Ratgeber Bauzinsen – Einflüsse, Entwicklung, Prognose

Bedeutung der Bauzinsen bei einer Immobilienfinanzierung

Bei der Aufnahme einer Immobilienfinanzierung kommt es neben wichtigen individuellen Merkmalen wie Finanzierungsform, Anpassungsfähigkeit an die persönliche Vermögens- und Einkommenslage etc. besonders auch auf die Höhe der Sollzinsen an. Diese sog. Bauzinsen haben entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Gesamtkosten einer Finanzierung und somit auf den Finanzierungserfolg. Die Bauzinsen richten sich dabei hauptsächlich an zwei Einflussgrößen der Höhe nach aus:

1. Am Marktzinsniveau
2. An den persönlichen Verhältnissen und individuellen Merkmalen des Kreditnehmers bzw. der Finanzierung und des Objektes selbst

Trotz dieser immer gültigen Einflüsse bedeutet das nicht, dass die Bauzinsen trotz gleichen Marktzinsniveaus und identischen Eckpunkten bei der Antragstellung nicht von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich sein können. So sind die Bewertungskriterien verschiedener Geldhäuser teilweise divergent oder die bankeigene Ertragssituation spielen in das Angebot mit ein. Manchmal ist ein Unterschied auch einfach durch ein gutes Verhandlungsgeschick des Antragstellers erklärbar.

Bei den Bauzinskonditionen kommt es grundsätzlich auf jeden Prozentpunkt an – auch wenn er zunächst noch so klein erscheint. Durch die generell hohen Summen und die langen Laufzeiten ergibt sich im Laufe der Jahre auch bei einer augenscheinlich nur geringen Abweichung bei den Bauzinsen sehr schnell ein merklicher Unterschied in der in Euro ausgedrückten Gesamtbelastung durch die Finanzierung. Der Kreditnehmer muss daher neben einer intensiven Vorabinfo seine Kreditmerkmale individuell optimieren und zusätzlich möglichst viele Anbieter vergleichen, bevor er seine Unterschrift unter einen Finanzierungsvertrag setzt. Die grundsätzlichen Einflüsse, welche den größten Einfluss auf die Konditionierung eines Finanzierungsvertrages haben sollen hier näher erläutert werden.

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Bedeutung des Marktzinsniveaus für die Höhe der Bauzinsen

Unter dem sog. Marktzinsniveau wird die jeweils aktuelle Zinssituation am Kapitalmarkt verstanden, welche verschiedene Zinssätze für unterschiedliche Laufzeiten umfasst. Diese Zinssätze werden tagesaktuell veröffentlicht und können von jedem Interessierten durch Studium der entsprechenden Veröffentlichungsorgane verfolgt werden.

Der bekannteste Zinssatz in der Eurozone ist der sog. Leitzinssatz, welcher von der EZB (Europäische Zentralbank) vorgegeben wird. Zu diesem Zinssatz können sich Geschäftsbanken von der EZB Geld leihen, was in der Kreditwirtschaft als Refinanzierungskredit bezeichnet wird. Basierend auf dem Marktzinsniveau gestalten die Geschäftsbanken ihre nominalen Zinssätze für Finanzierungen und Guthaben. Ein Nominalzins ist ein Zinssatz, welcher auf einen Basiswert (z.B. Nennwert von Anleihen) bezogen wird und somit einen bestimmten Teil eines „nominellen“ (also „dem Namen bzw. der Bezeichnung nach“) Wertes darstellt. Volkswirtschaftliche Einflussfaktoren wie z.B. die konjunkturelle Entwicklung eines Landes, die Zinsentwicklungen an ausländischen Märkten, die Währungs- und Haushaltspolitik der verschiedenen Regierungen usw. haben damit großen Einfluss auf den nominalen Zins z.B. einer Finanzierung, da der Leitzins der EZB von diesen Faktoren beeinflusst wird.

Alle Marktteilnehmer haben ebenfalls Einfluss

Die EZB verkündet in regelmäßigen Sitzungen, wie sie den Leitzins verändern wird. Bereits vor diesen Sitzungen versuchen viele Marktteilnehmer (z.B. Spekulanten, Anleger oder Banken) die Entwicklung vorherzusehen und tätigen entsprechende Käufe oder Verkäufe am Wertpapiermarkt. Bereits das hat Auswirkungen auf das Zinsniveau – je nachdem, ob eine Steigerung oder Reduzierung des Leitzinses vermutet wird. So führen beispielsweise negative Konjunkturprognosen zu der Annahme, dass die EZB den Leitzins senken wird, um so die Kreditaufnahme und die Geschäftstätigkeit anzukurbeln.

