Der Mietkauf

Der Mietkauf ist eine alternative Finanzierungsvariante für Immobilieninteressenten, die Immobilieneigentum erwerben möchten. Das Objekt wird dabei nicht sofort gekauft, sondern wird zunächst nur gemietet, wobei die regelmäßigen Mietzahlungen bereits einen Abtrag für den späteren Kauf enthalten. Nach einer entsprechenden Laufzeit kann der Mieter dann gegen Zahlung der Restkaufsumme das Eigentum am Mietobjekt erwerben. Die Vereinbarungen zu einem Mietkauf bedürfen der Schriftform: Im Mietkaufvertrag sind alle notwendigen Regelungen und Zahlen aufgeführt, die für beide Seiten klare Verhältnisse schaffen sollen. Grundsätzlich ist der Mietkauf somit ein Finanzierungsmodell, welches insbesondere für Immobilieninteressenten ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital geeignet ist, da diese kaum eine Möglichkeit hätten, eine Finanzierung von einem Kreditinstitut zu erhalten.

Das Problem bei dem Mietkaufmodell liegt nach Ansicht vieler Experten darin, dass trotz der relativ hohen monatlichen Zahlungen für Miete und den Kaufpreisanteil eine sehr lange Zeitspanne vergeht, ehe ein nennenswerter Betrag des Kaufpreises zusammenkommt. Der Teil der monatlichen Zahlungen, der für Abtrag resp. Zins des de facto gestundeten Kaufpreises genutzt wird, liegt meist bei ca. 50%. Die Miete aus diesen Zahlungen liegt dabei im Vergleich mit den ortsüblichen Durchschnittsmieten sehr oft unverhältnismäßig hoch. Würde ein vergleichbares Objekt „nur“ gemietet, wären nicht nur die monatlichen Belastungen niedriger, sondern der als Miete gezahlte Wert wäre oft auch weitaus angemessener für den Wohnwert des Objektes. Als Faustregel kann gelten, dass je höher der Anteil für den Kaufpreisabtrag und je niedriger der „Mietzins“ ist, umso schneller und günstiger kommt der Mietkäufer zu seinem Eigentum. Ferner trägt der Käufer bei einem Mietkauf das Risiko des Wertverfalls eines Objektes, da der Rücktritt vom Kauf oder die Minderung des Kaufpreises im Nachhinein nicht möglich sind.

Mietkauf = Ladenhüter?

Gut geprüft werden sollten grundsätzlich alle für einen Mietkauf angebotenen Immobilien. Der finale Kaufpreis der Immobilie sollte angemessen sein – denn oft werden Objekte erst zum Mietkaufangebot, nachdem der Verkäufer vorher erfolglos versucht hat, das Objekt direkt an den Mann / resp. die Frau zu bringen. Da dies nicht gelungen ist (z.B. wegen eines überhöhten Preises, einer mangelhaften Bausubstanz oder Ausstattung, schlechter Lage bzw. Verkehrsanbindung oder anderer Nachteile), versucht es der Verkäufer nun mittels eines Mietkaufmodells. Die Darlehensfunktion des Mietkaufmodells wird in der Regel nicht aus reiner Nächstenliebe vom Verkäufer angeboten. Ein Interessent sollte also immer beim Anbieter nachfragen, warum das Mietkaufangebot besteht und sollte zudem das Objekt mit einem Fachgutachter untersuchen, bevor er den Vertrag unterschreibt.

Was passiert beim Mietkauf, wenn Arbeitslosigkeit resp. eine Hartz4-Situation eintritt?
Wird der Mietkäufer arbeitslos bzw. Empfänger von Hartz4-Leistungen, besteht in der Regel kein besonderer Schutz vor Kündigung durch den Verkäufer. Werden die monatlichen Leistungsraten nicht mehr erbracht, wird dieser recht schnell von seinem Kündigungsrecht bei Nichtzahlung Gebrauch machen. Eine herkömmliche Immobilienfinanzierung (bei einem Kreditinstitut) ist in dieser Hinsicht zumindest in den meisten Fällen verhandlungsoffener, da das Kreditinstitut ggf. die Möglichkeit zu einer erweiterten finanziellen Flexibilisierung der Darlehensraten besitzt. Bei Eintritt einer Hartz-4-Situation wird die Angemessenheit des Wohnraumes geprüft und dementsprechend die Leistungen übernommen oder auch nicht. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Verwerfung stattfindet ist hoch, denn die gezahlten Raten sind bei einem Mietkauf ja in der Regel verhältnismäßig hoch.

