Wissenswertes zu Zwangsversteigerungen

Bei Zwangsversteigerungen kommen Immobilien oft günstig „unter den Hammer“. Die Objekte stammen von Besitzern, die sich aufgrund ihrer Zahlungsprobleme dieser Vollstreckungsmaßnahme unterwerfen müssen. Da der bzw. die Gläubiger die offenen Forderungen nicht mehr anders decken können, wird die Immobilie über das Amtsgericht versteigert. Jedes Jahr passiert das etwa 100.000-mal in Deutschland. Die jeweiligen Termine werden von den Amtsgerichten öffentlich bekanntgegeben, z. B. im Zwangsversteigerung ImmobilienStaatsanzeiger, in der lokalen Presse, in Aushängen am Gericht oder im Internet. Grundsätzlich hat jedermann die Möglichkeit, an solchen Versteigerungen teilzunehmen.

Bei einer Zwangsversteigerung mitbieten

Um bei einer Zwangsversteigerung mitbieten zu können, sind einige Bedingungen zu erfüllen. So muss beispielsweise eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des gutachterlich festgestellten Verkehrswertes des betreffenden Objektes erbracht werden. Dies kann durch Bankscheck, Bankbürgschaft oder durch rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse geschehen. Zudem müssen natürlich die Personalien nachgewiesen werden und in eigenem Interesse sollte die Finanzierung des eventuellen Kaufpreises (der Bieter sollte sich hier möglichst ein Höchstgebot setzen) gesichert sein. Um ein realistisches Gebot abgeben zu können, muss sich der Bieter vorab über den realen Wert der Immobilie klar sein – hierzu sollten neben dem Verkehrswert natürlich auch die ggf. auf dem Objekt lastenden Rechte oder der Zustand bekannt sein. Eine persönliche Inaugenscheinnahme ist nicht immer möglich, sollte aber nachgefragt werden.

Wie stehen die Chancen, an ein günstiges Objekt zu gelangen?

Grundsätzlich werden viele Objekte merklich unter Verkehrswert veräußert. So sind Abschläge (je nach Objektart, Nutzung, Zustand und Lage) bis zu 30 % keine Seltenheit. Inwieweit ein Preis für einen Interessenten günstig ist, hängt natürlich auch von der individuell geplanten Verwendung ab. Soll eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden und ist nach Interessentensicht ideal geeignet, ist der Preis im Vergleich zu einem Wiederverkäufer eher zweitrangig. Insbesondere Spekulanten sind auf einen extrem günstigen Preis aus, um damit ein lohnenswertes Geschäft einzufahren. Auch aus diesem Grund stehen die Chancen für private Bieter, welche eine Versteigerung zum Zweck des Erwerbs für eigene Wohnzwecke besuchen, recht gut.

Attraktive Preislagen, hohe Vielfalt an Angeboten und kleine Nebenkosten

Die Chancen, nicht nur ein geeignetes Objekt zu finden, sondern dazu noch einen attraktiven Kaufpreis zu bekommen, stehen vergleichsweise gut. Bei vielen tausend Versteigerungen jährlich ist für fast jeden etwas dabei. Grundlage für eine Einschätzung bilden dabei die gutachterlich festgestellten Werte, aber auch die individuelle Einschätzung über den Zustand und die Zweckdienlichkeit. Hinzu kommt, dass die Nebenkosten für einen Immobilienerwerb über eine Zwangsversteigerung gut kalkulierbar sind: So fallen lediglich Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung an – und eine Gebühr, welche vom Gericht erhoben wird, die sog. Zuschlagsgebühr.

