Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung über ein Tilgungsaussetzungsdarlehen?

Die am weitesten verbreitete Immobilienfinanzierungsform privater Immobilienerwerber ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Hierbei zahlt eher Darlehensnehmer mit seinen regelmäßigen Ratenzahlungen eine immer gleich hohe Rate, welche jedoch aus mit fortschreitender Zeit veränderlichen Zins- und Tilgungsanteilen besteht. Alternativ zu dieser Rückzahlungsweise tilgungsaussetzungsdarlehenbesteht die Möglichkeit, die Tilgung auszusetzen. Dabei entfällt dann der Tilgungsanteil für die Rückzahlung, sodass lediglich die Zinsen für das Darlehen gezahlt werden müssen. Allerdings müssen diese Zinsen dann die gesamte Laufzeit über für den gesamten Darlehensbetrag gezahlt werden. Die Tilgung der kompletten Darlehenssumme erfolgt erst am Laufzeitende – hierfür wird in der Regel ein kombiniertes Anlageprodukt (z. B. ein Sparplan) eingeflochten.

Warum werden Tilgungsaussetzungsdarlehen angeboten?

Da sichergestellt sein muss, dass am Ende der Laufzeit die notwendige Summe zur vollständigen Darlehenstilgung bereitsteht, werden Tilgungsaussetzungsdarlehen meistens in Kombination mit Ansparprodukten angeboten. Üblicherweise werden Tilgungsaussetzungsdarlehen daher gern von Versicherungen oder Bausparkassen angeboten, z. B. in Kombination mit Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Sparplänen (beispielsweise Fondssparplänen). Für den Darlehensnehmer bedeutet das, dass zusätzlich zu der zu zahlenden Zinsrate eine regelmäßige Sparrate für die Besparung des kombinierten Produktes gezahlt werden muss. Am Ende der Laufzeit sollte die Ablaufleistung des kombinierten Anlageproduktes dann ausreichend sein, um die Darlehenstilgung zu erreichen. Der Vorteil der beschriebenen Funktionsweise ist, dass die Finanzierung meist zu einem sehr günstigen Zinssatz angeboten werden kann und eine – bei positiver Entwicklung des eingeflochtenen Anlageproduktes – ggf. sogar ein Überschuss (über die ursprüngliche Darlehenssumme hinaus) entsteht, der dann an den Darlehenskunden ausgezahlt werden kann.

Für wen sind Tilgungsaussetzungsdarlehen geeignet?

Hierzu kann nur schwerlich eine pauschale Aussage getroffen werden. Den oben dargestellten Vorteilen steht neben dem Nachteil der Zinszahlung für die gesamte Darlehenssumme über die gesamte Laufzeit nämlich ein gewisses Anlagerisiko gegenüber. Entwickelt sich das zusätzlich abgeschlossene Anlageprodukt nicht erwartungsgemäß, kann das über die Laufzeit angesparte Kapital am Ende ggf. nicht ausreichen, um die Tilgungsleistung zu erbringen. In diesem Fall müsste der Darlehensnehmer die fehlende Summe zuschießen oder eine ungeplante Anschlussfinanzierung aufnehmen. Da sich ein Tilgungsaussetzungsdarlehen aufgrund dieser spekulativen Ausprägung nur dann lohnt, wenn das kombinierte Anlageprodukt entsprechende Rendite abwirft, ist diese Form der Finanzierung eher für Menschen geeignet, die im Fall des Falles in der Lage sind, zusätzlich notwendiges Kapital aufzubringen. Zu unterscheiden sind dabei auch die Risikoprofile der möglichen Produktkombinationen – so sind gerade kurzfristige Anlagen und Anlagen mit festen Zinsen wenig renditeversprechend. Grundsätzlich sollte die individuelle Situation im Hinblick auf die geplante Finanzierungsform sehr genau analysiert werden – je nach Fall und angebotenen Produkten bzw. Konditionen kann ein Tilgungsaussetzungsdarlehen jedoch auch empfehlenswert sein.

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