Immobilien AfA Abschreibung

AfA für Immobilien optimiert Renditeerwartung

Immobilien werden immer häufiger als Kapitalanlagealternative und zur Altersvorsorge genutzt. Wer eine oder mehrere Immobilien als Renditeobjekte erwirbt, sollte dabei nicht nur die Mieteinnahmen betrachten. Die Rendite kann zusätzlich durch geschickte Ausnutzung der steuerlichen Möglichkeiten optimiert werden. So können beispielsweise die für eine Finanzierung aufgewendeten Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden – daneben gibt es die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung), mit der Immobilieneigentümer den Wertverlust der Immobilie Jahr für Jahr von der Steuer immobilien-afaabsetzen können. Die steuerliche Regelung hierfür erlaubt eine annähernd gleiche Behandlung für Neu- und Bestandsimmobilien in Form der linearen Abschreibung. Hierdurch können vermietete Gebäude bzw. Wohneinheiten zusätzlich zu einer merklichen Optimierung der Kapitalanlage beitragen. Lediglich auf Grundstücke kann die AfA nicht angewendet werden, da hier von keinem Wertverlust aufgrund von Abnutzung ausgegangen wird.

Immobilien AfA bei Altbauten

Für Altbauten gilt seit jeher die lineare Abschreibung, wobei 50 Jahre lang jeweils 2 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) als Wertverlust steuerlich geltend gemacht werden können. Für bestehende Gebäude, die vor dem Jahre 1925 hergestellt wurden, gilt noch der alte Satz von 2,5 % für 40 Jahre. Können die Anschaffungskosten aufgrund fehlender Trennung für Gebäude und Grundstück nicht einzeln für das Gebäude angegeben werden, wird vom Gesamtkaufpreis der Wert lt. Bodenrichtwerttabelle der betreffenden Gemeinde abgezogen.

Immobilien AfA bei Neubauten

Bei Neubauten gab es noch bis Ende 2005 die Möglichkeit einer degressiven Abschreibung, bei der in den Anfangsjahren höhere Gebäudewertverluste geltend gemacht werden konnten (4 % während der ersten 10 Jahre und dann 2,5 % in den folgenden 8 Jahren, sowie 1,25 % in den letzten 32 Jahren). Seit dem 1.1.2006 wurde diese Regelung jedoch abgeschafft und gegen die bereits oben erläuterte, lineare Abschreibung zu 2 % für 50 Jahre ersetzt. Bei einem Gebäudewert von z. B. 200.000 Euro bedeutet dies, dass jedes Jahr 4.000 Euro steuerlich abgesetzt werden können.

Weitere Abschreibungsmöglichkeiten

Neben diesen Möglichkeiten erlaubt die Steuergesetzgebung noch weitere Abschreibungsvarianten für Immobilieneigentümer, sofern die jeweiligen Voraussetzungen gegeben sind. So können z. B. auch die Aufwendungen für Modernisierungen und Sanierungen bei nicht eigengenutzten Immobilien relativ kurzfristig über 2 bis 5 Jahre steuerlich angerechnet werden, bei kleinen Arbeitsaufwänden sogar innerhalb eines Jahres. Handelt es sich bei dem Objekt gar um eine denkmalgeschützte Immobilie, können die kompletten Modernisierungsaufwendungen über acht Jahre mit jeweils 9 % und anschließend über weitere 4 Jahre mit jeweils 7 % angerechnet werden. Zudem kommt auch hier die lineare AfA hinsichtlich der Anschaffungskosten hinzu. Bei Denkmalimmobilien können zudem auch Eigentümer Abschreibungen vornehmen, die diese selbst nutzen – und zwar für Sanierungskosten mit jeweils 9 % für 10 Jahre. Bedenkt man, dass bei Denkmalimmobilien in der Regel die Sanierungs- bzw. Erhaltungskosten den größten Teil der Aufwendungen ausmachen, ist dies eine sehr attraktive Steuersparmöglichkeit und somit eine sehr vielversprechende Kapitalanlageform.

Was gibt es noch zu beachten?

immobilien-abschreibungBei notwendigen Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten an NICHT-Denkmalimmobilien können die Aufwendungen hierfür nur dann in einem kurzen Zeitraum (in den ersten 3 Jahren) abgeschrieben werden, wenn diese nicht mehr als 15 % (ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer) der gesamten Anschaffungskosten ausmachen. Bei höheren Aufwendungen gilt die lineare Abschreibung für 50 Jahre mit 2 %, also eine Gleichstellung mit den Anschaffungskosten. Diese Regelung sorgt immer wieder für teils harsche Kritik, da somit oftmals notwendige Instandhaltungsmaßnahmen aus steuerlichen Gründen verlagert werden.  Da steuerliche Regelungen immer wieder einmal Änderungen unterworfen sind, sollte vor der Investition in eine Immobilie möglichst immer zunächst Rücksprache mit einem Steuerberater gehalten werden, um alle Vorteile optimal nutzen zu können.

Fazit

Die unterschiedlichen Abschreibungsvarianten der AfA ermöglichen Kapitalanlegern in Immobilien je nach Verwendungszweck und Objektart merkliche Renditevorteile. Bei Ausnutzung aller Abschreibungsmöglichkeiten können nicht nur Finanzierungszinsen, sondern auch Gebäudeanschaffungskosten, sowie Sanierungs- bzw. Modernisierungsaufwendungen zu einem steuerlich optimierten Ergebnis beitragen. Aufgrund der sich fortlaufend ändernden Steuerumgebung sollte jedoch immer ein Fachmann vor einem Engagement konsultiert werden.