Baufinanzierung: Konzeption schlägt Kondition

Kostspielige Fehler bei der Eigenheimfinanzierung vermeiden

Die Wünsche nach dem Traumhaus können den Blick für eine realistische Planung der Immobilienfinanzierung vernebeln. Das gemütliche Zuhause hat in der Gunst der Deutschen durch die Pandemie weiterhin gewonnen. Damit das so bleibt und das Eigenheim auf sicherem Grund steht, sollten einige Grundsätze beachtet werden. Das Schützen vor den häufigsten Fehlern setzt voraus, dass sie bekannt sind.

Haushaltsrechnung: realistisch bleiben!

Der Kassensturz und die Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben beantwortet die Frage, wie viel Haus oder Wohnung möglich ist. Bei den Einnahmen zählt das sogenannte nachhaltige Einkommen. Damit ist das Einkommen gemeint, das voraussichtlich immer erreicht wird. Das bedeutet: Bei variablen Einkommensbestandteilen ist ebenso Vorsicht geboten wie beim Thema Überstunden. Das sehen die Banken ebenso und erkennen diese Einkünfte selbst dann nur teilweise an, wenn sie bereits über einen längeren Zeitraum erzielt wurden. Bei den Ausgaben ist es wichtig, die verpflichtenden Ausgaben nicht zu niedrig anzusetzen; insbesondere wenn sie nicht kurzfristig gestrichen werden können. Das sind neben den Lebenshaltungskosten verpflichtende Versicherungen wie beispielsweise Krankenversicherung und bestehende Kreditraten.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Haushaltsrechnung bis zur kompletten Tilgung

Mit Umsetzung der europaweiten Richtlinie wurden die Kreditinstitute verpflichtet, die Tragbarkeit der monatlichen Raten bis zur vollständigen Tilgung zu prüfen. Das bedeutet: Geht die geplante Laufzeit des Darlehens über den Renteneintritt hinaus, muss die Belastung von den Alterseinkünften tragbar sein. Ungeachtet gesetzlicher Regelungen tut der potenzielle Finanzierer gut daran, diese Maßstäbe bereits beim persönlichen Check der eigenen Möglichkeiten anzusetzen.

Möglichkeiten der Eigenleistungen nicht überschätzen!

Die Motivation ist oft hoch, am eigenen Bau kräftig mit anzupacken und dabei Geld zu sparen. Beim Ansatz von Eigenleistungen sollten nachfolgende Punkte beachtet werden:

  • Für selbst ausgeführte Arbeiten besteht keine Gewährleistung.
  • Bei Mängeln fallen nicht kalkulierte Kosten für Handwerker an.
  • Erfahrungsgemäß überschätzen Bauherren die Zeit, die ihnen neben ihrer beruflichen Tätigkeit zur Verfügung steht.
  • Im Normalfall erkennen Banken maximal bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenleistung an, da sie ein Fertigstellungsrisiko sowie Nachfinanzierungen verhindern wollen.
  • Klassische Arbeiten, die sich zur Eigenleistung eignen sind Tapezierarbeiten, Streichen oder Anlage der Außenanlagen.

Bauzeit realistisch ansetzen vermeidet ungeplante Doppelbelastungen

Der Fortschritt von Baumaßnahmen ist oft wetterabhängig. Daneben können sich Arbeiten von Handwerkern verzögern. Das bedeutet, in dieser Zeit laufen die Aufwendungen für die bestehende Wohnung weiter. Daneben können Bereitstellungszinsen für nicht ausgezahlte Teile der Darlehen anfallen. Es sollte daher bei größeren Baumaßnahmen auf eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit bei der Finanzierung geachtet werden. Wegen der Doppelbelastungen macht die Kalkulation einer etwas längeren Bauzeit ebenso Sinn.

Allen Nebenkosten berücksichtigen – so gibt es keine überraschenden Rechnungen

Die Erwerbsnebenkosten können inzwischen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Zu beachten sind vor allem:

Alle Kosten und Gebühren bemessen sich am Kaufpreis. Die Grunderwerbssteuer unterscheidet sich in den Bundesländern und wird in den Fällen, wo Grundstück und Baukörper getrennt erworben werden ausschließlich auf das Grundstück erhoben.

Banken haben zunehmend davon Abstand genommen, die Erwerbsnebenkosten zu finanzieren. Diese sollten mindestens mit dem Eigenkapital aufgebracht werden können.

Solide Finanzierungskonzepte berücksichtigen die Anschlussfinanzierung

Zurück zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Banken haben die Tragbarkeit der monatlichen Raten auch nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung zu prüfen. Diese Betrachtung sollte jeder Immobilieninteressent bereits bei seinem eigenen Check anstellen. Das ist umso wichtiger, je höher die Restschuld nach der ersten Zinsfestschreibungsperiode ist.

Als Sicherheitslösungen bieten sich an:

  • sehr lange Zinsfestschreibungen (möglicherweise bis zu vollständigen Tilgung)
  • Absicherung der Anschlussfinanzierung durch Bausparmittel

Bei der Ansparung von Bausparmitteln kann die Riesterförderung genutzt werden. Damit handelt es sich um die einzige Form der Riesterförderung, die vor dem Renteneintritt eingesetzt werden kann.

Zur optimalen Finanzierung gehören passende Zinsbindungen und Tilgungssätze

Grundsätzlich sind sehr lange Zinsfestschreibungen immer ein Instrument zur Absicherung der monatlichen Belastungen und sichern vor Engpässen und Verteuerungen durch Zinserhöhungen. Ein individuelles Finanzierungskonzept berücksichtigt darüber hinaus zukünftige Veränderungen. Dazu gehören fällige Sparverträge oder Lebensversicherungen, die zur Sondertilgung genutzt werden können. Sind die Zinsfestschreibungen nicht exakt auf die Fälligkeitstermine abgestimmt, verteuert sich unnötig die Finanzierung, da die Mittel nicht direkt bei Fälligkeit eingebracht werden können.

Das aktuell extrem niedrige Zinsniveau sollte Darlehensnehmer nicht dazu verleiten, diesen Umstand ausschließlich zur Reduzierung der Raten zu nutzen. Zur Verdeutlichung: Ein Darlehen mit einem Zinssatz von einem Prozent würde bei einer einprozentigen Tilgung fast 70 Jahre Laufzeit bedeuten! Bei der Wahl des Tilgungssatzes sollte also der voraussichtliche Renteneintritt berücksichtigt werden.

Erstes Angebot der Hausbank ist nicht immer das Beste

Der Markt hat sich nicht nur aufgrund der niedrigen Zinsen zum Vorteil des Verbrauchers verändert. Kunden sind heute in der Lage, in kürzester Zeit bundesweit eine Vielzahl von Baufinanzierungsangeboten zu vergleichen. Unabhängige Portale bieten dabei die Möglichkeit, Finanzierungen unabhängig von Öffnungszeiten bei Banken abzuschließen. Selbst auf Beratung muss in vielen Fällen dabei nicht verzichtet werden.

Die Beratung bei Banken ist häufig produktorientiert. Für den Kunden zählt jedoch eine auf seine individuellen Voraussetzungen abgestimmte Finanzierungslösung. Dazu gehört ebenso die Prüfung von Förderungsprogrammen. Diese werden sowohl von der bundeseigenen KfW angeboten als auch von den einzelnen Bundesländern. Potenzielle Darlehensnehmer haben damit die größeren Chancen auf eine unabhängige Beratung, wenn ihr Berater über die technischen Möglichkeiten verfügt, auf viele Finanzierungsangebote und Förderprogramme zugreifen zu können.

Immobilienfinanzierung