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Wird eine Immobilie selbst bewohnt und nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen als Kapitalanlage eingesetzt, wird von Eigennutzung gesprochen. In diesem Fall lebt der Eigentümer entweder selbst in dem Objekt oder hat die Immobilie an nahe Angehörige zu Wohnzwecken überlassen. Der Begriff Eigennutzung ist unter anderem für die steuerrechtliche Behandlung der Immobilie relevant. Für selbst genutzten Wohnraum können keine Abschreibungen vorgenommen werden, da die AfA nur für vermietete Objekte anwendbar sind. Eine Ausnahmeregelung gilt für denkmalgeschützte Gebäude.

Die Kosten für die Erhaltung von Baudenkmälern können auch von der Steuer abgesetzt werden, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt. Weiterhin ist die Eigennutzung von Bedeutung, wenn eine vermietete Immobilie erworben wird und der Käufer das Objekt selbst bewohnen möchte. Um eine wirksame Kündigung gegenüber den Mietern zu erklären, muss der Käufer Eigenbedarf anmelden. In dieser Situation kann es zu Problemen kommen, wenn ein Zeitmietvertrag oder gar ein Mietvertrag auf Lebenszeit vorliegt. Eine wesentlich längere Kündigungsfrist von bis zu zehn Jahren muss außerdem bei umgewandelten Eigentumswohnungen eingehalten werden, wenn das Mietverhältnis bereits vor der Aufteilung des Hauses in mehrere Eigentumseinheiten bestand.

Wenn ein Objekt zum Zwecke der Eigennutzung gekauft wird, sollte sich der Interessent daher über die Art des Mietvertrags und Kündigungsfristen im Vorfeld genau informieren. Wesentlich einfacher ist es, wenn die Immobilie frei ist oder nur ein Untermietverhältnis besteht. Die Eigennutzung gilt außerdem bei der Vergabe von staatlich geförderten Krediten als eine der Voraussetzungen. Für die energetische Sanierung kann der Eigentümer eine zinsvergünstigte Finanzierung beantragen. Dafür muss er die Immobilie allerdings selbst nutzen.