Die Anschlussfinanzierung eines Immobiliendarlehens
Besteht am Ende der Zinsbindung eines Immobiliendarlehens noch eine Restschuld, hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, die ausstehende Summe mit einem Schlag zurückzuzahlen oder aber den Betrag mittels einer weiteren (neuen) Finanzierung weiter zu finanzieren. Da gerade bei Immobilienfinanzierungen durch die hohen Summen sehr oft noch größere Restschuldbeträge vorkommen, sind viele Menschen nicht in der Lage, diese Summe aus eigenen Mitteln auf einen Schlag aufzubringen. Bei der dann notwendigen Anschlussfinanzierung sollten – wie bei der Erstfinanzierung auch – möglichst viele Anbieter hinsichtlich günstiger Konditionen und flexibler Darlehensgestaltung um ein Angebot angeschrieben werden. Der bisherige Darlehensgeber wird den Darlehenskunden schon einige Zeit vorher kontaktieren und ihm ein entsprechendes Anschlussfinanzierungsangebot unterbreiten. Es ist jedoch nicht zwingend notwendig, dieses Angebot anzunehmen. Vielmehr sollten weitere Anbieter kontaktiert werden, um so dass günstigste Angebot in Bezug auf die individuelle Situation herauszufinden.
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Eine Anschlussfinanzierung erfordert einen neuen Finanzierungsvertrag
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wann und wie eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden kann. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, das gleiche Kreditinstitut wie bei der Erstfinanzierung als Anbieter zu wählen. Auch muss der Darlehensnehmer nicht bis zum Ende der Zinsbindung warten, um sich nach entsprechenden Angeboten umzusehen. Es handelt sich grundsätzlich um eine neue Finanzierungsvereinbarung, welche lediglich die Restschuld des alten Darlehens (ggf. abzüglich Eigenkapital) als neue Darlehenssumme beinhaltet. Bei welchem Anbieter und zu welchen Konditionen die neue Finanzierung abgeschlossen wird, ist völlig offen. Bei Umschuldungen bzw. Anschlussfinanzierungen, die noch vor dem Ende der Zinsbindung erfolgen sollen (z. B. wegen extrem günstiger Zinsen eines anderen Anbieters), muss vorher mit dem bisherigen Kreditinstitut geprüft werden, ob und wenn ja zu welchen Kosten (Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung) die bestehende Finanzierung gekündigt werden kann. In den meisten Fällen wird sich dies nicht lohnen. Allerdings ist der Darlehensnehmer gut beraten, sich bereits rechtzeitig um eine mögliche Anschlussfinanzierung zu kümmern, denn die Möglichkeiten am Finanzmarkt erlauben theoretisch bereits die Fixierung einer entsprechenden Finanzierung für bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung des alten Darlehens.
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Die Varianten der Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung ist auf unterschiedliche Weisen möglich. Je nach individueller Situation und den Marktverhältnissen können dabei ganz verschiedene Varianten die jeweils beste Möglichkeit darstellen. Die 3 groben Unterteilungen hinsichtlich Anbieter und Zeitpunkt sind die Prolongation, die Umschuldung und das Forward-Darlehen.
Variante 1: Prolongation
Einige Wochen vor dem Ende der Zinsbindung wird der bisherige Finanzierungsgeber dem Darlehensnehmer ein Angebot zur Prolongation (aus dem Lateinischen = Verlängerung) unterbreiten. Hierbei wird üblicherweise als neuer Darlehensbetrag die verbleibende Restschuld bei sonst gleichen Bedingungen hinsichtlich Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Monatsrate etc. angenommen. Lediglich der Zinssatz wird den aktuellen Marktbedingungen angepasst. Geht der Darlehensnehmer auf dieses Angebot ein, schließt sich nach dem Ende der Erstfinanzierung direkt die Anschlussfinanzierung zu den angebotenen Konditionen an. Vorteil einer Prolongation ist der problemlose Übergang – es entstehen in der Regel keine weiteren Kosten z. B. für Notar oder Änderungen im Grundbuch.
