Die richtige Herangehensweise an die Immobilienfinanzierung

Ein Haus zu bauen erfordert in erster Linie eine solide Planung aller Baumaßnahmen. Aber auch die oft langwierige Suche nach einem perfekten Standort gehört dazu, und in vielen Fällen liegt das Grundstück dann doch ganz woanders, als man es sich ursprünglich ausgemalt hatte. Neben diesen wichtigen Faktoren ist ein kostengünstiger Immobilienkredit oder eine baufinanzierungattraktive Baufinanzierung die Schlüsselfrage. Die Auswahl einer geeigneten Immobilienfinanzierung erfordert heute ein hohes Maß an Fachwissen. Vieles davon kann man sich selbst aneignen, vorausgesetzt man hat genügend Zeit. Für einige der wichtigsten Kriterien und Zusammenhänge sind das Know-how und der Rat eines Immobilien-Experten oder Baufinanzierungsexperten unerlässlich.

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Viele relevante Informationen und Wissenswertes zum Thema Immobilienfinanzierung finden Sie bereits hier auf unseren Seiten. Hier können Sie sich zunächst mit wichtigen Basics ausstatten, um fortan als ambitionierter und zunehmend qualifizierter Einsteiger an die Planung Ihres Eigenheimbaus oder an den Erwerb einer Immobilie heranzugehen. Mit seiner Gesamtheit der Angebote und Nachfrager ist der Immobilienmarkt sehr komplex, und in seiner Vielseitigkeit beinhaltet er zahlreiche Details und Facetten, die im Einzelnen immer einer gesonderten Betrachtung bedürfen. Fachliches Grundwissen kann Ihnen dabei helfen, sich zu orientieren, zu bewerten und zu vergleichen, um letztendlich zu einer sicheren persönlichen Entscheidung zu gelangen.

Eine Baufinanzierung und der damit verbundene Bau oder Immobilienerwerb ist für viele die größte Herausforderung in finanztechnischer Sicht. Demnach sollte sie auch immer – in jedem Moment des Alltags – exakt auf die eigenen Möglichkeiten, Ansprüche und Bedürfnisse zugeschnitten sein. Setzen Sie von Anfang an auf eine ausführliche, individuelle Beratung. Schon die Ersparnis eines dreiviertel Prozentpunktes an Zinsen, kann am Schluss eine Summe im fünfstelligen Bereich ausmachen.  Auch bei einer Baufinanzierung gibt es eine so genannte Faustregel, die besagt, dass die „perfekte Finanzierung“ einer Immobilie aus jeweils einem Drittel Eigenkapital, Hypothek sowie Bauspargeld besteht.

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Wichtige Fragen und Antworten zur Baufinanzierung

Wie sieht die momentane Entwicklung bei Zinsen für Baufinanzierungen aus?

Die aktuellen Hypothekenzinsen stellen eine wichtige Rolle bei den Gesamtkosten einer Baufinanzierung dar. Die Wahl des richtigen Zeitpunkts ins immens wichtig, denn nur einige Zehntelprozent in Zinsunterschied, können letztendlich eine Differenz von mehreren tausend Euro ausmachen. Daher ist empfehlenswert, den Zinsmarkt nicht aus den Augen zu verlieren.Die Bauzinsen sind auch weiterhin im Jahr 2020 als noch sehr niedrig. Niemals war die Finanzierung einer Immobilie dermaßen günstig. Jedoch sind im Vergleich die Preise für den Kauf einer Immobilie enorm gestiegen. Für eine Baufinanzierung von bsp. 250 Tausend in Verbindung mit einer Tilgung von 3 Prozent und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren zahlt man gerade nur 0,99 Prozent Zinsen (Stand: Mai 2020).

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist die Höhe der Zinsen von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Die Zinshöhe wird hauptsächlich von der wirtschaftlichen Lage und vom Leitzins, den die Europäische Zentralbank festlegt, beeinflusst. Dies sind Faktoren auf die Sie keinerlei Einfluss haben! Für die Höhe Ihrer Immobilienkreditzinsen ist Ihre finanzielle Situation von entscheidender Bedeutung. Die Einbringung von ausreichendem Eigenkapital wird von Kreditgebern mit einem günstigeren Zinssatz belohnt. Aber auch die Konstellation der Finanzierung hat Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes, wie z.B. die Höhe der Tilgung. Je höher diese ausfällt, desto günstiger wird die Finanzierung der Immobilie.

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Eine Immobilie Bauen oder Kaufen?

Dies ist eine Grundsatzfrage, der man sich vor Projektbeginn stellen muss. Vielleicht kommt eher der Kauf einer Bestandsimmobilie in Frage als der Neubau, bei dem noch weit mehr spezifische Punkte berücksichtigt werden müssen, wie bsp. die Ermittlung der Baukosten. Die Finanzierung an sich ähnelt sich selbstverständlich in vielen Aspekten.

Wie hoch darf die monatliche Rate bei der Baufinanzierung sein?

