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Für eine Immobilienfinanzierung gibt es unterschiedliche Darlehensarten, die der Kreditnehmer mit einem Kreditinstitut vereinbaren kann. Bei einer Cap-Finanzierung erhält der Darlehensnehmer eine flexible, dem variablen Marktzins folgende Finanzierungsform, die allerdings eine Deckelung beim Zinssatz enthält. Das bedeutet, wenn der Marktzins über diesen Deckelprozentsatz steigt, wird als Zinssatz für das Darlehen der vereinbarte Höchstsatz (das Cap) berechnet. Die Vorteile dieses Darlehens gegenüber z.B. dem klassischen Annuitätendarlehen mit einer jahrelangen Zinsbindung sind die sehr viel flexiblere Ausgestaltung bei Zinssatz und Tilgung. Ist z.B. der Zinssatz am Markt sehr gering, müssen auch weniger Darlehenszinsen bezahlt werden. Hierzu wird der auf die Cap-Finanzierung angewandte Zins monatlich (oder viertel- bzw. halbjährlich, je nach Vereinbarung) entsprechend dem Referenzzinssatz (z.B. dem EURIBOR) angepasst. Das Risiko für den Darlehensnehmer bei steigenden Zinsen am Markt ist dabei auf den Cap begrenzt.

Der Cap ist abhängig von der Laufzeit des Darlehens: Bei länger werdender Laufzeit wird der Cap weiter nach oben rücken, weil die Bank am Terminmarkt das eventuelle Risiko absichern muss und dies nicht unbegrenzt möglich ist. Weitere Vorteile für den Darlehensnehmer liegen insbesondere bei den Tilgungsmöglichkeiten: In der Regel sind bei Cap-Finanzierungen z.B. Sondertilgungen ohne Einschränkungen und Terminvorgaben möglich. Der Darlehensgeber wird keine Vorfälligkeitsentschädigungen erheben. Der Preis für diese Freiheiten liegt in der Abschlussprämie, welche zwischen 1% und ca. 2,5% liegt. Der Darlehensnehmer muss also einen breit angelegten Vergleich vor dem Abschluss einer Cap-Finanzierung anstellen, da die Prämie und auch die Konditionen des Darlehens von Kreditinstitut zu Kreditinstitut stark differieren können. Geeignet sind Cap-Finanzierungen also insbesondere für Darlehensnehmer, die bei kalkulierbarem Risiko von einer hohen Tilgungsflexibilität profitieren möchten.