Mietausfall: Was bedeutet das und wie können sich Vermieter, Verwalter und Makler schützen?

Das Thema Mietausfall ist in letzter Zeit verstärkt in das Interesse aller Beteiligten gerückt – und dies zu Recht. Oft bedingen finanzielle Probleme den Ausfall von Mietzahlungen oder es handelt sich um sog. Mietnomaden: Die Folgen können für jeden Vermieter oder Kapitalanleger dramatisch sein. Fallen mehrere Mietzahlungen aus (egal ob aus finanzieller Not bzw. persönlichen Gegebenheiten des Mieters heraus oder mit betrügerischer Absicht), kann dies schnell zu Problemen bei der Hausfinanzierung führen – hierzu kommen oft noch zusätzliche Kosten, um ggf. notwendige Instandhaltungen oder Reparaturen bezahlen zu können.

Das Angebot einer Mietausfallversicherung will eine Lücke schließen zwischen Absicherungsbedarf von Vermietern, Eigentümern, Verwaltern und Maklern und einer bisher fehlenden verbindlichen, gesetzlichen Regelung. Es gibt wenig sichere Daten, wie viele Mietausfälle oder sogar Schäden durch Zahlungsunfähigkeit bzw. Mutwilligkeit von Mietern verursacht wurden, jedoch kann kein Vermieter sicher sein, dass er von Mietausfällen verschont bleibt. Die Abfederung von Liquiditätsengpässen sowie die Erfüllungsfähigkeit notwendiger Folgekosten stehen dabei im Vordergrund:

Erst wenn die Mietsache wieder bewohnbar und ein zahlungsfähiger Nachmieter gefunden ist, kann von einer Lösung gesprochen werden. Insbesondere die Verpflichtung gegenüber Darlehensgebern (wie z.B. Banken) muss sichergestellt werden, damit der Vermieter bzw. Eigentümer nicht selbst in eine finanzielle Notsituation gerät. Auch Verwalter und Makler sind bemüht, für Ihre Klientel – zu der auch immer mehr Kapitalanleger gehören – möglichst risikoarme Angebote zu realisieren und sich so von der Konkurrenz abzuheben. Der Anleger, welcher in Sachwerte investiert, möchte sein Kapital in einem möglichst „sicheren Anlagehafen“ wissen und kann durch die Absicherung über eine Mietausfallversicherung ein nicht zu unterschätzendes Risiko minimieren. Obwohl ein neues Mietrecht in Planung ist, steht in den Sternen, wann dieses in der Realität in passender Form umgesetzt werden wird.

Insbesondere sollen die neuen Regelungen dem noch immer präsenten Problem entgegenwirken, dass Vermieter trotz rechtlich korrekter Forderungen zunächst mit leeren Händen dastehen: Räumungsklagen kosten Zeit und der Mieter kann nicht sofort und direkt belangt werden, wenn eine Miete nicht gezahlt wird. Trotz gewonnenen Prozesses stehen dem Vermieter meist nicht direkt die finanziellen Mittel zeitnah zur Verfügung, die er benötigt. Die Mietausfallversicherung ist nach dem Bausteinprinzip aufgebaut und ermöglicht dem jeweiligen Versicherungsnehmer, den gewünschten Versicherungsumfang genau zu definieren, dies reicht z.B. von der Bonitätsprüfung eines künftigen Mieters bis zu einer angemessen hohen Versicherungssumme für Sachschäden. Der umfangreiche Schutz gegen Mietausfall ist dabei jederzeit abschließbar, egal ob sich bereits eine Immobilie im Besitz befindet und vermietet wird oder ob dies erst in Zukunft geplant ist.

Was bedeutet die Mietausfallversicherung für Vermieter?

Der Vermieter ist in erster Linie an zwei Dingen interessiert: Sicherstellung der Mieteinnahmen und Erhaltung der Mietsache. Dabei sind die Mieteinnahmen nicht nur Selbstzweck, sondern dienen vornehmlich der Liquiditätsstellung für anfällige Rechnungen und ggf. für die Ratenzahlungen für die Immobilienfinanzierung. Ein Ausfall der Mietzahlungen – sogar, wenn dieser nur beschränkt auftritt – kann deshalb ein Liquiditätsproblem darstellen, wenn z.B. die fälligen Raten für die Finanzierung der Immobilie nicht mehr gezahlt werden können. Kommt der Vermieter in finanzielle Probleme, kann dies auch für die Mieter Nachteile zur Folge haben, z.B. wenn eine Zwangsversteigerung stattfindet und der neue Erwerber andere Pläne mit der Immobilie hat.

In Presse und Rundfunk hört man in der letzten Zeit vermehrt von Mietnomaden, die keine Miete zahlen und zudem noch die Mietsache beschädigen und somit eine Weitervermietung zunächst unmöglich machen. Auf diesem Schaden bleibt der Vermieter meist sitzen, weil die Mietnomaden entweder nicht belangt werden können oder dort keinerlei Substanz vorhanden ist, die gepfändet werden könnte. Ist in so einem Fall keine ausreichende Kapitaldecke vorhanden, kann das den finanziellen Ruin für den Vermieter bedeuten. Die Mietausfallversicherung hilft hier – je nach gewähltem Versicherungsschutz – sofort durch die Leistung von Mietersatzzahlungen zur Liquiditätserhaltung des Vermieters und sorgt dafür, dass die ggf. entstandenen Schäden an der Mietsache schnellstens behoben werden, damit eine Weitervermietung möglich ist.