Vorteile des Mietkaufs

Neben dem schon angesprochenen Vorteil, dass ein Mietkauf auch ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital möglich ist, ist er zudem meist die einzige Möglichkeit für Menschen mit negativem Schufa-Eintrag bzw. mit schlechter Bonität, zu Immobilieneigentum zu gelangen. Kein Kreditinstitut wird ein Immobiliendarlehen an Klientel vergeben, wo die Rückzahlungsfähigkeit (die sog. Kapitaldienstfähigkeit) fraglich ist. Können die Raten für einen Mietkauf aus dem eigenen Einkommen bestritten werden, kann der Mietkäufer so trotzdem noch zu einer eigenen Immobilie gelangen. Ein weiterer Vorteil insbesondere des Mietkaufs mit Kaufoption ist, dass der zukünftige Eigentümer zunächst einmal das Objekt „testen“ kann, d.h. er muss nicht sofort eine große Summe für den Kauf aufwenden.

Wie funktioniert der Mietkauf im Detail?

Wird ein Mietkauf zwischen dem Verkäufer und dem Interessenten vereinbart, muss der Vertrag die genauen Angaben darüber enthalten, welcher Kaufpreis genau für das Objekt gezahlt werden muss, wie lange die Vorlaufzeit (Mietzeit) des Objektes dauert, welche regelmäßige Rate vom Mieter zu erbringen ist und welcher Teil davon auf den Kaufpreis angerechnet wird. Zudem muss genau erwähnt werden, wann die Restsumme für den Kauf (sofern eine Restsumme existiert) gezahlt werden muss. Grundsätzlich stellt der Mietkauf eine Verpflichtung zur Eigentumsübertragung für beide Seiten (Verkäufer und Käufer) dar: Nach Erfüllung der Ratenzahlungen über die vereinbarte Laufzeit, muss die Eigentumsübertragung (und ggf. die Zahlung des Restpreises) erfolgen. Der Verkäufer hat so die Sicherheit, dass sein Objekt wirklich verkauft wird und der Mietkäufer kann die Immobilie nicht an einen anderen Käufer verlieren. Es werden zwei Varianten des Mietkaufs unterschieden: Bei der ersten Variante wird das Objekt sofort gekauft und der Kaufpreis quasi vom Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum gestundet. Hierfür zahlt der Mietkäufer eine Miete (sozusagen als Zinsen für das gestundete Kapital plus einer Tilgung).

Nachdem die Mietkaufzeit abgelaufen ist, wird der Restkaufpreis beglichen und das Geschäft ist beendet. Bei der zweiten Variante (die auch als Optionskauf bezeichnet wird), zahlt der Mietkäufer eine echte „Miete“ (die trotzdem einen gewissen Teil als Abtrag auf einen bereits vereinbarten Kaufpreis enthält) und hat am Ende der vereinbarten Laufzeit die Möglichkeit zu entscheiden, ob er das Objekt erwirbt oder nicht. Je nach Variante enthält ein Vertrag über eine Mietkaufvereinbarung also bereits eine feste Erwerbsvereinbarung oder aber nur eine Option plus einer Mietsachenvereinbarung. Der Mietkauf stellt für den Mietkäufer also in jedem Falle eine Möglichkeit zur Sicherung von Immobilieneigentum dar, ohne dafür zunächst eine große Summe aufbringen zu müssen. Es gibt hinsichtlich des Preisgestaltung und der Vertragskonditionen sehr große Unterschiede – der Mietkaufinteressent sollte sich also vor Abschluss eines Vertrages sehr genau bei möglichst vielen Anbietern informieren und auch das Objekt selbst sehr genau unter die Lupe nehmen. In den meisten Fällen ist es finanziell günstiger, noch etwas abzuwarten und mehr Eigenkapital anzusparen und dann später eine reguläre Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut zu realisieren.

