Laufzeit, Tilgung und Risiko einer Vollfinanzierung

Die Laufzeiten einer Vollfinanzierung liegen im Regelfall bei ca. 30 bis 35 Jahren. Dies ist eine sehr lange und oft unüberschaubare Zeit, in der viel passieren kann. Vieles im Leben kann sich in dieser Zeit ändern, negative Veränderungen in den Einkommensverhältnissen sind nicht ausgeschlossen. Es ist daher unbedingt darauf zu vollfinanzierung-ohne-eigenkapitalachten, dass die Vollfinanzierung noch vor dem Renteneintrittsalter zurückgeführt wird. Denn während der Rente ist mit einem deutlichen Rückgang des Einkommens zu rechnen. Sollten hier keine nennenswerten Ersparnisse vorhanden sein, kann die Kreditrückzahlung zu einer finanziellen Belastung werden, die im Einzelfall nicht mehr tragbar sein kann. Die Immobilie muss dann oft aus Zeitgründen relativ schnell unter ihrem Preis verkauft werden. Der Erlös deckt jedoch nicht immer die Kosten, so dass Darlehensnehmer weiterhin das Darlehen bedienen müssen. Da die eigene Immobilie zu den beliebtesten und effektivsten Altersvorsorgen zählt, wäre es wirklich schade diese aufs Spiel zu setzen.

Aus diesem Grund sollte bei Abschluss einer Vollfinanzierung nach Möglichkeit ein hoher Tilgungsanteil von 2 bis 5 Prozent bei monatlichen Annuitätenraten vereinbart werden. Eine Annuitätenrate ist die monatliche Rückzahlungsrate, deren Bestandteile Zins- und Tilgungsanteil sind. Die Mindesttilgung beträgt bei den meisten Kreditinstituten ca. 1% des Nominalvolumens pro Jahr. Bei einer Vollfinanzierung sollte der Tilgungsanteil zwischen 3 und 5% pro Jahr betragen. Dies führt zur planmäßigen Verkürzung der Laufzeit und reduziert den Zinsanteil, der bei der anfänglichen Annuität am höchsten ist. Die gesamte Annuität bleibt während der Zinsbindungsdauer konstant, damit die Kalkulation erleichtert wird. Innerhalb der Annuität nimmt aber mit voranschreitender Rückführung des Darlehens der Zinsanteil kontinuierlich ab und der Tilgungsanteil wächst entsprechend an. Mit dieser Beschreibung wird deutlich, dass bei steigenden Zinsen im Zuge der Zinsneuvereinbarung die gesamte Annuität ansteigt, damit der Tilgungsanteil gleich bleibt. Dies macht die monatliche Belastung oft nicht mehr tragbar.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital soll gut überlegt sein! Nicht selten zahlen Darlehensnehmer in den ersten 10 Jahren ausschließlich Zinsen. Wird in der Zukunft eine große Summe erwartet, die eine große Einmalzahlung bzw. Umschuldung ermöglicht, kann eine realistische Darlehenstilgung erfolgen. Andernfalls ist die rechtzeitige Rückführung des Darlehens kaum noch möglich, es sei denn, der Tilgungssatz kann entsprechend erhöht werden. Außerdem sollte beachtet werden, dass Rücklagen für Renovierungs- bzw. Sanierungskosten gebildet werden. Eine neue Heizungsanlage oder Dachsanierung kann schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Es können auch außergewöhnlich Kosten entstehen, bsp. für die Sanierung der Straße. Da können mal schnell 10.000 EUR oder mehr fällig werden. Also, eine Finanzierung voll auf Pump, ohne Rücklagen ist ein sehr risikobehafteter Schritt – in vielen Fällen ohne Zukunft!

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