Was bedeutet die Mietausfallversicherung für Verwalter?

Hausverwalter müssen aufgrund der zu erwartenden Ein- und Ausnahmen kalkulieren. Durch Mietausfälle gerät die gesamte Ertragsseite ins Wanken und es steht zu befürchten, dass durch die fehlende Liquidität Forderungen aus Leistungen oder Darlehen nicht mehr befriedigt werden können. Für die Hausverwaltung ist es zudem von Vorteil, vor der Aufnahme neuer Mieter eine entsprechende Information über deren Bonität zu erhalten, da so von vornherein einige Risikofaktoren ausgeschlossen werden können.

Die von Verwaltern betreuten Mieteinheiten sind in den meisten Fällen Ertragsobjekte, die von Kapitalanlegern zur Erzielung möglichst sicherer und dabei hoher laufender Erträge finanziert wurden. Kann also z.B. eine Kapitalanlagegesellschaft mit einer Mietausfallversicherung einen risikomindernden Faktor vorweisen, steigt das betreffende Objekt in der Gunst der Anleger – letztlich ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil!

Die Mietausfallversicherung kann je nach Beschaffenheit des vermieteten Objekts nach dem Bausteinprinzip mit unterschiedlichen Versicherungssummen dem Versicherungsbedarf angepasst werden. Die Kosten fließen in die Gesamtkalkulation mit ein, vermindern jedoch das Risiko wirklich ernsthafter finanzieller Probleme in erheblichem Maße. Seit langer Zeit warten Anleger und Verwalter auf eine verbindliche gesetzliche Regelung, die jedoch noch immer nicht finalisiert wurde – die Alternative der Mietausfallversicherung bietet nun den notwendigen Schutz für die Beteiligten.

Vorteile

  • Geld bei Mietausfall und Beschädigung
  • Ideal für neue und bestehende Immobilien
  • Kostenloser Bonitäts-Check der Mieter
  • Versicherungssumme nach Bedarf wählbar
  • Finanzierungssicherheit für Kapitalanleger
  • Liquiditätserhalt durch zeitnahe Regulierung

Was bedeutet die Mietausfallversicherung für Immobilienmakler?

Immobilienmakler sind Dienstleister, deren Erfolg von Qualität und Kundenzufriedenheit abhängig ist. In diesem Sinne sollten mögliche Risiken für einen neuen Eigentümer so gut wie möglich reduziert werden. Die Mietausfallversicherung trägt dazu bei, dass die finanzielle Situation des Erwerbers nicht durch mögliche Mietausfälle über die Maßen strapaziert wird. Eine solche Antizipation der Sicherheit und Realisierbarkeit wird sicherlich von einem potentiellen Käufer positiv bewertet werden und kann so zu einem Vorteil im Wettbewerb führen. Bei der Erstellung des Risikoprofils helfen Bonitätsprüfungen der Mieter und die Absicherung gegen Beschädigungen in großem Maße, da so glaubhafte, risikosenkende Faktoren eingebracht werden können.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein größeres Objekt mit vielen Wohneinheiten ist die Wahrscheinlichkeit von Mietausfällen durch z.B. Arbeitsplatzverluste, Krankheiten, Trennungen oder anderen Faktoren relativ hoch. Die Sicherstellung der Liquidität erfolgt nun durch eine Mietausfallversicherung sehr zeitnah, so dass hier ein risikopositiver Effekt an den Maklerkunden weitergegeben werden kann. Damit steigen Attraktivität und Preis-/Leistungsverhältnis des Maklerangebotes in hohem Maße. Durch die individuelle Anpassbarkeit an die notwendigen Absicherungsbausteine kann für jedes zu vermittelnde Objekt der passende Grad der Absicherung gewählt werden.

Vorteile

  • Schützen Sie Ihre Auftraggeber vor Mietausfällen
  • Nehmen Ihren Vermietern die Sorgen
  • Kostenfreie Bonitäts- und Risikoprüfung der Mieter
  • Mehr Leistung und Sicherheit für Ihre Kunden
  • Wettbewerbsvorteil sichern, Konkurrenz abhängen

Wie funktioniert eine Mietausfallversicherung prinzipiell?

Eine Mietausfallversicherung ist zur Abdeckung nicht eingegangener Mietforderungen sowie für den Ausgleich von entstandenen Schäden am Wohnraum vorgesehen. Der Jahresbeitrag sichert den Versicherten im gewählten Umfang ab und ersetzt im Schadenfall die entsprechenden Beträge (ggf. abzüglich der Kaution). Dies stellt die Liquidität des Versicherungsnehmers im Versicherungsfall sicher. Bei Notwendigkeit einer Sanierung der Mietsache beispielsweise erfolgt eine Pauschalzahlung von 3 Monatsmieten usw.

