Die Art und Höhe der Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds ist von mehreren Faktoren abhängig:
– der Rechtsform und der Struktur der Gesellschaft
– dem genauen Tätigkeitsfeld
– dem Standort (Ausland oder Inland)
– Voraussetzungserfüllungen für steuerliche Sonderbehandlungen
Die Erträge eines ausländischen Immobilienfonds können z.B. einem Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen, obwohl der einzelne Investor im Entstehungsland nicht steuerpflichtig wird. Somit würden in Deutschland die erzielten Erträge lediglich dem Progressionsvorbehalt unterliegen. In vielen Fällen sind die erzielten Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds gemäß den Bestimmungen zu Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Bis 2005 existierten auch sehr viele Beteiligungsmodelle, welche durch Zuweisung von Verlusten die steuerliche Situation beim Anleger optimieren konnten. Mit der Steuerrechtsreform jedoch wurden diese Modelle zurückgedrängt. Die Hauptabsicht liegt nunmehr in der Erzielung eines möglichst hohen Ertrages, welcher dann entsprechend versteuert werden muss.
Geschlossene Immobilienfonds können dabei grundsätzlich verschiedenartige Erträge erzielen: Es existieren beispielsweise Modelle, die in ganz bestimmte und im Fondsprospekt genau definierte Immobilien investieren – hierbei werden die Erträge meist über Mieteinnahmen generiert. Daneben gibt es jedoch auch Beteiligungsmodelle mittels sog. „Blind Pools“, also Beteiligungen ohne genaue Nennung der spezifischen Immobilien. Diese Gesellschaften werden erst nach Eingang der Beteiligungssumme festlegen, in welche Immobilien investiert wird – hierbei handelt es sich dann ganz oft um den Versuch, durch die Differenz von An- und Verkaufspreis Gewinne zu erzielen. Entsprechend würden hier Gewinne im Sinne von Einkünften aus Kapitalvermögen entstehen, welche mit dem pauschalen Abgeltungssteuersatz versteuert werden müssen. Der Investor sollte in jedem Falle vor der langjährigen Bindung an einen geschlossenen Immobilienfonds genauste Informationen einholen, wie die beabsichtigten Erträge steuerlich behandelt werden, um Nachteile bei der finalen Nachsteuerrendite zu vermeiden.
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