Wie erfolgt die Berechnung der bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, dass das gesamte Finanzierungsvolumen einer Immobilie über einen Bankkredit fremd finanziert wird. Zu dem Finanzierungsvolumen zählen sowohl der Kaufpreis als auch die anfallenden Nebenkosten des Erwerbs, aber auch die Maklercourtage. Beim Einsatz von Eigenkapital spricht man von einer Eigenfinanzierung. Eigenfinanzierungen im vollen Umfang sind eher untypisch. Denn nur wenige Menschen können den gesamten Immobilienkaufpreis aus dem vorhandenen liquiden Vermögen bezahlen. Die meisten greifen hier auf einen Kredit zurück.

So ist es auch bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Die Bank überlässt ihr Geld aber nicht einfach so dem Kreditnehmer. Im Vorfeld wird eine so genannte Bonitätsprüfung durchgeführt, bei der festgestellt werden soll, ob ein Kreditnehmer die anfallenden Kreditraten auch zurück bezahlen kann. Neben der Rückzahlung des Kredites in Form der Tilgung stellt jede Bank auch die Zinsen für einen Kredit in Rechnung. Das ist der Preis für die Überlassung des Kapitals. Gleichzeitig sind in den Zinsen die Risikoaufschläge enthalten, die in Abhängigkeit von der Bonität des Kunden und dem Blankoanteil eingepreist werden.

Die Zinsen werden dabei mit der Zinsmethode 30/360 berechnet. Dies bedeutet, dass jeder Monat nur mit 30 Tagen angerechnet wird. Die meisten Banken rechnen die Zinsen vierteljährlich ab. Es gibt aber auch Ausnahmen. So rechnen manche Hypothekenfinanzierer und Bausparkassen die Zinsen monatlich ab. Dies erhöht den Effektivzinssatz, der als Orientierung für den Kreditpreis gilt. Im Effektivzinssatz müssen allen Zinsen und Gebühren, die für eine Finanzierung anfallen, enthalten sein. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist demnach teurer als eine Hypothekenfinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz, da die Zinsen aus dem aktuellen Nominalkreditvolumen berechnet werden.

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