Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Wer eine Immobilie kaufen oder errichten möchte, benötigt meist eine passende Immobilienfinanzierung. Ein Kreditnehmer muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit ein solcher Kredit von einem Kreditinstitut auch gewährt wird.

Folgende Kriterien bzw. Unterlagen sind unabhängig vom Kreditinstitut notwendig:

  • Nachweise über die Bau- bzw. Erwerbskosten, ggf. inkl. Nebenkosten (z.B. Vermessungskosten)
  • Soweit es sich um ein Bauvorhaben handelt: Baugenehmigung, Lage- und Bebauungspläne (Flurkarte), Unterlagen vom Architekten
  • Bauwerkvertrag bzw. Kaufvertrag (auch vom Grundstück)
  • Objektdaten / Exposé
  • Nachweis der Gebäudeversicherung (Bauherrenhaftpflicht, Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Grundstückshaftpflicht)
  • Angaben, Nachweise und Unterlagen bzgl. des vorhandenen Vermögens und Einkommens (z.B. Depotauszüge, Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag etc.)
  • Laufende Belastungen und Ausgaben, z.B. weitere Kredite
  • Identitätsnachweis wie Personalausweis etc.
  • Volle Geschäftsfähigkeit des Kreditnehmers
  • Kreditwürdigkeit (wird unterschiedlich bewertet, siehe unten)
  • Für Bürger aus Nicht-EU-Staaten: Gültige Aufenthaltsgenehmigung
  • Notariell veranlasste Eintragung der Grundschuld zu Gunsten der Bank an erster Rangstelle im Grundbuch / beurkundete Schulderklärung resp. Schuldanerkenntnis. Der Nachweis muss durch Zustellung eines beglaubigten Grundbuchauszuges an das Kreditinstitut erfolgen
  • Gültige Bankverbindung (Girokonto) ODER entsprechendes Verrechnungskonto beim Kreditgeber
  • Unterschriebener Finanzierungsvertrag (von Kreditnehmer und Kreditgeber rechtsgültig unterzeichnet)

Daneben existieren weitere Voraussetzungen, die je nach Kreditinstitut unterschiedlich bewertet bzw. in unterschiedlichem Umfang angefordert werden:

  • Ausreichende Bonität gem. SCHUFA-Eintrag bzw. weiterer Scorings (z.B. CEG Creditreform)
  • Altersnachweis (Kredite werden nicht an Personen unter 18 Jahren vergeben, je nach Kreditinstitut existieren auch Altershöchstgrenzen)
  • Vertragsurkunden mit dem Bauträger, sofern vorhanden
  • Weitere Versicherungsnachweise
  • Erfüllung der Beleihungskriterien (z.B. beleihen viele Kreditgeber nur 100 % privat oder bis max. 50 % gewerblich genutzte Objekte). Die Beleihungsgrenze liegt bei ca. 60 % bis 80 % des Objektwertes, einige Kreditgeber bieten jedoch auch höhere Beleihungsausläufe an
  • Wertgutachten (wird in der Regel vom Kreditinstitut beauftragt)
  • Beachtung der Mindestkredithöhe (z.B. 25.000,- EUR)
  • Gültige, postzustellfähige Adresse im Inland

Bei Bürgen oder weiteren Darlehensnehmern müssen ähnliche Nachweise in gleicher Form erbracht werden. Bei Erfüllung dieser Voraussetzungen steht einer Darlehenszusage nichts mehr im Wege. Um jedoch die Auszahlungen zu erhalten (bei Neu- und Anbauten werden in der Regel je nach Bautenstand Teilauszahlungen veranlasst) müssen entsprechende Nachweise an den Kreditgeber übersandt werden. Die sind u.a. Fotos vom Objekt, Bautenstandsnachweise (Bautenstandsbericht vom Architekten unterzeichnet) usw. Erst nach entsprechender Prüfung durch das Kreditinstitut werden die Auszahlungen veranlasst. Achtung: Unter Umständen kann hier die rechtzeitige Planung einer Zwischenfinanzierung von Vorteil sein!

Die Voraussetzungen für EU-Ausländer sind quasi identisch mit denen deutscher Staatsbürger. Die meisten Kreditinstitute finanzieren jedoch nur inländische Objekte bzw. vergeben Kredite nur an Ausländer mit einer regelmäßigen Beschäftigung im Inland. Ausländer aus Ländern außerhalb der EU benötigen neben der erwähnten Aufenthaltsgenehmigung nachweiskräftige Unterlagen bezüglich Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation. Ausländische Belege für Einkommen und Vermögen sind für deutsche Kreditinstitute nicht in allen Fällen prüfbar resp. nachvollziehbar. Im Zweifelsfalle sollte vor der Beantragung mit dem zuständigen Bankberater gesprochen werden.

Neben den oben erwähnten Voraussetzungen für einen Immobilienkredit sollte sich jeder Kreditinteressent die Frage stellen, welche Mittel er wirklich benötigt und ob diese auf viele Jahre hinaus auch wirklich problemlos bedienbar (rückzahlbar) sind. Wird beispielsweise das regelmäßige Einkommen durch die Ratenzahlungen stark beschnitten, können unvorhergesehene Ereignisse (Krankheit, Jobwechsel, neues Auto usw.) zu finanziellen Problemen führen. Die Kreditinstitute prüfen zwar nach bestem Wissen die Kapitaldienstfähigkeit des Antragstellers, können jedoch auch nicht alle Eventualitäten einkalkulieren. Letztendlich scheitern viele Finanzierungen, weil die Kreditnehmer von zu unrealistischen Finanzierungsvorstellungen ausgegangen waren.

Das Kreditinstitut wird im Falle eines Zahlungsausfalles die hinterlegte Sicherheit verwerten (Haus wird veräußert). Da dies – gerade in den ersten Jahren einer Finanzierung – aufgrund der noch recht kleinen Tilgungsleistung nicht zur Deckung der Gesamtschuld ausreicht, steht der Kreditnehmer dann vor einem finanziellen Scherbenhaufen. Jeder Interessent sollte sich daher in eigenem Interesse mit einem Profi (z.B. Finanzberater) vor dem Schritt einer Immobilienfinanzierung beraten und mit diesem zusammen die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation gründlich prüfen. Ferner sollte neben der Möglichkeit der Inanspruchnahme von Förderungen auch spezielle Kreditformen geprüft werden, wie z.B. Studentenkredite für in- und ausländische Studenten oder Arbeitgeberkredite.

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