Vorteile von Zwangsversteigerungen

Neben den bereits genannten Preisvorteilen für den Erwerb einer Immobilie, steht bei den Vorteilen die Transparenz des betreffenden Objektes ganz oben auf der Liste. So müssen bei privaten Immobilienkäufen zunächst Verkehrswert, auf dem Objekt liegende Belastungen und weitere Umstände zunächst dediziert vom Käufer bzw. einem von ihm beauftragten Gutachter herausgefunden und bewertet werden. Bei Zwangsversteigerungen liegen diese Daten bereits vor und werden beim Versteigerungstermin vom Rechtspfleger vorgetragen bzw. auch schon vorab veröffentlicht (z. B. Verkehrswert etc.).

Zuschlag hat sofortige Auswirkungen

Ist der Zuschlag erfolgt, ist der entsprechende Bieter sofort Eigentümer der Immobilie. Soweit keine „bestehenbleibenden Rechte“ (welche im Falle eines Vorhandenseins aber vor der Versteigerung bekanntgegeben werden) vorhanden sind, kommen lediglich die Nebenkosten wie beschrieben zum Preis hinzu – damit sind alle Forderungen abgegolten. Der Zuschlag ist auch ein Vollstreckungstitel: Ist das Objekts noch von den Alteigentümern bewohnt, kann die sofortige Räumung verlangt werden. Bei Fragen ist immer ein Ansprechpartner in Form des Rechtspflegers beim zuständigen Amtsgericht verfügbar, so dass alle wichtigen Aspekte zum Objekt dort auch nachgefragt werden können.

Nachteile bei Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen können unter Umständen einen komplexen, rechtlichen Hintergrund haben. Das ist abhängig vom Objekt, dem individuellen Umfeld und der persönlichen Situation. Hierzu sollte der Interessent am besten einen Fachanwalt befragen. Bei bestimmten Objekten kann es schwierig sein, die Immobilie eingehend zu besichtigen, bevor der Versteigerungstermin stattfindet. So ist es beispielsweise denkbar, dass der bisherige Besitzer noch darin wohnt und Besichtigungswünsche von Interessenten ablehnt. Ein weiterer Nachteil ist, dass es keine Gewährleistungen oder Ansprüche aus festgestellten Mängeln nach der Versteigerung gibt. Es bietet sich daher an – wo immer möglich – das Objekt vor Versteigerungsbeginn zu besichtigen.

Probleme mit der Räumung

Ist der Zuschlag erfolgt, kann es unter Umständen Probleme mit der Räumung geben. Obwohl der Zuschlag einen Vollstreckungstitel darstellt, weigert sich der Bewohner vielleicht trotzdem, was dann rechtlich weiterverfolgt werden muss (Zwangsräumung). Bei vermieteten Objekten hat der Erwerber zwar ein Sonderkündigungsrecht (hierfür werden die Kündigungsfristen des existierenden Mietvertrags vorübergehend ausgesetzt), doch muss für die Kündigung ein triftiger Grund vorliegen (wie beispielsweise Eigenbedarf). Wird nicht gekündigt, können bisherige „Problemmieter“ im schlechtesten Fall das Leben schwer machen.

Fazit

Zwangsversteigerungen sind eine gute Chance, Immobilien zu einem attraktiven Preis zu erwerben. Der Ablauf ist prinzipiell recht unkompliziert – schon mit der Erfüllung weniger Voraussetzungen kann quasi jedermann eine Immobilie in einer Zwangsversteigerung erstehen. Voraussetzung für einen guten Kauf ist, dass das Objekt auch den eigenen Vorstellungen möglichst nahe kommt. Die wichtigen Eckdaten wie Verkehrswert oder bestehende Lasten auf dem Objekt werden vollumfänglich vor Versteigerungsbeginn dargelegt. Da solche Zwangsvollstreckungen schon im Vorfeld nicht unbedingt problemlos sind, kann es in wenigen Fällen auch nach der Versteigerung zu Problemen kommen – doch rechtlich ist der Erwerber auf der sicheren Seite – was er zur Not auch durchsetzen muss. Viele „freihändige“ Käufe (also Immobilienkäufe ohne Zwangsversteigerung) sind da viel komplizierter und können auch schnell ins finanzielle Abseits führen.