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Der Begriff Hypothekenkündigung bezeichnet die Kündigung eines bestehenden Hypothekendarlehens durch das Kreditinstitut oder den Darlehensnehmer. Eine solche Kündigung unterliegt – je nach Vertragsgestaltung – bestimmten Voraussetzungen. So kann ein Darlehensnehmer z.B. immer dann kündigen, wenn der Zinssatz eines variablen Darlehens angepasst wird. Darlehen, für die eine Sollzinsbindungsfrist vereinbart wurde, können in der Regel nicht vor Ablauf der Frist, bzw. erst nach einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren unter Einhaltung bestimmter Fristen gekündigt werden. Eine nicht rechtmäßige Kündigung (z.B. innerhalb der ersten 10 Jahre bei Vereinbarung einer Sollzinsbindungsfrist) muss vom Vertragspartner nicht akzeptiert werden.

Stimmt z.B. die Bank trotzdem zu, ist sie zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung berechtigt. Dies trifft auch zu, wenn der Darlehensnehmer die Immobilie innerhalb der Vertragsfrist veräußert. Trotz des dann entstehenden außerordentlichen Kündigungsrechts darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Vereinbarung von Sondertilgungsmöglichkeiten ermöglicht dem Darlehensnehmer, bestimmte Beträge (z.B. 20.000 Euro pro Jahr) ohne die Berechnung zusätzlicher Kosten zu tilgen. Nach Ende der Zinsbindungsfrist ist der Vertrag generell beendet und bedarf keiner Kündigung. Der Kreditnehmer muss nun die Restschuld begleichen oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren – hierbei muss ein neuer Vertrag mit neuen Konditionen verhandelt werden.

Die Vermeidung von unnötigen Kosten infolge einer Hypothekenkündigung sollte bereits bei Abschluss eines Finanzierungsvertrages bedacht werden: Werden weitreichende Sondertilgungsmöglichkeiten oder ein flexibler Tilgungssatz vereinbart, können entsprechende Veränderungen der Einkommenssituation ggf. durch die Ausnutzung der vertraglichen Flexibilität kompensiert werden. Im Übrigen richtet sich eine ggf. berechnete Vorfälligkeitsentschädigung nach bestimmten Bezugsgrößen, wie dem Marktzinssatz für Pfandbriefe und optionalen, zukünftigen Sondertilgungen.