Mögliche Probleme bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Gewerbliche Immobilienfinanzierungen sind generell schwieriger in der Beurteilung hinsichtlich Risiko, Realisierbarkeit und Erfolgsaussicht als private Immobilienfinanzierungen. Daher bieten längst nicht alle Kreditinstitute am Markt auch die Finanzierung gewerblich oder teilweise gewerblich genutzter Immobilien an. Eines der Hauptprobleme bei der Bewertung durch den Kapitalgeber liegt in der Sicherheit des Einkommens, aus dem die Kreditraten aufgebracht werden sollen. Bei abhängig Beschäftigten steht das Gehalt als vergleichsweise sicherer Faktor auf der Habenseite, während bei gewerblichen Interessenten die Ertragsseite oft großen Schwankungen und Unsicherheiten unterworfen ist. Der Kreditgeber wird daher eine besonders gewerbeimmobilien-finanzieraufwändige Prüfung unter Einbezug der aktuellen Ertrags- und Bilanzkennzahlen, sowie eine branchen- und standortabhängige Analyse durchführen. Hierbei gibt es auch Branchen, die grundsätzlich keine Immobilienfinanzierungen erhalten.

Notwendige Unterlagen und subjektive Beurteilungen

Die Kreditinstitute unterhalten oft separate Abteilungen, in denen Anträge für gewerbliche Immobilienfinanzierungen geprüft werden. Dafür müssen mindestens die letzten 3 Jahresabschlüsse inklusive aller Bilanz- und Ertragskennzahlen vorgelegt werden. Bei jungen Unternehmen und Start-Ups gehört dazu auch die Präsentation eines Businessmodells. Durch die große Vielfalt an Ansatzpunkten für die Risikobewertung können sich die jeweiligen Bewertungen der einzelnen Anbieter dann auch teils erheblich unterscheiden. Es ist deshalb wichtig, dass der Interessent möglichst viele potenzielle Anbieter um eine Offerte bittet.

Warum ist es so schwierig, eine gewerbliche Immobilienfinanzierung zu realisieren?

Die vorab genannten Prüfverfahren dienen der Risikobewertung, weil der Kreditgeber nur nach entsprechend ausgiebiger Beurteilung ein Angebot abgeben kann (bzw. auch die Anfrage ablehnt). Es muss sichergestellt sein, dass die aus der Finanzierung entstehenden Kreditraten auch vom Finanzierungsnehmer aufgebracht werden können. Gerade bei gewerblichen Objekten ist es oft schwierig, die Immobilie aufgrund eines Zahlungsausfalles zu verwerten, da bei einer Veräußerung in der Regel nicht der Beschaffungswert erzielt werden kann. Die Zweckbindung der Immobilie erschwert die Suche nach einem Käufer zusätzlich, da dieser oft Umbauten bzw. einschneidende Veränderungen an dem Objekt vornehmen muss. Die Risikobewertung verläuft unter Umständen dann ungünstig, wenn sehr schwankende bzw. ungleichmäßige Einkünfte in den letzten Jahren erzielt wurden, da das Kreditinstitut dann davon ausgehen muss, dass in schlechteren Monaten die Kreditraten nicht gezahlt werden können.

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