Kapitaldienstfähigkeit bei einer Baufinanzierung

Für viele Menschen ist das Thema Immobilienfinanzierung ein Buch mit sieben Siegeln. Wie beurteilt eigentliche eine Bank, ob ein Kunde eine Baufinanzierung bekommt? Die Frage, ob ein Kunde einen Kredit bekommt, hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab – der Kapitaldienstfähigkeit und dem Grad der Besicherung. Nachfolgend baufinanzierung-kapitaldienstfaehigkeitwird der Punkt Kapitaldienstfähigkeit erläutert. Unter Kapitaldienstfähigkeit versteht man die Fähigkeit die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen nachhaltig zu bedienen. Dies bedeutet, dass die Bank die Einkommensverhältnisse prüfen muss. Dabei werden nicht nur die Einkünfte, sondern auch die Ausgaben geprüft.

Die Ermittlung der Einkünfte ist zumindest bei den Arbeitnehmern anhand der Verdienstabrechnungen relativ einfach. Zu den Einkünften zählen ebenfalls Kindergeld, Mieteinnahmen und tarifliche Sonderzahlungen. Hinsichtlich der Ausgaben behelfen sich viele Banken mit Pauschalen, die von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen können. Diese Pauschalen beinhalten alle Lebenshaltungskosten. Bei diesem Punkt lohnt es sich nachzufragen und zu prüfen, ob der Ansatz in der Höhe gerechtfertig ist. Sollten Gründe vorliegen, die eindeutig beweisen, dass die Pauschale zu hoch ist, kann dies im Kreditantrag berücksichtigt werden. Das kann zum Beispiel bei einem Angestellten im landwirtschaftlichen Bereich der Fall sein, wenn er Lebensmittel geschenkt oder deutlich günstiger bekommt. Des Weiteren werden Pauschalen für Unterhalt und Betriebskosten eines Fahrzeugs, Nebenkosten und sonstige dauerhafte Verpflichtungen in Abzug gebracht.

Sparraten, die jederzeit ausgesetzt werden können, zählen dabei nicht zu Ausgaben. Bereits bestehende Kreditverpflichtungen werden ebenfalls abgezogen. Die Bank lässt sich diese anhand von einer Selbst- und SCHUFA- Auskunft nachweisen. In vielen Fällen müssen auch Kontoauszüge der letzten Monate vorgelegt werden, falls die Bank nicht die kontoführende Stelle ist. Nach Abzug aller Kosten wird der Kapitaldienst für das neue Darlehen in Abzug gebracht. Der verbleibende Überschuss sollte größer Null sein. Bei einer Unterdeckung ist die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit nicht gegeben. In diesem Fällen wird die Immobilienfinanzierung von Banken abgelehnt.