Wie viel Immobilie kann ich mehr leisten? Einer der wichtigsten Fragen für eine auf Dauer erfolgreiche Baufinanzierung. Bei der Ermittlung der monatlich verfügbaren Rate für Ihre Baufinanzierung ist eine detaillierte Haushaltsrechnung ein sehr gutes Instrument. So erarbeiten sie Sie eine exakte Kostenaufstellung in der bsp. alle Kosten für Lebensmittel, Kleidung, PKW, Strom und Heizkosten, Telekommunikationskosten, Freizeit und weitere Ausgaben, die alltäglich zu tragen sind. Für die Berechnung der Kosten gibt es auch spezielle Baufinanzierungsrechner, die behilflich sein können. Letztendlich erfolgt eine Gegenüberstellung der Ein- und Ausgaben! Eine Faustregel besagt, dass max. 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens die maximale Kreditrate ausmachen sollte!

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Welche Form der Baufinanzierung ist die richtige?

Diese Entscheidung ist eng mit der persönlichen Situation und den individuellen finanziellen Möglichkeiten verknüpft. Eine anfänglich hohe Tilgung von bsp. 2 oder 3 Prozent verbunden mit einer langen Sollzinsbindung sorgen vergleichsweise für eine geringere Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist.

Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das sogenannte Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Variante des Baudarlehens, weil es eine absolute Planungs- und Kalkulationssicherheit hinweg der gesamten Laufzeit gibt. Eine stets konstante monatliche Ratenzahlung (Annuität), während der kompletten Kreditlaufzeit, zeichnen dieses Darlehen aus. Während die Tilgungsleistung steigt, fällt im Vergleich der Zinsanteil bei jeder der monatlichen Annuität. Außerdem ist diese Form Finanzierung sehr flexibel, da die Möglichkeit der Integrierung von Zusatzvereinbarungen, wie Sondertilgungen oder ein Tilungssatzwechsel, besteht. Nach Ablauf der Sollzinsbindung geht dann die Restschuld in eine Anschlussfinanzierung über.

Das Volltilgerdarlehen steht für eine möglichst schnelle Entschuldung

Im Vergleich ist bsp. das Volltilgerdarlehen eine Form der Baufinanzierung, die ein hohes monatliches und vor allem sicheres Einkommen erforderlich machen, da sich die komplette Rückführung des Darlehens über die Laufzeit ergibt. Diese Darlehensvariante bietet sich an, wenn eine möglichst schnelle Entschuldung angestrebt ist. Die monatliche Annuität berechnet sich beim Volltilgerdarlehen zwar auch aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, jedoch ist der Tilgungssatz weit höher angesetzt als bei einem Annuitätendarlehen. Zusatzvereinbarungen, wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel können in dieser Darlehensvariante nicht eingebracht werden.

Der Finanzmarkt ist sehr kreativ und verfügt heutzutage über weit mehr Finanzierungsmodelle. Dazu siehe Darlehensarten. Wie jedoch schon oben bereits erwähnt, hängt die Wahl der richtigen Darlehensvariante von den persönlichen Möglichkeiten und Bedürfnissen ab. In einem Gespräch mit einem Baufinanzierungsexperten, das in jedem Fall empfehlenswert wäre, können diese dann auf dem Punkt gebracht werden.

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KfW-Darlehen: Prüfung auf Fördermöglichkeiten

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, unterstützt mit vielen Förderprogrammen Neubauten sowie Bestandsimmobilien mittels KfW-Darlehen. Dabei stehen im Fokus energieeffiziente sowie zukunftsorientierte Maßnahmen wie bsp. energieeffizientes Bauen oder die Modernisierung des Heizsystems durch erneuerbare Energien, der Einbau einer Photovoltaikanlage oder der Bau eines KfW-Effizienzhauses etc. Je nach Förderprogramm erfolgt die Förderung in Form von Zuschüssen oder die Vergabe eines zinsgünstigeren Kredites, der in Kombination mit weiteren Darlehen genutzt werden kann. So fungieren KfW-Darlehen als Ergänzungsbausteine zur primären Immobilienfinanzierung. Dadurch verringern sich die Kosten der Gesamtfinanzierung Ihres Vorhabens. Der Förderkredit wird von Ihrer Bank bei der KfW beantragt.

Wie wähle ich den richtigen Partner für meine Baufinanzierung?

Hausbank oder Finanzmakler?

Hausbank: Für viele Bauherren und Immobilienkäufer bietet sich der Weg zur herkömmlichen Hausbank an, denn dort ist man ja bekannt und dem Berater kann man vertrauen. Dabei sollte man jedoch nicht vergessen, dass es bei der Finanzierung einer Immobilie um sehr viel Geld geht und die Bank in jedem Fall ein gutes Geschäft machen will. Viele sind an die Finanzierung fast ein ganzes Leben gebunden und eine kleiner Zinsunterschied, kann eine Summe im 5-stelligen Bereich ausmachen. Daher sollte man sich bewusst sein, dass die meisten Banken an Ihre internen Konditionen gebunden und daher nicht flexibel auf dem Markt reagieren können, wie es bsp. ein neutraler Baufinanzierungsmakler kann. Der Weg zu weiteren Banken und der darauffolgende Vergleich der Eckdaten ist mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden. Außerdem müssen stets sämtliche Papiere neu eingereicht werden!

