Was ist ein Energieausweis und wofür wird er benötigt?

Der Energieausweis bzw. Energiepass ist ein energiebilanzierendes Dokument auf der gesetzlichen Grundlage der Energieeinsparverordnung (EnEV), welche als nationale Umsetzung des europäischen Energierechts zu verstehen ist. In ihm wird angegeben, welchen Energiebedarf ein Gebäude hat und welche Möglichkeiten zur sinnvollen Modernisierung bestehen. Angegeben ist der Energiebedarf nach einem standardisierten Ermittlungsverfahren unter Zugrundelegung normierter Bedingungen (wie beispielsweise die Nutzungsintensität oder die klimatischen Verhältnisse) – es können allerdings auch Angaben über einen gemessenen Energieverbrauch eingetragen werden.

Je nach Gebäudeart sind dabei bestimmte Kriterien zu beachten – so muss z.B. bei einem dem Wohnzweck dienlichen Gebäude zwingend das Energiebedarfsberechnungsverfahren angewandt werden. Der Energieausweis unterscheidet nach Schadstoffklassen und führt eine Berechnung des Primärenergieaufwandes durch. Dabei wird der sog. Energieverbrauchskennwert ermittelt: Er sagt aus, wie hoch der Gebäudeenergiebedarf in kWh / m² pro Jahr ist. Die Angaben über die durchführbaren, sinnvollen Modernisierungen sollen mögliche Energieeinsparpotenziale darstellen. Grundsätzlich jedoch kann der Energieausweis als Erfüllungsnachweis der gesetzlichen Energieeinsparverordnung betrachtet werden. Lässt der Eigentümer eines Gebäudes keinen Energieausweis erstellen, können ihm empfindliche Bußgelder drohen, weil er die Erfüllung gesetzlicher Auflagen nicht nachweisen kann. Die Ausstellung eines Energieausweises darf nur durch bestimmte Personen mit entsprechender, nachweisbarer Befähigung erfolgen, z.B. durch Bauingenieure oder staatlich geprüfte Techniker.

Jeder Mieter oder Käufer einer Immobilie wird nach dem Energieausweis fragen, um nicht selbst in Konflikt mit der EnEV zu geraten. Neben der gesetzlichen Auflage wird also immer ein Energieausweis nötig, wenn Immobilien vermietet, verpachtet, verkauft oder modernisiert (bei einer Modernisierung ist zwingend die bedarfsorientierte Version = Bedarfsausweis nötig) werden. Der Eigentümer sollte den Energieausweis nicht nur als lästige Pflicht ansehen, sondern vor Allem als Chance, den Energiebedarf zu senken und somit Kosten zu sparen und die Umwelt zu entlasten – auch wenn es immer wieder Kritik an der Art der Ausstellung und den Berechnungsgrundlagen gibt. Zur Pflicht der Erstellung eines Energieausweises gibt es allerdings auch Ausnahmen: Diese gelten z.B. für Baudenkmäler oder extrem kleine Gebäude unter 50 m², wie z.B. Gartenhütten und Ähnliches.

Welches Gebäude braucht ab wann einen Energieausweis?

Der Energieausweis wird seit 2002 für jeden Neubau ausgestellt. Für bestehende Gebäude ist der Energieausweis nach und nach notwendig geworden. Im Einzelnen muss unterschieden werden zwischen Wohngebäuden und Gebäuden, welche nicht dem Wohnzweck dienen (wie beispielsweise Büros oder Produktionshallen). Für Wohngebäude ist für alle Neubauten ein Bedarfsausweis Pflicht, für Altbauten mit Baujahr 1965 und älter besteht die Pflicht seit 1. Juli 2008 und für Altbauten mit Baujahr 1966 und jünger besteht die Pflicht seit 1. Januar 2009. Für Altbauten bis 4 Wohneinheiten mit Baujahr 1977 und älter besteht die Pflicht seit 1. Oktober 2008. Für Altbauten bis 4 Wohneinheiten mit Baujahr 1977 und älter, welche auf dem Niveau der Wärmeschutz-Verordnung von 1977 saniert wurden und für Altbauten ab Baujahr 1978 besteht die Möglichkeit, zwischen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis zu wählen.