Der Optionskauf

Unter einem Optionskauf ist ein Mietkauf zu verstehen, welcher mit einer Kaufoption ausgestattet ist. Das bedeutet, dass der Optionskäufer nach einer vereinbarten Mietlaufzeit entscheiden kann, ob er das Objekt noch käuflich erwerben möchte oder nicht. Der Optionskäufer kann somit das Objekt zunächst mieten und damit „testen“, um später eine endgültige Kaufentscheidung zu treffen. Der Anbieter eines Optionskaufes hingegen hat nicht diese Wahlmöglichkeit: Einmal angeboten, darf er bis zur Entscheidung des Optionskäufers das Objekt nicht anderweitig veräußern und muss dieses auch an den Optionskäufer veräußern, wenn dieser sich dafür entscheidet. Meist werden Optionskäufe von Wohnungsbaugenossenschaften angeboten, welche die Objekte an Ihre Anteilseigner für einen längeren Zeitraum (z.B. 25 Jahre) vermieten und diesen dann freistellen, ob das Objekt gekauft werden soll oder nicht. Während dieser Mietzeit muss der Optionskäufer eine Miete plus einen Sparbeitrag zahlen, der nach dieser Laufzeit entweder dem Kaufpreis der Immobilie entspricht oder aber auf diesen angerechnet wird.

Oft müssen vor Beginn der Mietzeit Wartezeiten einkalkuliert werden, z.B. 1 Jahr oder 3 Jahre – erst nach dieser Wartezeit muss der Optionskäufer die Immobilie spezifizieren. Prinzipiell vergleichbar ist der Optionskauf mit dem Ablauf eines Bausparvertrages: Erst nach der Zuteilungsreife muss der Vertragspartner entscheiden, welche Immobilie für das bereitgestellte Fremdkapital überhaupt in Frage kommt. Während der Ansparphase wird ein Eigenkapitalstock aufgebaut, der die Sicherheit für den Kauf der Immobilie bildet. Der Optionskäufer kann dann entscheiden, ob er das Objekt kaufen möchte oder nicht (beim Bausparvertrag entscheidet der Sparer, ob er das Darlehen in Anspruch nimmt oder nicht). Der Optionskauf stellt somit eine Möglichkeit dar, eine Immobilie zu erwerben, ohne dafür ausreichend Eigenkapital zu haben oder die Bezahlung mittels eines Immobilienkredites zu realisieren. Es besteht allerdings eine Abhängigkeit gegenüber dem Anbieter – findet hier z.B. eine Insolvenz statt, kann das eingezahlte Geld unter Umständen verloren sein.

Wie erfolgen die Zahlungen bei einem Optionskauf?

In den meisten Fällen erfolgt der Einstieg bei einem Optionskauf durch die Erstbeteiligung an der Genossenschaft durch den Optionskäufer. Diese Beteiligung ist abhängig vom finalen Kaufpreis der Zielimmobilie und beträgt z.B. 9%. Wer diese Beteiligungssumme nicht sofort zahlen kann, hat unter Umständen die Möglichkeit, mit der Genossenschaft eine entsprechende Stundung zu vereinbaren. Die dann folgenden monatlichen Raten werden denen der sowieso fälligen Mietbeträge plus Ansparbeträge zugerechnet. Übliche Raten für die Miete liegen bei etwa 4,5% der Kaufsumme plus 1,1% als Ansparbeitrag. Ziel ist, nach der Laufzeit den Kaufpreis durch die Ansparbeiträge möglichst aufgebracht zu haben. Ist dies nicht der Fall, würde zusätzlich eine Restsumme fällig, die nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit sofort zu zahlen wäre.

Wo liegt der Unterschied zwischen Mietkauf und Optionskauf?

Der Optionskauf ist eine Variante des Mietkaufes. Bei einem klassischen Mietkauf muss der Käufer eine Immobilie fest erwerben und diese entsprechend bezahlen. Bei einem Optionskauf ist es dem Käufer bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit freigestellt, ob er die Immobilie dann kauft oder nicht. Beide Modelle sind zwar grundsätzlich für den Immobilienerwerb mit wenig bzw. keinem Eigenkapital oder bei der fehlenden Möglichkeit eines Immobilienkredites über ein Kreditinstitut geeignet, jedoch bietet die Variante des Optionskaufes zumindest bezüglich der finalen Kaufentscheidung für den Käufer mehr Freiheiten. Doch sollte er bedenken, dass die Modelle auch hinsichtlich des Ablaufes und der zu leistenden Zahlungen Unterschiede aufweisen. Beim Optionskauf müssen in der Regel zunächst Genossenschaftsanteile im Verhältnis zu dem finalen Kaufpreis erworben werden. Nach Zuteilungsreife und Spezifikation des Objektes wird dieses zur Mietsache.