Die EZB trägt die Verantwortung für die Geldwertstabilität und die Entwicklung der Inflation in Europa. Für die Erhaltung einer möglichst stabilen und homogen wertigen Währung und die Erreichung der Inflationsziele verfügt die EZB über verschiedene Instrumentarien, welche eine Steuerung des Finanzmarktes ermöglichen. Darunter ist die Bestimmung des Leitzinses eines der wichtigsten Instrumente – meist unter großer Beachtung und entsprechendem Einfluss auf alle Marktteilnehmer. Einfach ausgedrückt, hat z.B. eine Erhöhung des Leitzinses den Effekt, dass die Banken sich nur noch teurer refinanzieren können und deshalb ihre Kredite an den Endkunden teurer anbieten müssen. Dies bremst die Konjunktur, da nun viele Bankkunden nicht mehr bereit sind, weitere Darlehen aufzunehmen. Die Geldpolitik der EZB hat also unmittelbar wie auch mittelbar (über die Aktivitäten der Marktteilnehmer) Einfluss auf die Höhe des Nominalzinses einer Finanzierung.

Schlussfolgerung für den Finanzierungsinteressenten

Wer auf der Suche nach einer Finanzierung ist, sollte sich zunächst über das aktuelle Marktzinsniveau informieren. So kann er einordnen, wo sich die Konditionen für Bauzinsen bewegen und ob es sich lohnt, ggf. noch abzuwarten. Dies ist natürlich immer mit einem gewissen Risiko verbunden, denn es gibt keine Möglichkeit, die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt vorherzusehen. Jedoch können Experten anhand der historischen Zinsentwicklung sowie den aktuellen Marktdaten ersehen, welche Finanzierungsformen präferiert werden müssen und dem Interessenten entsprechende Tipps geben. Die Aufnahme eines Darlehens ist natürlich noch von weiteren, zusätzlichen Voraussetzungen abhängig, wie z.B. Eigenkapital, Einkommenslage usw.

Einfluss der persönlichen Verhältnisse bzw. der individuellen Merkmale des Kreditnehmers auf die Bauzinsen

Wer eine Finanzierung bei einem Kreditinstitut beantragt, wird neben den notwendigen Sicherheiten (bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch) auch zu seinen persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen Auskunft geben müssen. Dazu erkundigt sich die Bank bei einer oder mehreren Auskunfteien (wie z.B. der Schufa) nach der Bonität (bisheriges Zahlungsverhalten, Einstufung der möglichen Rückzahlungsfähigkeit etc.) des Antragstellers. Alle somit gewonnenen Daten haben prägnanten Einfluss auf die Gestaltung der Angebotskonditionen für die Finanzierung. Auch der Grad der Beleihung des Objektes (z.B. Haus) spielt eine gewichtige Rolle bei der Konditionierung.

Persönliche Daten haben Einfluss

Je nach Familienstand, Alter, Geschlecht, Kinderzahl, Haushaltsgröße und eventueller Mitschuldner bzw. Bürgen wird bei der Prüfung für ein Finanzierungsangebot eine „Bestandsaufnahme“ durch das anbietende Kreditinstitut durchgeführt. Hieraus ergeben sich – abhängig von Einkommen und vorhandenem Vermögen – wichtige Einflussfaktoren wie z.B. die Kreditwürdigkeit und die Rückzahlungsfähigkeit. Unter Beachtung möglicher Risiken, die z.B. im Beruf des Kreditnehmers liegen können, wird so ein Risikoprofil erstellt, welches später als eine wichtige Grundlage für die Angebotserstellung durch das Kreditinstitut fungiert. Betrachtet man beispielsweise das Alter, so werden Darlehen umso günstiger angeboten, je jünger der Darlehensnehmer ist (volle Geschäftsfähigkeit vorausgesetzt).

Gerade ältere Menschen haben aufgrund der statistischen Restlebenserwartung sowie den meist niedrigeren Einkommen (z.B. im Rentenalter) ein höheres Zahlungsausfallrisiko, was sich direkt auf den angebotenen Zinssatz niederschlägt. Auch die Haushaltsgröße bzw. die Zahl der Kinder ist wichtig: Je mehr Personen in einem Haushalt leben, umso mehr Einkommen „verschlingt“ dieser. Das frei verfügbare Einkommen ist jedoch wichtig für die Sicherstellung der Ratenzahlungen für die Immobilienfinanzierung. Ist abzusehen, dass auf den Finanzierungsnehmer in Zukunft höhere Ausgaben zukommen (z.B. für ein Studium der Kinder), erhöht sich wieder das Rückzahlungsausfallrisiko. Diese Faktoren werden daher alle eingehend von den entsprechenden Bearbeitern im Kreditinstitut ins das Angebotskalkül mit einbezogen.

