Was ist bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu beachten?

Allgemein empfehlen Fachleute bei der Immobilienfinanzierung einen Mindest-Eigenkapitalanteil von 20 % bis 30 % einzubringen. Dies hat den Hintergrund, dass durch eine solche Eigenkapitalbasis nicht nur mögliche, unvorhergesehene Belastungen abgefedert werden können, sondern auch ein geringerer Beleihungsauslauf der Immobilie erreicht wird – dies wiederum führt zu einer besseren immobilienkredit-ohne-eigenKonditionierung des Darlehensvertrages, weil das Risiko für das finanzierende Kreditinstitut sinkt. In den letzten Jahren gibt es jedoch auch vermehrt Angebote zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, was teils auch von den Anbietern beworben wird. Dies hört sich zunächst verlockend an, doch sollte ein solcher Schritt wohlüberlegt werden.

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht für jedermann geeignet

Der Kauf einer Immobilie oder Eigenkapital bedeutet den Verzicht auf eine Ansparphase, was somit zu schnellerem Immobilieneigentum führt. Jedoch kann das fehlende Eigenkapital gerade bei Menschen mit niedrigen oder mittleren Einkommen schnell zu Problemen führen. Treten beispielsweise Belastungen auf, die vorher nicht entsprechend berücksichtigt wurden oder treten Veränderungen der Einkommenssituation auf, können die monatlichen Raten unter Umständen nicht mehr geleistet werden. In der Folge droht ein Verlust der Immobilie. Geschieht dies bereits nach kürzerer Zeit nach der Darlehensaufnahme, wird der Erlös einer ggf. zwangsweise veräußerten Immobilie nicht mal mehr die Restschuld decken – als Folge stünde der Darlehensnehmer ohne Immobilie und mit einem Batzen Restschuld auf der Straße. Da dies auch für die finanzierende Bank ein sehr ungünstig wäre, sind die Bedingungen zum Erhalt einer Finanzierung ohne Eigenkapital sehr restriktiv. Zudem sind die Konditionen durch den hohen Beleihungsauslauf meist merklich ungünstiger als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.

Für welche Personengruppen ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital geeignet?

Prinzipiell sollten stabile und ausreichend hohe Einkommensverhältnisse vorliegen, denn es muss immer ein möglichst solides, finanzielles Polster nach der Raten- und Lebenskostenleistung vorhanden sein. Dies dient dazu, eventuell auftretende Zusatzkosten aufzufangen oder im Falle eines unvorhersehbaren Lebenseinflusses (z. B. Änderung der Familiensituation oder das Auftreten von kostenintensiven Ereignissen) den notwendigen Ausgleich herzustellen. Ist das Einkommen gerade so ausreichend zur Erbringung der Finanzierungsraten, ist es nicht ratsam, die Finanzierung anzugehen. In diesem Falle sollte noch einige Zeit gewartet und ein gewisser Eigenkapitalanteil angespart werden.

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