Bei Immobilienfinanzierungen ist es üblich, dass die Schuld zum Ende der Zinsbindung nicht vollständig getilgt ist. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in der der Zinssatz im Darlehensvertrag garantiert wird. Gängige Zinsfestschreibungszeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Darüber hinaus werden Zinsfestschreibungen über die gesamte Darlehenslaufzeit angeboten. Es ist wichtig, sich frühzeitig Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen. Der Grund: Der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate ist anfangs gering. Die Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist entsprechend hoch. Bei einem Annuitätendarlehen über 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 1 % und einem Tilgungssatz von 2 % ist die Restschuld am Ende einer 10-jährigen Zinsfestschreibung 78.975 Euro. Statt eines vermeintlichen Risikos gilt es in dieser Situation die Chancen zu nutzen, die der Markt für Immobilienfinanzierungen bietet. Da ist es hilfreich, über einige Dinge informiert zu sein.
Echte Anschlussfinanzierung – unechte Anschlussfinanzierung – Prolongation
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird von Anschlussfinanzierung gesprochen. Juristisch gibt es unterschiedliche Formen und dies ist für Banken und damit für Verbraucher relevant. Um Entscheidungen und Abläufe der Finanzierungsinstitute zu verstehen, nachstehend die Unterschiede:
Echte Anschlussfinanzierung
Das Wort „echte“ drückt aus, dass es sich um eine Finanzierung handelt, die sich an eine laufende anschließt. Es ist ein Darlehensvertrag mit neuen Bedingungen und nicht lediglich mit einem veränderten Zins. Echte Anschlussfinanzierungen sind beispielsweise Umschuldungen zu anderen Banken.
Wichtig: Die Banken haben umfängliche Prüfungsobliegenheiten. Die Tragbarkeit der monatlichen Belastung muss bis zur planmäßigen Tilgung geprüft werden.
Unechte Anschlussfinanzierung
Wird das Darlehen beim gleichen Darlehensgeber fortgesetzt und lediglich der Zins neu festgelegt, spricht man von einer unechten Anschlussfinanzierung.
Wichtig: Die Laufzeit kann bei einer unechten Anschlussfinanzierung nicht verändert werden. Da sich am Verlauf des Darlehens keine Veränderungen ergeben, muss die Tragbarkeit der Belastung im Normalfall nicht neu geprüft werden.
Prolongation
Die Prolongation bezeichnet die Fortsetzung einer bestehenden Finanzierung beim gleichen Institut. Es wird die Laufzeit neu festgesetzt bzw. verlängert. Da sich eine wesentliche Veränderung für die Bank ergibt, muss die Tragbarkeit der Belastung im Normalfall neu geprüft werden.
Neu orientieren oder sicherheitshalber beim gleichen Anbieter bleiben?
Die Orientierung am aktuellen Markt ist immer sinnvoll. Durch hohe Summen und lange Laufzeiten sind große Sparpotenziale zu heben. Gleichzeitig ist jedoch der Aufwand zum Ertrag zu sehen.
Als Entscheidungshilfe sollten folgende Kriterien betrachtet werden:
- Wie hoch ist die Restschuld?
- Wie lange ist die Restlaufzeit, wenn das Darlehen planmäßig weitergeführt wird?
- Stehen Mittel für eine Sondertilgung bereit?
- Haben sich die Einkommen oder die Belastungen verändert?
- Ist das Einkommen ähnlich sicher wie bei der Erstbewilligung des Darlehens?
Da die Anbieter häufig Aufschläge für Darlehen unterhalb 100.000 Euro kalkulieren, profitieren Finanzierer oberhalb dieser Darlehenssumme von besseren Angeboten. Je länger die Laufzeit ist, umso mehr Geld lässt sich mit einem günstigeren Angebot sparen. Heute schon an morgen denken: Stehen innerhalb der nächsten Jahre größere Summen für Sondertilgungen zur Verfügung? Dann kann beruhigt dem Ende der neuen Zinsbindung entgegengesehen werden und der Zeitraum kürzer sein. Kürzere Laufzeiten bedeuten meistens günstigere Konditionen.
Wenn sich die persönliche Situation hinsichtlich Einnahmen und Ausgaben nicht verschlechtert hat, ist ein Angebotsvergleich immer sinnvoll. Auch bestehende Bauspardarlehen sind historisch bedingt oft hoch verzinst und eine Ablösung lohnt sich. Banken leiden unter dem Niedrigzinsniveau und haben daher ihr Geschäft stark auf den Bereich Finanzierungen verlagert. Der Wettbewerb sorgt somit für günstige Angebote!
Lediglich bei unklarer oder angespannter finanzieller Situation ist es ratsam, bei seiner Bank zu bleiben. Solange das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird, hat die Bank keinen Grund für eine erneute Bonitätsprüfung. Diese wäre bei einer Umschuldung zu einem neuen Anbieter obligatorisch.
Woher wissen, ob es günstigere Angebote gibt?
Die Frage zu klären, ist heute einfacher als jemals zuvor! Zu beachten ist allerdings, sich für einen umfänglichen Marktüberblick sachkundige Hilfe zu holen. Große Vermittlungsplattformen bieten einen objektiven Angebotsvergleich. Dabei müssen Kunden auf Beratung nicht zwingend verzichten.
Ein objektiver Vergleich bietet Chancen:
- günstigere Zinsen
- bessere Rahmenbedingungen wie Sondertilgungsoptionen
- enorme Sparpotenziale
Voraussetzung: Der Vergleich bezieht eine große Anzahl von Anbietern ein. Ebenso sollte der Berater über die technischen Möglichkeiten verfügen, die Darstellbarkeit der Finanzierung bei allen angebotenen Instituten zu prüfen.