Variante 2: Umschuldung
Der Darlehensnehmer muss jedoch nicht auf ein Prolongationsangebot eingehen. Es ist durchaus ratsam, mögliche Finanzierungsangebote weiterer Anbieter rechtzeitig anzufragen, um so von ggf. günstigeren Konditionen zu profitieren und die Anschlussfinanzierung auf einen anderen Anbieter zu übertragen. Dies kann sich trotz der entstehenden Nebenkosten für Notar, Änderungen im Grundbuch (Grundschuld muss auf den neuen Anbieter umgetragen werden) etc. rechnen. Es empfiehlt sich jedoch, eine sehr genaue Kalkulation vorzunehmen – möglicherweise sind neben günstigeren Konditionen bei dem neuen Anbieter auch bessere Flexibilisierungskriterien (z.B. flexible Anpassung des Tilgungssatzes oder erweiterte Sondertilgungsmöglichkeiten) verhandelbar.
Variante 3: Forward-Darlehen
Eine weitere Variante ist die Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen. Hierbei kann eine Anschlussfinanzierung bereits bis zu 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens vereinbart werden, die sich direkt nach dem Ende der Zinsbindung anschließt. Dies kann sowohl beim derzeitigen Anbieter, aber auch bei einem anderen Darlehensgeber geschehen. Die Konditionen werden bereits beim Abschluss des Vertrages fixiert, die Laufzeit beginnt jedoch erst mit Auslaufen der Zinsbindung des ersten Vertrages. Vorteil dieser Variante ist die hohe Kalkulationssicherheit für die Zukunft und die mögliche „Konservierung“ günstiger Marktkonditionen, wenn das Marktumfeld dafür passend ist. [mehr zum Thema Forward-Darlehen]
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Wann anschlussfinanzieren?
Bei einer bestehenden Immobilienfinanzierung unterscheiden sich die Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung je nach Zeitpunkt.
a) Die Zinsbindung läuft noch länger als 5 Jahre
Hier kommt lediglich eine Umschuldung in Frage. Das bedeutet jedoch, dass der Darlehensnehmer den bestehenden Vertrag kündigen muss und dann zu einem anderen Anbieter wechselt, welcher die weitere Finanzierung übernimmt. Diese Variante lohnt sich meist nicht, da für die Kündigung während der Zinsbindung vom Erstanbieter eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird und außerdem zusätzliche Kosten wie z. B. Notar- und Grundbuchkosten auftreten. Damit die Umschuldung sich dann noch lohnt, muss das Angebot des neuen Anbieters schon bedeutend günstiger sein als die bisherigen Konditionen. Bei Zinsbindungen über 10 Jahren hat der Darlehensnehmer nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Die Beobachtung des Marktes und der Zinsentwicklung sollte immer in regelmäßigen Abständen erfolgen, auch wenn die Zinsbindung noch aktiv ist, um mögliche Optionen im Auge zu behalten.
b) Die Zinsbindung läuft noch ein bis maximal 5 Jahre
Dieser Zeitabschnitt bietet sich bereits für ein mögliches Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung an. Der Darlehensnehmer sollte daher in diesem Zeitraum aktiv nach Angeboten anfragen und prüfen, ob günstige Konditionen für einen zukünftigen Anschlusskredit möglich sind. Sind die Konditionen bzw. die Ausstattungsmöglichkeiten passend, sollte über einen Abschluss bereits nachgedacht werden.
c) Die Zinsbindung läuft in den kommenden 12 Monaten aus
In dieser Zeit – also bereits mit dem Ende der Zinsbindung vor Augen – sollte der Darlehensnehmer nicht mehr allzu lange zögern, sondern sich nach einer definitiven Weiterfinanzierung der Restschuld umsehen, sofern er das notwendige Eigenkapital zur vollständigen Tilgung der Restschuld nicht aufbringen kann. Hierbei sollte wie schon bei der Suche nach der Erstfinanzierung vorgegangen werden, da es sich um einen völlig neutralen, neuen Finanzierungsvertrag handelt. Die Suche nach günstigen und flexibel passenden Konditionen sollte auf eine möglichst breite Anbieterschar ausgeweitet werden, damit ein umfassender Vergleich stattfinden kann. Ein neutraler Finanzierungsberater kann dabei eine wertvolle Hilfestellung sein.