Finanzierung einer Gewerbeimmobilie: Mieten oder Kaufen?

Die Frage bei jeder Suche nach einer Gewerbeimmobilie: Kauf oder Miete?

Im privaten Wohnungsbau scheint sich die Frage für die meisten Menschen seit Jahren nicht zu stellen. Mangels alternativer Anlageformen boomt der Immobilienmarkt. Die Pandemie hat dazu geführt, dass Investitionen in Haus und Garten zusätzlich massiv angestiegen sind.

Unternehmer benötigen einen differenzierten Blick auf das Pro und Contra. Ob Kauf oder Miete einer gewerblichen Immobilie infrage kommt, ist neben der finanziellen und wirtschaftlichen Situation von einer Reihe weiterer Faktoren abhängig. Diese sind in der Art des Unternehmens, seiner Struktur sowie seiner potenziellen Weiterentwicklung zu finden. Damit sich der Unternehmer für die optimale Option entscheiden kann, sind diese Faktoren und deren Relevanz zunächst detailliert zu betrachten.

Hohe Investitionskosten – meistens für Start-ups zu früh

Der Kauf einer Immobilie verursacht neben dem Kaufpreis Erwerbsnebenkosten, die in den letzten Jahren enorm gestiegen sind. Die Grunderwerbssteuer macht inzwischen, je nach Bundesland, bereits bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis aus. Hinzu kommen die Notar- und Gerichtskosten. Zu beachten ist in dem Zusammenhang, dass dies aus unternehmerischer Sicht reine Kosten sind, die erst verdient werden müssen. Da Banken mit kritischem Blick die Ausfallraten bei Start-ups beurteilen, wird die Beantragung einer gewerblichen Immobilienfinanzierung nicht immer leicht sein.

Sollte sich der erwartete Erfolg für den Neugründer am Markt nicht einstellen, ist er mit einer gemieteten Immobilie flexibler. Somit ist ebenso die Anpassung seiner geschäftlichen Ausrichtung in einer solchen Situation unkomplizierter realisierbar.

Aufwendige Planungsphase

Ob Bau oder Kauf einer Bestandsimmobilie: In der Regel muss die Gewerbeimmobilie angepasst werden, um dem Zweck des Unternehmens gerecht zu werden. Das bedeutet, es müssen Baufirmen beauftragt werden, die Umsetzung muss überwacht werden und es entsteht ein zusätzliches Kostenrisiko. Hier ist zu prüfen, ob in der aktuellen Phase des Unternehmens der Aufwand sowie das Risiko gestemmt werden können.

Kauf oder Miete: Oft gibt die Branche eine Entscheidung vor

Je nach Branche ist gezielt auf die Mikrolage der Gewerbeimmobilie zu achten. Der Einzelhandel im Bereich Mode trifft in der Innenstadt auf die notwendige Kundenfrequenz. Da jedoch in den urbanen Gegenden der Städte kaum Immobilien zum Kauf angeboten werden, ist die Anmietung eines Ladenlokals sinnvoll. Darüber hinaus ist der Kaufpreis für solche Ladenlokale von vielen Unternehmen nicht aufzubringen. Die zu zahlenden Mieten sind zwar in diesen Lagen hoch. Sie fallen in der Finanzsituation des Unternehmens jedoch nicht so stark ins Gewicht wie der Kauf.

Der erste Schritt: die Standortanalyse

Ist das Unternehmen auf eine direkte Lage in der Stadt angewiesen, sind oft hohe laufende Mietkosten zu leisten. Ist es möglich, die Firma auf dem Land anzusiedeln, sind die Aufwendungen meistens geringer. Je nach Branche sind auch hier zusätzliche notwendige Anforderungen zu erfüllen. Wird am Standort produziert, ist nur in bestimmten Lagen mit einer Erlaubnis zu rechnen. Hier ist also zu klären, welche Art von Immobilie benötigt wird. Dies ist ein weiterer Schritt zur sicheren Entscheidung darüber, ob Kauf oder Miete in dem Fall angebracht, notwendig oder sinnvoll ist.

Immobilienarten sind beispielsweise:

  • Handelsimmobilien
  • Büroimmobilien
  • Produktionsimmobilien
  • Logistikimmobilien

Gewerbeimmobilien können dem Unternehmen optimale Investitionsmöglichkeiten in die Zukunft bieten

Baumärkte oder Möbelhäuser befinden sich oft am Stadtrand. Sie benötigen extrem große Verkaufsflächen sowie Lagerflächen. Im besten Fall erlauben die Grundstücke weitere Expansionsmöglichkeiten. Für Unternehmen, die sich am Markt etabliert haben, ideale Voraussetzungen. Der Kauf kann ein lohnenswertes Investment sein. Bei der Unternehmensentwicklung bestehen keinerlei Abhängigkeiten vom Vermieter und in der Bilanz können die vertretbaren Investitionen abgeschrieben werden.

Beispiel Logistikbranche: Der boomende Onlinehandel erfordert immer mehr Standorte in der Fläche. Die Belieferung von einem zentralen Standort aus ist nicht immer ausreichend. Schnelle Lieferzeiten und weniger Abhängigkeiten von einem einzigen Standort aus werden durch Dezentralisierung erreicht. In der Branche freuen sich aktuell Unternehmen, die für die weitere Entwicklung selbstbestimmt mit der im Besitz befindlichen Immobilie planen können.

Vorteile Kauf und Miete im Überblick

Ob Kauf oder Miete, ist vom Unternehmen, seinen finanziellen Möglichkeiten, der Branche sowie dem Geschäftszweck abhängig. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Gewerbeimmobilien als Anlagevermögen in Krisenzeiten enorme stille Reserven darstellen. Aus diesem Grund wird in der langfristigen Betrachtung von Familienunternehmen die eigene Immobilie bevorzugt.

Vorteile beim Kauf

  • Anlagevermögen in der Bilanz
  • Werthaltige Sicherheit für Kreditrahmen
  • Planungssicherheit, ggf. Expansionsmöglichkeit
  • Selbstbestimmte Verfügungsmöglichkeiten und Veränderungsmöglichkeiten, unabhängig vom Vermieter
  • Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen
  • Abschreibungsmöglichkeiten (AfA und Finanzierungskosten)

Vorteile bei Miete

  • Hohe Flexibilität (Standort, Kündigungsmöglichkeit)
  • Geringeres Finanzierungsrisiko
  • Mieten sofort als Aufwand absetzbar
  • Keine Banken oder Investoren zur Finanzierung erforderlich
Immobilienfinanzierung