Einkommen und Vermögen des Finanzierungsnehmers ebenfalls entscheidend

Unterschieden wird nicht nur die Höhe des Einkommens und des ggf. vorhandenen Vermögens, sondern auch die Sicherheit, mit denen diese weiterhin bestehen. So hat ein Beamter einen großen Vorteil bei der Sicherheitseinschätzung des Einkommens – ein Angestellter bzw. sogar Selbständiger wird bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit regelmäßig heruntergestuft in eine schlechtere Risikokategorie, da hier große Unsicherheit bzgl. der Einkommenserzielung in der Zukunft herrscht. In diesem Zusammenhang spielt auch die Ausbildung des oder der Kreditnehmer eine Rolle. Eine fundierte und breit angelegte Ausbildung bietet für eine aussichtsreiche Karriere und ein damit verbundenes, höheres Einkommen eine gute Grundlage – eine mangelhafte bzw. einseitige Ausbildung erhöht die Gefahr eines Verdienstausfalles. Natürlich gehören zu einem regelmäßigen Einkommen nicht nur Kapitalzuflüsse aus Arbeitsverhältnissen, sondern beispielsweise auch Kapitalerträge aus Vermögensanlagen, staatliche Leistungen, Unterhaltszahlungen usw.

Das ggf. vorhandene Vermögen wirkt sich ebenfalls auf die Risikoeinschätzung durch den Kreditgeber aus: Existieren liquidierbare Vermögensgegenstände (z.B. Wertpapiere) bzw. Kapitalvermögen (wie Spareinlagen etc.), reduziert dies nicht nur den notwendigen Fremdkapitalbedarf sondern bildet auch eine „Sicherheitsreserve“ für unvorhergesehene Ausgaben. Der Beleihungsauslauf sinkt so und führt somit zu einer besseren Risikobewertung durch das Kreditinstitut. Experten empfehlen für eine möglichst risikoarme Immobilienfinanzierung einen Mindest-Eigenkapitalanteil von 25 bis 30 Prozent des Objektwertes.
Last but not least – wurden in der Vergangenheit immer alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt, erfolgt eine entsprechende Bonitätsbewertung, was den Zugang zu besseren Konditionen der verschiedenen Finanzierungsgeber ermöglicht.

Einfluss der Finanzierungsform auf die Bauzinsen

Je nach gewählter Finanzierungsform ist ebenfalls ein deutlich unterschiedliches Bauzinsprofil zu beobachten. So bestimmten beispielsweise die Zeitpunkte der Tilgung und der Zinszahlungen den jeweiligen Effektivzinssatz einer Finanzierung mit. Erfolgt z.B. keinerlei Tilgung (sog. endfällige Darlehen) kann der Darlehensnehmer meist mit etwas günstigeren Sollzinsen rechnen als bei Darlehen mit regelmäßig vorgesehener Tilgung bzw. bei Darlehen mit vereinbarten, kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten. Der Grund liegt dabei darin, dass der Darlehensgeber so ggf. mit nicht bestimmbaren Zinsverlusten rechnen muss, wenn eine außerplanmäßige Tilgung vorgenommen wird. Der Ausgangszinssatz liegt deshalb bei solchen Verträgen etwas höher. Ist dagegen bis zum Ende der Laufzeit überhaupt keine Tilgung möglich, kann der Darlehensgeber von der Annahme ausgehen, alle veranschlagten Zinsen auch zu vereinnahmen (sofern nicht andere Punkte aus vorgenannten Absätzen eintreten). Dies ermöglicht eine bessere Einnahmenkalkulation und kann deshalb zu leicht günstigeren Bauzinsen für den Darlehensnehmer führen.

Verträge mit Sollzinsbindungsfristen erhöhen das Refinanzierungsrisiko der Banken, da diese sich nicht sicher sein können, dass z.B. der Refinanzierungssatz in 10 Jahren noch genauso hoch ist wie zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses. Es wird deshalb ein „Risikoaufschlag“ fällig, mit dem sich die Finanzierungsgeber am Kapitalmarkt absichern können. Bei variablen Darlehen entfällt dieser Aufschlag, doch ist der Finanzierungsnehmer hier einem dem Risiko von künftigen Zinserhöhungen ausgesetzt. In der Praxis werden oft Zwischenlösungen abgeschlossen, wie z.B. das Cap-Darlehen, was einerseits das Risiko für den Darlehensnehmer deckelt, aber im Vergleich zu einem Darlehen mit langjähriger Sollzinsbindung immer noch zinsgünstiger ist.

