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Als Erstfinanzierung werden die primären Darlehensmittel bezeichnet, die beim Kauf einer Immobilie oder bei einer Baumaßnahme zuerst anfallen. Klar davon zu unterscheiden sind später beanspruchte Fremdmittel, wie beispielsweise Zwischenfinanzierungen, Anschlussfinanzierungen oder Modernisierungskredite. Die Quelle der Darlehensmittel für die Erstfinanzierung ist dabei unerheblich: Meist sind die Kreditgeber Banken, Sparkassen oder Versicherungen, es zählen aber auch beispielsweise Fördermittel oder private Darlehen dazu. Kennzeichnend sind in der Regel die relativ langen Laufzeiten bei hohen Darlehenssummen. Die häufigste Form der vorkommenden Erstfinanzierungen stellt das klassische Annuitätendarlehen dar. Diese werden meist mit einer Zinsfestschreibung über einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindungsfrist) und einem bestimmten Tilgungssatz fixiert, um eine hohe Kalkulationssicherheit zu erreichen.

Der Darlehensnehmer zahlt dann in immer gleich hohen Raten (die aus veränderlichen Zins- und Tilgungsanteilen bestehen) die Darlehensforderungen zurück. Zur Besicherung des Darlehens muss eine erstrangige Grundschuld (Hypothek) durch einen Notar im Grundbuch eingetragen werden. Bei nicht fixierten Zinsbindungen wird für die variablen Darlehenszinsen ein Referenzzinssatz (meist der EURIBOR) zugrunde gelegt. Wichtig ist die Anpassung der Erstfinanzierung auf die individuellen, persönlichen Verhältnisse: So können beispielsweise eine erweiterte Flexibilität bei Tilgungssatz oder bei den Sondertilgungsvereinbarungen entscheidend für die Rückzahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers sein.

Je nach Eigenkapital können mit dem Kreditinstitut ggf. auch günstigere Konditionen ausgehandelt werden. Grundsätzlich sollte ein Immobilienerwerb bzw. eine Baumaßnahme nicht überstürzt angegangen werden. Die Erstfinanzierung für das Projekt stellt eine einschneidende und herausfordernde finanzielle Belastung für den Darlehensnehmer dar, weshalb die Entscheidung dafür gründlich überlegt werden sollte. Eine Erstfinanzierung kann in der Regel nur mit einem entsprechenden Eigenkapitalanteil empfohlen werden – Experten raten deshalb dazu, mindestens 15 bis 20 % der Gesamtkosten als Eigenkapital beizusteuern.