Cap-Vereinbarung: Ein Dach für die eigene Baufinanzierung setzen

Die meisten Baufinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossenen werden, beinhalten eine längere Zinsbindung. Dies ist unter anderem auf die historische Entwicklung der Darlehensvergabe im Bereich der Baufinanzierung zurückzuführen. In USA beispielsweise sind die meisten Immobilienfinanzierungen vollständig variabel. Dies bedeutet, dass die Verzinsung des Darlehens sich meistens an einem variablen Referenzzins orientiert.

Derzeit entscheiden sich einige Kreditnehmer hierzulande ebenso für eine solche Art der Baufinanzierung. Der entscheidende Vorteil dieser Darlehensart liegt darin, dass der Kreditnehmer von fallenden oder von niedrig bleibenden Zinsen stark profitieren kann. Die Verzinsung solcher Darlehen ist an den Referenzzins gekoppelt. Als Referenzzins gilt meistens der 3-Monats-Euribor. Dies ist der Zinssatz, zu dem sich die europäischen Banken kurzfristig Geld ausleihen. Die Kondition für solche Baufinanzierungsdarlehen wird alle drei Monate angepasst. Eventuell wird auf den 3-Monats-Euribor noch ein Aufschlag vereinbart. Diese Finanzierungsform ist sehr verlockend, da im Regelfall der 3-Monats-Euribor deutlich unter dem Zinssatz für beispielsweise eine 10-jährige Zinsfestschreibung liegt.

Das Risiko darf allerdings nicht verschwiegen werden. Bei stark steigenden Zinsen am Geldmarkt ist der 3-Monats-Euribor ebenfalls vom Zinsanstieg betroffen- und damit auch direkt das Baufinanzierungsdarlehen. Bei starken Zinsanstiegen kann dies die gesamte Kalkulation verwerfen und massive Zahlungsschwierigkeiten verursachen. Um sich dagegen zu schützen besteht die Möglichkeit eine Zinsschranke zu vereinbaren. Es wird ein Cap (maximale Verzinsung – mittels dem sogenannten Cap-Darlehen) vereinbart, die nicht überschritten werden darf. Sollte beispielsweise bei einem vereinbarten Cap von 3,75% der Referenzzins auf 4,50% steigen, zahlt der Kreditnehmer trotzdem nur 3,75%. Damit ist das Zinsänderungsrisiko deutlich eingeschränkt. Das Zinsänderungsrisiko besteht in dieser Konstellation nur bei steigenden Zinsen. Bei fallenden Zinsen profitiert der Kreditnehmer von einer niedrigen Zinsbelastung. Die Ersparnis bei den Zinsen kann beispielsweise zur Tilgung voll eingesetzt werden. Die Zinsabsicherung (Cap) wird von den Banken selbstverständlich bepreist. Je größer der Abstand zwischen dem Cap und dem Referenzzinssatz zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses ist, desto geringer ist die zu zahlende Cap-Prämie. Der Abschluss solcher Immobilienfinanzierungen ist daher in Zeiten von besonders niedrigen Zinsen zu empfehlen.

 

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