Wo liegen die Unterschiede bei Baufinanzierungen mit und ohne Eigenkapital?

Couple in consultation at IVF clinicDie Aufnahme einer Baufinanzierung – egal ob aus privaten Gründen oder für eine gewerbliche Immobilie – ist eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen. Neben der finanziellen Belastung für viele Jahre müssen auch die laufenden Kosten bzw. das laufende Geschäft weiter getragen bzw. geführt werden. Entwickeln sich die Dinge nicht so wie geplant, kann dies zu ernsten finanziellen Schwierigkeiten – und sogar zu einer Insolvenz – führen.

Aus diesem Grund sollten einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Belastungen aus der Baufinanzierung auch wirklich geschultert werden können und zu dem gewünschten Ergebnis (z. B. Altersvorsorge, Verbesserung der Ertragssituation etc.) beitragen. Hierzu sollte eine möglichst vollständige und detaillierte Finanzplanung aufgestellt werden. Experten empfehlen dabei, eine Mindesteigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent einzuhalten, um das generelle Risiko zu senken, die Bonitätsbewertung zu erhöhen und finanziellen Spielraum für evtl. auftretende Mehrkosten zu sichern.

Was ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu beachten?

Ist jedoch kein bzw. kein ausreichendes Eigenkapital vorhanden, bedeutet dies nicht automatisch, dass keine Baufinanzierung möglich ist. Gerade in letzter Zeit kommen immer mehr Anbieter auf den Markt, die auch Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital anbieten. Allerdings ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auch für den Kapitalgeber mit mehr Risiko behaftet als eine Finanzierung mit Beleihungsausläufen von z. B. 60 oder 70 %. Dies schlägt sich natürlich in den Angebotskonditionen nieder. Neben der noch immer merklich eingeschränkten Anbieterauswahl bekommt der Interessent durchweg höhere Sollzinssätze angeboten als bei Finanzierung mit Eigenkapital.

Dabei ist für den Erfolg einer solchen Finanzierung ausschlaggebend, ob ein entsprechend hohes und regelmäßiges Einkommen zur Verfügung steht oder nicht. Können die vergleichsweise hohen finanziellen Ratenbelastungen (durch höhere Zins- und Tilgungsleistungen) durch das zur Verfügung stehende Einkommen problemlos gedeckt werden, ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus realisierbar. Bei mittleren und niedrigeren Einkommen jedoch kann das Risiko – je nach individueller Situation – schlicht zu hoch sein. Treten nämlich unvorhergesehene Kosten auf, führt dies oft direkt zu großen Problemen mit den regelmäßigen Ratenzahlungen, wenn ein großer Teil des frei verfügbaren Einkommens für die Deckung dieser anderen Kosten verwendet werden muss.

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