Zwangsversteigerung: Wissenswertes rund um den Erwerb von günstigen Immobilien

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung wird durch die Gläubiger eines Schuldners quasi als letzte Möglichkeit zur Eintreibung der offenen Forderungen initiiert. Als Vollstreckungsmaßnahme wird dabei eine vorhandene Immobilie dem Meistbietenden verkauft, um mit den Erlösen die Forderungen zu befriedigen. In Deutschland finden jeden Tag neue Zwangsversteigerungen statt – die Zahl liegt bei über 100.000 Immobilien im Jahr. Zwangsversteigerungen werden von zwangsversteigerungvielen gewerblichen Interessenten besucht, um so die Möglichkeiten für eine gute Geschäftsmöglichkeit zu auszuloten. Doch auch für private Interessenten bieten Zwangsversteigerungen eine Möglichkeit, zu günstigen Preisen an die Wunschimmobilie zu gelangen – doch einige Punkte sollten dabei beachtet werden.

Die Teilnahme an Zwangsversteigerungen

Prinzipiell kann jeder an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, da es sich um öffentliche Veranstaltungen handelt. Die Termine und Objektexposees können Interessierte in der lokalen Presse, in den Aushängen am Amtsgericht oder auch im Internet auf der von den Landesjustizverwaltungen ins Leben gerufenen Plattform www.zvg.com erfahren. Wer über die reine Teilnahme hinaus auch als Bieter auftreten möchte, muss allerdings einige Punkte mehr beachten. So ist für eine gültige Gebotsabgabe die Hinterlegung einer Sicherheitsleistung notwendig – 10 % des Verkehrswertes des Objektes müssen als Bankscheck, Bankbürgschaft oder im Voraus als Überweisung an die Gerichtskasse geleistet werden. Zum Versteigerungstermin muss ein Ausweisdokument mitgenommen werden und ganz generell sollten einige Vorbereitungen getroffen werden – so beispielsweise sollte die Finanzierung bei einem möglichen Zuschlag geklärt sein, bevor der Interessent ein Gebot abgibt.

Gute Chancen auf günstige Immobilien

Bei Zwangsversteigerungen werden Immobilien – je nach Interessenlage und Bieterverhalten der Anwesenden – nicht selten bis zu 30 % unter dem aktuellen Verkehrswert veräußert. Der Bieter sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, dass das Objekt „so wie es ist“ verkauft wird – das bedeutet, dass eine spätere Inanspruchnahme einer Mängelhaftung oder eine Rückgabe nicht möglich sind. Ein großer Vorteil ist, dass Verkehrswert und ggf. auf dem Objekt liegende Lasten (z. B. Wohnrechte etc.) bereits vor der Versteigerung bekannt sind, da das Gericht bereits ein Wertgutachten und weitere, entsprechende Recherchen veranlasst hat. Es empfiehlt sich aber dennoch für den Interessenten, das Objekt vorher zu besichtigen, sofern die Möglichkeit besteht.

Nebenkosten gut kalkulierbar

Die Nebenkosten bei einer in einer Zwangsversteigerung erworbenen Immobilie sind gut kalkulierbar und – da keine Maklercourtage anfällt – oft auch günstiger als ein Immobilienkauf außerhalb von Versteigerungen. Ist ein Zuschlag erfolgt, fallen (wie bei jedem Immobilienkauf) die von Bundesland zu Bundesland verschieden hohe Grunderwerbsteuer an, sowie die Kosten für die Grundbucheintragung. Das Gericht erhebt einen Zuschlag von ca. 0,5 % auf den Kaufpreis, welcher ebenfalls einkalkuliert werden muss.

Weitere Vorteile von Zwangsversteigerungen

Neben dem Vorteil, eine Wunschimmobilie (Einfamilienhaus / Eigentumswohnung) zu einem attraktiven Preis erwerben zu können, steht die Sicherheit der Bewertung. Vor der öffentlichen Versteigerung wird ein qualifizierter Gutachter durch das Gericht bestellt, welcher den Wert der Immobilie professionell taxiert. Ist ein Zuschlag erfolgt, geht das Objekt sofort in das Eigentum des entsprechenden Bieters über – gleichzeitig ist der Zuschlag ein Vollstreckungstitel, mit welchem der neue Eigentümer das Gebäude räumen lassen kann, sofern dieses noch vom Alteigentümer bewohnt wird. Bei vermieteten Objekten besteht für den neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht mit bestimmten Bedingungen.