Bei Nichtwohngebäuden besteht eine Bedarfsausweis-Pflicht für Neubauten seit 1. Oktober 2007 und für Altbauten besteht die Pflicht auf einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis seit 1. Juli 2009. Bei Altbauten in Form einer Häuserzeile kann unter bestimmten Voraussetzungen auch für die gesamte Zeile ein Energieausweis erstellt werden – dann jedoch darf beispielsweise kein unterschiedlicher Sanierungsstand präsent sein und die Herstellung muss mit gleicher Bausubstanz erfolgt sein. Prinzipiell ist es empfehlenswert (und für die meisten Fälle auch so vorgesehen), für jedes Gebäude einen separaten Energieausweis zu erstellen. Grundsätzlich Pflicht ist der Energieausweis bei jeder energetischen Modernisierungsmaßnahme – bei Vermietungen, Verkäufen usw. kann der Interessent einen entsprechenden Energieausweis verlangen. Wird kein gültiger Energieausweis vorgelegt, drohen Bußgelder bis über 10.000 Euro. Bei öffentlichen Gebäuden wie z.B. Krankenhäusern, Schulen oder Behörden, muss der Energieausweis an einem für jeden gut sichtbaren Ort ausgehangen werden – Voraussetzung ist allerdings, dass die Nutzfläche mehr als 1.000 m² beträgt und regelmäßiger Publikumsverkehr stattfindet.

Sonderregelungen

Existieren in dem gleichen Gebäude mehrere Wohneinheiten (z.B. bei Miethochhäusern oder Wohnstädten), gilt grundsätzlich, dass ein Energieausweis nur für das Gesamtgebäude berechnet werden kann. Eine Ausweisung für einzelne Wohneinheiten ist auf Verlangen möglich, jedoch beruhen diese Werte dann auf der Berechnung des Gesamtgebäudes und werden auf die Wohneinheit theoretisch heruntergerechnet.
Gemischt genutzte Bauten (z.B. bei Lager- und Wohnräumen, die im gleichen Gebäude untergebracht sind), erfolgt eine sog. Zoneneinteilung. Es erfolgt dann die Berechnung und Erstellung von verschiedenen Energieausweisen für jede Zone. Ist hierbei die Erstellung von Verbrauchsausweisen aufgrund fehlender Trennbarkeit der Verbrauchsdaten nicht möglich, müssen separate Bedarfsausweise erstellt werden.

Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Ein Energieausweis kann als Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis erstellt werden. Für einige Gebäudearten (siehe oben) ist allerdings zwingend der wesentlich detailliertere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Für die Erstellung eines Bedarfsausweises wird die gesamte Gebäudehülle in die Wärmedämmberechnung einbezogen und die Anlagentechnik für Heizung (und ggf. Kühlung), Lüftung und Trinkwassererwärmung berücksichtigt. Je nach Versorgungsart und Effizienz wird eine Anlagenaufwandszahl ermittelt – sie beschreibt das Verhältnis von Primärenergieaufwand zur Erzielung des gewünschten Nutzens. Als Endergebnis kommt am Ende der Jahres-Primärenergiebedarf heraus. Diese Kennzahl darf den zulässigen Höchstwert der EnEV nicht überschreiten und gibt außerdem darüber Auskunft, inwieweit Ansätze für eine energetische Modernisierung gegeben sind.

Die Deutsche Energieagentur empfiehlt aufgrund der hohen Aussagekräftigkeit grundsätzlich die Erstellung eines Bedarfsausweises.
Der Verbrauchsausweis wird anhand der ermittelten Verbrauchswerte der letzten 3 Jahre erstellt. Hieraus ergibt sich, dass die ausgewiesenen Werte stark vom Energieverhalten der Nutzer und von lokalen Einflüssen, wie Wetter oder Standort abhängig sind. Oftmals ergeben sich so prägnante Abweichungen der Werte zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Eine objektivere Beurteilung ist sicherlich mit dem Bedarfsausweis möglich, auch wenn oft kritisiert wird, dass aus diesem keine real zu erwartenden Kosten für z.B. den Heizungsbetrieb eingeschätzt werden können. Die Berechnungsgrundlage für den Bedarfsausweis geht nämlich von Normwerten für Nutzung und Klima aus, was jedoch oft zu den lokalen Gegebenheiten nicht passend ist.

Was bringt der Energieausweis?

Der Energieausweis offenbart mögliche Einsparpotentiale durch eine energetische Modernisierung. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise und zunehmender Umweltschädigung durch bedenkenlosen Energieverbrauch hilft der Energieausweis, mögliche Lösungsansätze besser zu erkennen – nicht selten können je nach Gebäudezustand schon durch kleine Modernisierungsmaßnahmen die anfallenden Energiekosten um mehr als 50% gesenkt werden. Der Eigentümer erhält zudem einen generellen Status über die energetische Situation des Gebäudes, welches ihm hilft, die Bausubstanz sowie den Marktwert des Gebäudes besser einzuschätzen. Zukünftig wird auch die Energiebilanz eines Gebäudes an Bedeutung bei der Gesamtbewertung einer Immobilie eine immer größere Rolle spielen. Rechtliche Folgen indes hat auch ein negativer Status im Energieausweis nicht, allerdings könnten negative Folgen auftreten, wenn der Energieausweis z.B. einem Miet- oder Kaufinteressenten vorgelegt wird, da dieser bei auffällig schlechten Werten sicher den Preis nachverhandeln wird. Der Energieausweis sollte unter Beachtung aller Punkte somit eher als Chance denn als lästige Pflicht angesehen werden.