Baufinanzierungsvermittler: Der neutrale bzw. unabhängige Baufinanzierungsvermittler ist nicht nur ein Experte in Sachen Immobilienfinanzierung, da dies sein Kerngeschäft ist, sondern er greift auf einen großen Pool an Kreditgebern (Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Volksbanken und Versicherungen) zu. So hat er einen perfekten Marktüberblick und kann mittels eines Vergleiches zur Baufinanzierung das beste Finanzierungsangebot mit den besten Baufinanzierungskonditionen auswählen. Die erwähnten Finanzmakler auf unserer Site haben Zugriff auf bis zu über 400 namhaften Anbietern und verfügen über Standorte in ganz Deutschland verteilt. Ein weiterer Vorteil liegt in der Vorauswahl der Anbieter, was eine positive Kreditzusage erheblich unterstützt. Der Baufinanzierungsvermittler ist i.d.R. aufgrund seiner Flexibilität günstiger und unterbreitet Ihnen ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot, welches exakt auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Ein einmaliges Einreichen der Papiere genügt!

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Wie viel Eigenkapital wird für den Kauf bzw. Bau einer Immobilie benötigt?

Laut Experten wird beim Kauf sowie beim Bau eine Eigenkapitalhöhe von mindestens 15 bis 20 Prozent der Bau- oder Kaufsumme empfohlen. Das wäre bei einer Kaufsumme von 350.000 EURO ein Eigenkapitalteil in Höhe von 52.500 EURO bei 15% oder 70.000 EURO bei 20%. Eine weitere Variante der Baufinanzierung wäre die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, für die sich mehr als jeder fünfte entscheidet. Eine Realisierbarkeit dieser Finanzierungsvariante ist jedoch nur in Verbindung mit einem hohen und gesicherten Einkommen möglich.

Welche Tilgung ist bei der Immobilienfinanzierung empfehlenswert?

Die Faustregel besagt: “Je niedriger die Bauzinsen sind, desto höher sollte die Tilgung sein“. Also in Niedrigzinszeiten ist stets eine hohe Tilgungsrate von mindestens 2 oder besser 3 Prozent empfehlenswert. Jedoch richtet sich die mögliche Tilgung vornehmlich nach den finanziellen Möglichkeiten. Die monatliche Annuität sollte maximal 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Je höher die Tilgung, desto schneller ist die Immobilie bezahlt! Die richtige Tilgungshöhe ist jedoch auch vom Alter abhängig, wie man auf der folgenden Grafik ersehen kann.

Grafik: Interhyp AG

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Wie hoch sind die Nebenkosten, die bei einem Bau oder Kauf anfallen?

Die Nebenkosten belaufen sich circa auf 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises und gliedern sich folgendermaßen auf:

  • Notargebühren: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Grunderwerbssteuer (variieren je nach Bundesland): 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
  • Marklercourtage: 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises

Welche Laufzeiten gibt es bei einer Immobilienfinanzierung?

Es können verschiedene Laufzeiten bzw. Sollzinsbindungen bei einer Baufinanzierung gewählt werden. Diese Laufzeit gibt eine feste Zeitspanne an, die Ihnen einen bestimmten Zinssatz für Ihre Finanzierung garantiert. Diese Zeitspanne kann je nach Anbieter 5 bis 30 Jahren betragen. Nach Ende der Sollzinsbindung kann dann die Restschuld in Form einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden.

Die Wahl der Laufzeit sollte genau bedacht werden, da sie ihre Vorteile und Nachteile hat. Der Hauptvorteil einer kurzen Laufzeit ist bsp. die Flexibilität, die Ihnen eine schnelle Reaktion auf dem Markt ermöglicht. Bei stark sinkenden Zinsen kann so zeitnah eine günstige Kreditumschuldung angestrebt werden. Andererseits kann ein steigender Zinssatz nach einer Sollzinsbindung von nur 5 oder 8 Jahren den Wechsel in eine teure Anschlussfinanzierung bedeuten.

Bei einer langfristigen Sollzinsbindung von bsp. 12 Jahren, die bei niedrigen Zinsen empfehlenswert ist, ergibt sich der Vorteil, dass man auf eine lange Sicht vor steigenden Bauzinsen, abgesichert ist und so sehr günstig seine Immobilie finanziert. Sollten jedoch die Zinsen während der Laufzeit stark sind, kann man nicht so schnell reagieren, es sei denn, dass der Zinsunterschied so hoch ist, dass die Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehensvertrages fällig wird, Sinn macht. Jedoch gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach § 498 BGB, was für alle Darlehensverträge gilt. Dieser besagt, dass Darlehensnehmer Ihre Baufinanzierung nach einer Laufzeit von 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten, unabhängig von Ihrer Sollzinsbindung, auslösen bzw. umschulden können.

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