Der Optionskäufer zahlt dann für die vereinbarte Laufzeit neben der Miete auch einen gewissen Teil Ansparbeitrag, um nach der Laufzeit die Immobilie über die angesparten Beträge zahlen zu können. Jedoch besteht immer ein Wahlrecht, ob der Käufer am Ende wirklich die Immobilie erwerben möchte. Beim Mietkauf hingegen ist der Mietkäufer verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Es müssen auch keine Genossenschaftsanteile erworben werden, sondern es wird von Anfang an der Abtrag für den späteren Kaufpreis plus ein Mietzins gezahlt. Am Ende der Laufzeit muss der Mietkäufer gegen Zahlung des Restkaufpreises das Objekt erwerben. Unterschiede bestehen auch in der Objektart: So werden beim Optionskauf meist nur „normale“ wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien angeboten – der Mietkauf hingegen ist auch im teilgewerblichen Bereich oder bei Mehrfamilienhäusern und Immobilien in Alleinlagen und Immobilien im gehobenen Bereich (mit luxuriöser Ausstattung oder besonders großen Grundstücken) anzutreffen. Für was der Interessent sich letztlich entscheidet, liegt allein in seinem Entscheidungsbereich – jedoch sollten auch alternative Formen der Eigentumserlangung an einem Objekt geprüft werden und – wenn die Entscheidung gefallen ist – unbedingt verschiedene Anbieter und Objekte verglichen werden.

Alternativen zu Miet- und Optionskauf

Miet- und Optionskaufangebote sind im Vergleich zu alternativen Finanzierungsmodellen zum Eigentumserwerb an Immobilien meist viel teurer für den Interessenten. Die augenscheinliche Schuldenfreiheit ist nicht real existent, da Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Miet- oder Optionskaufanbieter bestehen, die nicht einfach ausgesetzt werden können. Insbesondere beim Mietkauf MUSS die Immobilie zwingend zu dem vereinbarten Preis gekauft werden – d.h. die Verpflichtung, dieses Geld auch aufzutreiben, besteht grundsätzlich immer. Die Prüfung einer Kreditvergabe durch Kreditinstitute vor dem Vertragsabschluss dient nicht nur dem Eigennutz der Banken: Es ist auch für den Immobilienerwerber wichtig, das Risiko eines Zahlungsausfalles möglichst realistisch abzuschätzen und nur bei positiver Bewertung auch weitreichende Zahlungsverpflichtungen einzugehen.

Die Alternative einer Finanzierung über ein Kreditinstitut beinhaltet daher eine solche Prüfung durch das Kreditinstitut und ist schlussendlich meist auch günstiger als ein Miet- oder Optionskauf. Vorhandenes Eigenkapital vermindert das Risiko für Kreditgeber und Kreditnehmer zusätzlich, was die eigene Immobilie auf eine viel sicherere Basis stellt. Bei schlechter Bonität (z.B. negativer Schufa-Eintrag) sollte zunächst eine größere Eigenkapitalbasis geschaffen werden, um das Risiko eines Rückzahlungsausfalles zu minimieren – schließlich soll die Immobilie ja auch auf Dauer im Eigentum des Käufer bleiben und nicht aufgrund finanzieller Probleme wieder veräußert werden müssen! Ferner gibt es einige Anbieter unter den Kreditinstituten, die trotz verminderter Bonität einen Kredit vergeben, allerdings sollte hier mit einem unabhängigen Berater geprüft werden, ob die dafür verlangten Aufschläge gerechtfertigt sind und ob das Projekt an sich nicht doch ein zu hohes finanzielles Gesamtrisiko aufweist.

Alternativen für Selbständige und Personen mit unregelmäßigem Einkommen

Für Selbständige ist es oft schwer, einen Kredit von einer Bank zu bekommen. Für bestimmte Branchen (wie z.B. Gastronomie, Taxi- oder KFZ-Gewerbe) und für Neueinsteiger ist es gar unmöglich, da überhaupt keine oder nicht ausreichend gesicherten Daten für ein regelmäßiges und homogenes Einkommen vorliegen. Bevor dieser Personenkreis einen Miet- oder Optionskauf wagt, sollte sehr gewissenhaft und detailliert geprüft werden, ob das persönliche Risiko nicht doch zu hoch ist für solch weitreichende Verpflichtungen. Möglicherweise können prinzipiell auch alternative Kreditgeber in Frage kommen: So sind z.B. Arbeitgeberdarlehen, Darlehen von Privatpersonen oder die Darlehenserlangung bei einem Kreditinstitut durch Hinzunahme von weiteren Familienmitgliedern als Bürgen möglich. Im Einzelfall muss geprüft werden, welche Möglichkeiten anhand der individuellen Situation angemessen sind und nicht zu überhöhtem finanziellen Risiko führen. Zu diesem Zweck sollten immer ein möglichst unabhängiger Berater hinzugezogen werden. Nach Möglichkeit sollte immer möglichst viel Eigenkapital angespart werden – dies stellt in jedem Falle eine beachtliche Risikominimierung dar.