Rechtliche Beratung ist zu empfehlen

Jede Versteigerung und jedes Objekt ist anders. Oft bedingen der Zustand, die Lage oder die bisherige Nutzung besondere Aufmerksamkeit, was rechtliche Belange angeht. Ein ernsthafter Interessent sollte daher unbedingt den Rat eines Fachanwaltes einholen, bevor er ein Gebot abgibt. So werden viele mögliche Nachteile bereits im Vorfeld eliminiert.

Mögliche Nachteile von Zwangsversteigerungen

Nicht alle Immobilien können vor einer Versteigerung ausführlich besichtigt werden – dies hängt vom bisherigen Eigentümer und dessen Verhalten hinsichtlich einer Besichtigungserlaubnis ab. Ebenso können nach der Versteigerung noch Schwierigkeiten auftreten, z. B. wenn der bisherige Eigentümer das Gebäude nicht räumt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Auch wenn der neue Eigentümer im rechtlichen Sinne klar aufgestellt ist, heißt das nicht, dass eine Räumung auch problemlos vonstattengeht. Wie schon beschrieben, gibt es ferner keinerlei Gewährleistungsansprüche bei später auftretenden Baumängeln, die vorher nicht bemerkt wurden.

FAQ

Welche Informationen sind für den Interessenten wichtig bzw. notwendig und wo können diese ersehen werden?
Bei einer Zwangsversteigerung gibt es grundsätzlich eine Versteigerungsakte (oder auch einen Versteigerungskatalog). In dieser Zusammenstellung sind alle wichtigen Informationen enthalten, z. B. der Objektzustand, der vom Gutachter festgestellte Verkehrswert, die Lage und Informationen zu ggf. bekannten Mängeln oder Schäden. Jeder Interessent sollte diese Informationen aufmerksam lesen.

Wonach wird die Sicherheitshinterlegung berechnet und wie genau muss diese geleistet werden?

Um mitbieten zu können, muss der Interessent eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes leisten. Es gibt 3 Möglichkeiten, dies zu tun:

  1. durch Bankscheck, wobei der Aussteller (i. d. R. ein Kreditinstitut) in Deutschland ansässig sein muss. Ferner darf der Bankscheck nicht früher als max. 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein.
  2. durch eine unbedingte und unbefristete Bankbürgschaft oder
  3. durch rechtzeitige Überweisung des Betrages an die Gerichtskasse. Der Betrag muss vor Versteigerungsbeginn bei der Gerichtskasse eingegangen sein. Beim Verwendungszweck sollten mindestens das Stichwort „Sicherheit“, das Geschäftszeichen, der Versteigerungstag und Name und Vorname des Bieters genannt werden.

Was muss beachtet werden, wenn für andere Personen geboten werden soll?

Das Bieten im Auftrag anderer Personen darf nur mit einer entsprechenden, notariellen Vollmacht geschehen. Bei Firmen muss ein Handelsregisterauszug mit dem Nachweis der Vertretungsbefugnis beigebracht werden. Beim Bieten für eigene Kinder benötigt das Versteigerungsgericht die gerichtliche Genehmigung des zuständigen Vormundschaftsgerichts.

Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung beginnt zum veröffentlichten Zeitpunkt durch den Vortrag der Objektdaten durch den Rechtspfleger. Anschließend folgt die „Bietstunde“, die mindestens 30 Minuten dauern muss, allerdings – je nach Zahl der Bieter und der Gebotsentwicklung – auch viel länger dauern kann. Unter Umständen kann die Versteigerung auch Unterbrechungen beinhalten. Insgesamt kann eine solche Versteigerung also mehrere Stunden dauern.

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