Mietkauf oder Kredit?

Der Mietkauf stellt eine zum Immobiliendarlehen alternative Möglichkeit des Immobilienerwerbs dar. Wer nicht genügend Eigenkapital oder die Voraussetzungen für eine positive Kreditentscheidung mitbringt, kann so meist trotzdem noch das Eigentum an einer Immobilie erlangen. Die jeweiligen Möglichkeiten weisen jedoch sehr unterschiedliche Merkmale auf – mit entsprechenden Vor- und Nachteilen. Grundsätzlich sollte der Interessent die Details anhand der individuellen Situation abwägen und danach die für ihn passendste Variante auswählen – ggf. mit der Hilfe eines unabhängigen Fachberaters. Die folgende Auflistung der Vor- und Nachteile listet die generellen Merkmale auf, besondere und individuelle Merkmale (z. B. bei besonderen, steuerlichen Veranlagungen oder auch persönlichen Bekanntschaften mit einem Anbieter) finden hier keine Berücksichtigung.

Vorteile eines Mietkaufs:

  • Ein Mietkauf ermöglicht den Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital oder bei schlechter Bonität, z. B. wenn Banken keinen Kredit gewähren würden
  • Selbständige oder Personen mit unregelmäßigem Einkommen werden nicht (wie bei einer Kreditgewährung durch ein Kreditinstitut) benachteiligt
  • Es erfolgt keine Eintragung einer Grundschuld und es fallen dementsprechend keine Gebühren an
  • Bei einem Mietkauf mit vereinbarter Kaufoption ist der Käufer nicht sofort zum Kauf verpflichtet, sondern kann die Immobilie erst einmal „testen“ und ggf. später kaufen bzw. dann vom Vertrag zurücktreten
  • Die Kaufsumme wird über regelmäßige Zahlungen geleistet (ggf. mit einer Schlusszahlung) – so ist zunächst keine größere Geldsumme notwendig, die Immobilie ist jedoch trotzdem sicher
  • Der Käufer muss keinerlei Auskünfte über vorhandenes Vermögen oder die persönliche Einkommenssituation geben

Nachteile eines Mietkaufs:

  • Mietkaufangebote erfolgen meist aus Gründen schlechter Veräußerbarkeit, mangelhafter Bausubstanz oder anderer, negativer Eigenschaften – insbesondere bei privaten Anbietern, was einen Bausachverständigen in der Regel unumgänglich macht
  • Die Summe aus Mietzins und Kaufpreis ist – gemessen am Immobilienwert – meist viel zu hoch und oft wird die Gesamtfinanzierung merklich teurer als bei einer Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut
  • Der Mietzins in einer Mietkaufvereinbarung sollte im Vergleich zu ortsüblichen Mieten angemessen sein – dieser Sachverhalt ist meist nicht erfüllt und in einigen Fällen auch schwer zu prüfen
  • Optionskaufmodelle sind meist an bestimmte Bedingungen gebunden, z. B. die Mitgliedschaft bei einer Wohnungsbaugenossenschaft mit Beiträgen und Wartezeiten
  • Möglichkeit eines Totalverlustes z. B. durch Insolvenz der Wohnungsbaugenossenschaft
  • Der Vertragspartner unterliegt keinerlei staatlicher Aufsicht
  • Der Erwerber trägt das Risiko des Wertverfalls einer Immobilie, da der Rücktritt vom Vertrag oder eine Minderung des Kaufpreises im Nachhinein nicht möglich sind
  • Bei Mietkaufverträgen ohne Optionsrecht besteht eine völlige Bindung an die Immobilie und den Zahlungsplan
  • Bei unregelmäßigem Einkommen ist in der Regel keine alternative Finanzierung möglich
  • Bei Zahlungsschwierigkeiten wird der Mietkaufanbieter von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen – bisher gezahlte (ggf. überhöhte) Mietzinsen sind für immer verloren
  • Bei einer Angemessenheitsprüfung (z. B. bei Erhalt von Sozialleistungen) wird eine Immobilie aus einem Mietkaufverhältnis in der Regel nicht anerkannt
  • Fehlendes Eigenkapital kann letztlich zur finanziellen Stolperfalle werden, wenn unerwartete Ausgaben auftreten
  • Die vereinbarten Ratenhöhen können im Hinblick auf eine finanzielle Gesamtplanung zunächst günstig erscheinen, bei unerwarteten Veränderungen jedoch zur finanziellen Notlage führen, da keinerlei Nachverhandlungen möglich sind