Energieausweis Nichtwohngebäude

Auch für Nichtwohngebäude sind Energieausweise seit spätestens 1. Juli 2009 notwendig. Der Eigentümer kann dabei in der Regel entscheiden, ob ein Bedarfsausweis oder nur ein Verbrauchsausweis erstellt werden soll. Die Gültigkeit der ausgestellten Energieausweise beträgt (wie bei Wohngebäuden auch) 10 Jahre – anschließend müssen die Ausweise erneuert werden. Hier gilt analog zu den Gebäuden mit Wohnzweck, dass Energieausweise grundsätzlich nur für das ganze Gebäude ausgestellt werden, nicht jedoch für einzelne Teile davon (wie z.B. für einzelne Ladengeschäfte in einer Einkaufspassage). Bei kombinierten Wohn-/Nichtwohngebäuden müssen jedoch unter bestimmten Voraussetzungen Energieausweise für die jeweiligen Teilbereiche (bewohnt und nicht bewohnt) ausgestellt werden. So gilt beispielsweise ein gewerblich genutzter Raum in einem Wohnhaus schon dann als separat ausweispflichtiger Teil, wenn der Anteil mehr als 10% der Gesamtnutzfläche ausmacht und die Nutzung des Raumes erheblich von der Wohnnutzung abweicht.

Die Berechnungsvorgaben für die Ausweiserstellung bei Nichtwohngebäuden beziehen den Energieverbrauch für Beheizung, Warmwasser, Kühlung und Lüftung mit ein. Bei der Energiebedarfskalkulation ist die Norm „Energetische Bewertung von Gebäuden“ DIN V 18599 maßgeblich. Eine Ausstellung des bedarfsorientierten Energieausweises für Nichtwohngebäude macht immer eine detaillierte Vor-Ort-Analyse notwendig, da für die Datenerhebung sehr genaue Untersuchungen vorgenommen werden müssen. Der Verbrauchsausweis erfordert weniger Aufwand und ist dementsprechend günstiger, es müssen allerdings die Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre vorliegen. Eine Umsetzung der Modernisierungsvorschläge ist gerade bei gewerblich genutzten Gebäuden unbedingt zu prüfen, da oft nicht nur Gesetzesauflagen zu erfüllen sind, sondern auch Energiekosten gespart werden können. Für eine sichere Einschätzung sollte ein Energieberater hinzugezogen werden.

Wo kann der Energieausweis beantragt bzw. erstellt werden?

Einen Energieausweis darf nur ein entsprechend ausgebildeter Fachmann ausstellen – der Paragraph 21 den EnEV regelt den Kreis der ausstellungsberechtigten Personen – dies können z.B. staatlich geprüfte Techniker oder auch Bauingenieure sein. Es bestehen hier teils unterschiedliche Regelungen in den Bundesländern, was die Qualifikationsberechtigung angeht. Oftmals können Informationen und die Ausweise selbst auch im Internet bei entsprechenden Anbietern bestellt werden. Verlässliche Informationen über die Vorgehensweise zur Ausstellung eines Energieausweises können über eine persönliche Beratung durch einen Sachverständigen bzw. einen Energieberater oder durch die Verbraucherzentrale erfolgen. Beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), welches die Vor-Ort-Beratung durch unabhängige Energieberater fördert, können ebenfalls wertvolle Informationen angefordert werden. Wie bei vielen Dingen, sollte sich der Interessent hier zunächst eine möglichst breite Informationsbasis verschaffen.

Fazit

Der Energieausweis (insbesondere der detaillierte Bedarfsausweis) kann eine wertvolle Informationsquelle über den energetischen Zustand eines Gebäudes darstellen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Vorlage Pflicht lt. gesetzlicher Regelung – grundsätzlich ist der Energieausweis jedoch gerade im Hinblick auf die möglichen Verbesserungsmöglichkeiten durch die im Ausweis beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen eine gute Möglichkeit, sich über die Einsparpotentiale eines Gebäudes zu informieren. Eine im Energieausweis eingetragene energetische Qualität darf bei späteren Baumaßnahmen niemals verschlechtert werden, was bei der Neuberechnung nach einer energetischen Maßnahme nachgewiesen werden kann. Jeder Eigentümer, Mieter oder Käufer erhält durch Einblick in den Energieausweis einen aussagekräftigen Anhaltspunkt über den inneren Wert des Objekts und die damit zusammenhängende Wohnqualität und die möglichen Betriebskosten. Die genauen Kosten freilich kann der Ausweis nicht vorhersagen, jedoch ist eine gewisse Einordnung möglich. Zukünftig wird die Energiebilanz eines Gebäudes immer mehr an Bedeutung gewinnen, wenn es um den Erwerb oder die Anmietung von Immobilien geht – der Einfluss auf den jeweiligen Preis ist schon heute stark sichtbar.