Oft nicht beachtet, aber genauso wichtig: Nebenkosten wie Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren zählen zwar nicht offiziell zu den Bauzinsen, belasten den Finanzierungsnehmer aber in gleicher Weise wie zu zahlende Zinsen. In jede Kalkulation gehören diese Kosten deshalb unbedingt hinein.

Die Immobilie selbst hat ebenfalls Einfluss auf die Bauzinsen

Sogenannte makrogeographische Einflussgrößen werden ebenfalls von den Kreditgebern analysiert und in die Gestaltung eines Angebotes eingebracht. So haben der Standort (je nachdem in welchem Land, welcher Stadt usw. das Objekt steht) und das unmittelbare Umfeld des Objektes Einfluss auf die Bauzinsen. Objekte in bevorzugter Lage (also z.B. an infrastrukturell gut erschlossenen Orten oder in bevorzugten Wohnlagen wie am Meer etc.) werden eher mit einem Darlehen unterstützt als Objekte in Gebieten, in denen ein relativ hohes Wertverlustrisiko besteht bzw. ein Wiederverkauf eher fragwürdig ist. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat nämlich der Finanzierungsgeber bei günstiger Bewertung eine viel bessere Ausgangsposition für die Verwertung des Objektes zur Befriedigung des Zins- und Restschuldbetrages.

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Verhandlungsgeschick kann Bauzinsen positiv beeinflussen

Die Kreditinstitute generieren einen großen Teil Ihrer Erträge durch die Vergabe von Darlehen. Bei der Berechnung und Vergabe von Angeboten wird oft eine gewisse Karenz zur real notwendigen Konditionierung eingearbeitet. Durch Verhandlungsgeschick und „Ausspielen“ verschiedener Angebote gegeneinander kann es durchaus gelingen, einen etwas besseren Zinssatz für den individuellen Finanzierungsvertrag herauszuholen. Nach einem Angebotsvergleich sollte deshalb immer nochmals die persönliche, individuelle Verhandlungsmöglichkeit gesucht werden.

Fazit

Die Bauzinsen einer Immobilienfinanzierung sind diversen Einflussgrößen unterworfen. Diese liegen neben den Marktgegebenheiten und den makroökonomischen Einflüssen insbesondere bei den persönlichen, individuellen Verhältnissen des Finanzierungsinteressenten sowie beim Objekt selbst. Da jede Veränderung der Bauzinsen einen relativ großen Effekt auf die Gesamtfinanzierungskosten eines Projektes hat, sollte der Interessent nicht nur einen breit angelegten Vergleich durchführen, sondern zunächst seine persönlichen Verhältnisse, die Finanzierungsanfrage und das gesamte Umfeld optimieren. Der Fremdkapitalbedarf sollte möglichst niedrig gehalten werden, damit der Finanzierungserfolg nicht ins Wanken gerät. Nicht alle Einflüsse haben absolut messbare Bauzinsveränderungen zur Folge – oft liegen die Bewertungen durch subjektive Einschätzungen der Kreditinstitute weit auseinander, was eine dementsprechend hohe Differenz bei den Angeboten bzw. den Bauzinsen zur Folge hat.

Wichtig für einen effektiven Vergleich ist der sog. Effektivzinssatz, der nicht nur den Nominalzinssatz berücksichtigt, sondern auch weitere Kosten- und Risikofaktoren beinhaltet. Vor der Aufnahme einer Finanzierung sollte (am besten zusammen mit einem unabhängigen Experten) die Zinssituation am Kapitalmarkt analysiert werden, um einen möglichst optimalen Zeitpunkt für den Beginn einer Finanzierung zu finden. Die Risikobewertung vor der Finanzierungsannahme durch die Kreditgeber hilft letztlich auch dem Finanzierungsnehmer, unkalkulierbare Risiken zu vermeiden und so nicht nur das Projekt an sich, sondern die gesamte finanzielle Zukunft des Darlehensnehmers abzusichern. Wer ein hohes Finanzierungsrisiko eingeht, riskiert dabei den Verlust der Immobilie und darüber hinaus einen übrig bleibenden Schuldenberg.

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