Vorteile einer kreditfinanzierten Immobilie:

  • Der Interessent kann aus einer Vielzahl von Anbietern wählen und so Angebote auch gegeneinander vergleichen
  • Eine Finanzierung mit entsprechendem Eigenkapitalanteil und vom Kreditinstitut geprüfter Rückzahlungsfähigkeit bietet eine prinzipiell höhere, finanzielle Sicherheit als bei einem Mietkauf
  • Die Kreditinstitute unterliegen der Kapitalmarktaufsicht – der Kreditnehmer hat so eine recht hohe, rechtliche Sicherheit
  • Keine Festlegung auf ein bestimmtes Objekt, sondern die Immobilie kann vor der Antragstellung nach Wunsch ausgesucht werden
  • Der Kauf- bzw. Erwerbspreis der Immobilie ist frei verhandelbar
  • Bei evtl. Zahlungsschwierigkeiten besteht immer noch die Möglichkeit einer Verhandlung mit dem Kreditgeber, um die Probleme zu lösen
  • Verschiedene Kreditformen (z. B. endfällige Darlehen, Annuitätendarlehen etc.) sind möglich, je nach individueller Notwendigkeit und persönlicher Situation
  • Durch die Grundschuldbesicherung können in der Regel sehr günstige Kreditkonditionen gewährt werden, die bei Bedarf auch sehr langfristig gesichert werden können
  • Förderungen können durch Einbindung in den laufenden Kreditvertrag problemlos beantragt werden
  • Der Kreditgeber verlangt neben entsprechenden Einkommensnachweisen auch einen Zahlungsplan bzw. eine finanzielle Gesamtplanung – dies ist auch für den Erwerber dienlich, der so eine bessere Kalkulationsgrundlage erstellen muss

Nachteile einer kreditfinanzierten Immobilie:

  • Durch die Eintragung im Grundbuch ist ein erstrangiger Schuldner zugegen, welcher auf der Immobilie lastet
  • Sind Bonität oder Einkommen nicht optimal, werden Risikoaufschläge fällig oder weitere Sicherheiten müssen eingebracht werden
  • Es entstehen zusätzliche Gebühren für Notar und Grundbuchamt etc.
  • Der Kreditnehmer muss alle Vermögens- und Einkommensverhältnisse offenlegen
  • Bei der hausinternen Bewertung des Kreditinstituts hinsichtlich des Rückzahlungsausfallrisikos spielen oft auch subjektive Merkmale eine Rolle, was letztlich zu schlechteren Konditionen führt
  • Ein ausgiebiger Vergleich sowie ein gutes Basiswissen sind notwendig, um das passende und günstigste Finanzierungsangebot herauszufinden
  • Eventuelle Falschentscheidungen bei der Kreditform können unnötig hohe Kosten verursachen
  • Risiken wie Arbeitslosigkeit oder unerwartete Kostenbelastungen können zum Ausfall der Ratenzahlungen und im Ernstfall zum Verlust der Immobilie führen

Fazit

Ein Mietkauf mit oder ohne Kaufoption kann bei fehlendem Eigenkapital oder keiner ausreichenden Bonität die einzige Chance sein, Immobilieneigentum zu erwerben. Trotzdem sollte vor dem Abschluss eingehend geprüft werden, ob die Gesamtkosten (Mietzins plus Abtrag für den Kaufpreis und Schlussrate) für die jeweilige Immobilie wirklich angemessen sind und ob nicht doch eine Möglichkeit zur Finanzierung mit einem Kreditinstitut besteht – ggf. nach etwas Wartezeit, in der Eigenkapital angespart werden kann. In jedem Fall stellen Mietkauf wie auch Finanzierung eine sehr weitreichende und in den meisten Fällen lebensentscheidende Maßnahme dar, weshalb eine Entscheidung für oder gegen die jeweilige Erwerbsform gut überlegt sein sollte.

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