und eine inflationsunabhängige und substanziell werthaltige Kapitalanlage darstellen. Wichtig hierbei ist ein gutes Zusammenspiel mit professionellen und möglichst neutralen Finanzpartnern.