Ist eine Mietausfallversicherung auch bei bereits existierenden Mietverhältnissen abschließbar?

Die Mietausfallversicherung schützt vor Zahlungsausfällen bei Mietrückständen und tritt bei Schäden am Mietobjekt ein. Dabei kann die Versicherung auch bei bereits existierenden Mietverhältnissen abgeschlossen werden. Allerdings tritt keine Regulierung für Ausfälle oder Schäden der Vergangenheit ein, sondern erst bei nach dem Abschlusszeitpunkt auftretenden Versicherungsfällen. Wie lange das Mietverhältnis dabei bereits besteht, ist nicht erheblich.

Welchen Schutz bietet eine Mietausfallversicherung im Einzelnen?

Primär schützt eine Mietausfallversicherung bei Zahlungsproblemen eines Mieters. Diese können z.B. hervorgerufen sein durch Trennung, Arbeitsplatzverlust, Überschuldung etc. Natürlich schützt die Versicherung auch bei Zahlungsrückständen durch Betrüger oder Mietpreller. Dabei steht die Liquiditätserhaltung des Vermieters an erster Stelle, damit dieser seinen Verpflichtungen (z.B. für die Ratenzahlungen einer Immobilienfinanzierung) nachkommen kann. Zusätzlich schützt die Mietausfallversicherung vor Schäden durch sog. Mietnomaden, z.B. vor Schäden durch mutwillige Zerstörung. Aktuelle Statistiken belegen eine jährlich steigende Schadensquote bei Mietobjekten mit einer Gesamtschadenssumme von mehr als 2,5 Milliarden Euro.

Bietet die Mietausfallversicherung auch Schutz bei vorgebrachten Mängeln im Zusammenhang mit einer Mietkürzung?

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter die Mietzahlungen kürzen, obwohl die vorgebrachten Mängel dazu gar nicht berechtigen. Strittige Mietkürzungen bedürfen meist langwieriger Klärung. Oft bewohnen die Mieter auch nach einer außerordentlichen Kündigung das Mietobjekt weiter – bei unklaren Mietzinsforderungen. Hier hilft die Versicherung durch Vorausleistungen in Bezug auf die Mietausfälle – und zwar solange, bis die Angelegenheit notfalls gerichtlich geklärt ist. Die Höhe der Leistungen orientiert sich dabei an den Aussichten auf einen gerichtlichen Erfolg. Laut Urteilsstatistik sind die meisten Mietkürzungen nicht oder nicht im vorgenommenen Umfang berechtigt – ist der Vermieter jedoch nicht durch eine Mietausfallversicherung geschützt, nützt ihm das wenig, da er bis zur Rechtskräftigkeit eines Urteils oft großen Liquiditätsproblemen gegenüber stand.

Was passiert beim Tod eines Mieters?

Tritt durch den Tod eines Mieters ein leistungspflichtiger Versicherungsschaden ein (wie z.B. Mietausfall, Verwahrlosung oder Ungezieferbefall) wird der Versicherer je nach vereinbartem Umfang der Versicherung leisten. Dies beinhaltet in der Regel auch Beschädigungen, Verunreinigungen und Zerstörungen der Mietsache bzw. von Teilen der Mietsache.

Nimmt der Versicherer Risikoprüfungen vor, die gesondert berechnet werden?

Risikominimierende Prüfungen, wie beispielsweise die Vorlage einer Schufa-Auskunft sollten immer grundsätzlich vom Vermieter angefordert werden. Der Versicherer wird keine kostenpflichtigen Extraprüfungen vornehmen – der Versicherte zahlt nur die vereinbarte Versicherungsprämie für den vereinbarten Versicherungsumfang.

Gibt es ein Risiko für den Versicherten in Bezug auf die Versicherungsgesellschaft?

Grundsätzlich gibt es für jeden Versicherungsvertrag ein gewisses Risiko, wenn z.B. der Versicherungsgeber in die Insolvenz gelangt. Es ist deshalb wichtig, dass der Versicherte Verträge mit renommierten und großen Versicherungsunternehmen abschließt, da hier das Risiko sehr gering ist

Wie hoch sind die Kosten für eine Mietausfallversicherung?

Der Versicherte kann sich zwischen verschiedenen Bausteinen und Versicherungsumfängen entscheiden. Es entstehen also Versicherungsraten je nach gewünschtem Umfang, wobei die Kosten – umgerechnet auf den Monat – außerordentlich gering sind (im einstelligen Euro-Bereich). Wichtige Risiken wie Mietausfälle (inkl. Betriebs- und Nebenkostenausfälle) oder Schadenskosten sind dafür abgedeckt. Der Versicherungsnehmer kann sich beispielsweise entscheiden für eine Mietausfallabsicherung bis 6 Monate und 5.000 Euro oder aber bis 12 Monate und 10.000 Euro – Sachschäden können bis zu 10.000, 20.000 oder 30.000 Euro abgesichert werden.