Meinung der Redaktion / Fazit

Miet- oder Optionskaufmodelle können unter bestimmten Umständen für einige Personen die einzige Möglichkeit sein, überhaupt an Immobilieneigentum zu gelangen. Hierzu zählen insbesondere Personen mit schlechter Bonität (z.B. mit negativem Schufa-Eintrag), laufendem Insolvenzverfahren oder Personen mit wenig oder keinem Eigenkapital. Vor der Vertragsunterzeichnung und der damit eingegangenen weitreichenden finanziellen Verpflichtung sollte man alle Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen. Da Verträge dieser Art keinerlei staatlicher Aufsicht unterliegen, ist der Interessent völlig auf sich gestellt bei der Beurteilung. Es sollte daher immer auch ein unabhängiger Fachberater konsultiert werden.
Grundsätzlich jedoch sind Miet- und Optionskaufmodelle eher kritisch zu betrachten. Oft können bei herabgesetzter Bonität oder wenig Eigenkapital auch Bankpartner gefunden werden, mit denen eine Einigung erzielt werden kann. „Herkömmliche“ Finanzierungen über ein Kreditinstitut sind in der Regel aus finanzieller und sicherheitsseitiger Sicht besser als ein Miet- oder Optionskauf.

Besteht die Möglichkeit, mehr Eigenkapital anzusparen, sollte mit der Entscheidung für Immobilieneigentum lieber etwas abgewartet werden, als überstürzt ein Mietkaufangebot anzunehmen. Ggf. besteht auch die Möglichkeit, das Risiko durch Hinzunahme z.B. von Familienmitgliedern, die weitere Sicherheiten einbringen, zu reduzieren. Insbesondere Mietkaufangebote sollten nach dem Grund für diese Angebotsform hinterfragt werden: Es kommt immer wieder vor, dass gerade schlecht verkäufliche Immobilien durch den Versuch eines Mietkaufangebotes vermittelt werden sollen. Beim Optionskaufmodell besteht das Risiko des Totalverlustes des eingesetzten Kapitals, da hier eine große Abhängigkeit zur anbietenden Wohnungsbaugenossenschaft aufgebaut wird. Wirklich erkennbare Vorteile sind gegenüber herkömmlichen Immobilienfinanzierungen durch ein Kreditinstitut nicht zu erkennen – die meisten angepriesenen Vorteile entpuppen sich mehr oder weniger als vorgeschoben und nicht wirklich vorteilhaft.

Angemessenheit des Immobilienwertes und der finanziellen Gesamtbelastung prüfen

Bezüglich der Immobilie selbst obliegt es dem Interessenten, ob der jeweilige Kaufpreis und die vorher fällige Miete angemessen sind oder ob diese überhöht und daher für einen Kauf sowie eine Mietphase eher nachteilig sind. Ggf. sollte ein Bausachverständiger hinzugenommen werden, um die Substanz der Immobilie realistisch bewerten zu können. Bezüglich der Miethöhe sollte unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung anhand des lokalen Mietspiegels geprüft werden, ob die Mieten für vergleichbare Objekte ähnlich gelagert sind oder ob die Miete für das Mietkaufobjekt nicht völlig überhöht ist. Die Alternative der Anmietung eines preiswerteren Objektes bei gleichzeitiger Ansparung von Eigenkapital wäre dann die günstigere Alternative.
Letztendlich sollte sich jeder Immobilieninteressent (wenn nötig mit entsprechender professioneller Hilfe) ein klares und realistisches Bild über seine Einkommens- und Vermögenssituation machen. Darauf können dann die möglichen Alternativen zur Erlangung ausreichenden Fremdkapitals für den Erwerb einer Immobilie fußen. Einschlägiges Basiswissen sollte durch entsprechende Recherchen erworben werden, damit das Risikoprofil der verschiedenen Möglichkeiten besser beurteilt werden kann.